[摘要] 儿子告父亲，称父亲不该在他不知情的情况下擅自出租他的商铺。前夫告前妻，称前妻不该在他不知情的情况下私自出租他们的共有房屋。郫县法院日前审理了两起房屋租赁诉讼案，依据生活常理判原告败诉。
儿子告父亲，称父亲不该在他不知情的情况下擅自出租他的商铺。
前夫告前妻，称前妻不该在他不知情的情况下私自出租他们的共有房屋。
郫县法院日前审理了两起房屋租赁诉讼案，依据生活常理判原告败诉。
儿子告父亲擅自代他出租商铺
30多岁的张小（化名）是郫县人，常年在外跑运输。张小称，2009年4月，父亲张德（化名）私自将张小名下的三间商铺出租给林某，租期为2009年5月1日至2014年4月30日，出租时他完全不知情。
尽管被儿子告了，但庭审中，父亲张德站在儿子一边，并认为儿子张小所述属实。
对此，租房者林某认为， 张小是受利益驱使，见租金上涨，才谎称自己对商铺被出租不知情并诉父亲与房客的。他称，租房合同签订后，他向张德索要房屋资料以办理营业证照。当时房屋资料上显示房屋购买人是张小，林某便要求张德通知张小确认，张德称其是张小的父亲，房屋资料都在其手上，对出租事宜能够作主。看到张德手持合法的房屋资料，又是在为自己的亲儿子管理房屋，林某放心了，依照约定向张德支付了首期租金，办理了经营超市的相关证照，装修了房屋。不久，超市开张，并经营至今，林某依约按期缴纳租金。
庭审中，法官发现存在以下疑点：儿子仅仅为了便于父亲看守房屋，而将房屋的重要书面资料交给父亲保管，不符合情理。另外，尽管订立合同时房屋所在地段相对商业氛围不浓，但不可否认的是，张小购买商业房的目的是为实现商业利益。那么，张小在接收房屋后两年多时间内从不关心房屋的商业价值走向、能否获得 、能够 多少等信息，显然与常理不符。
法官认为，虽无书面授权，但父亲一直悉心为儿子处理与房屋有关的重要事宜，张小对父亲管理房屋自然达成默契与会意。因此，张德出租房屋的行为应为有权代理，对张小具有约束力。同时，依民法诚实信用原则，当事人从事民事活动应当诚实守信。张小的诉讼有滥用权利或者规避合同义务之嫌，有损市场交易的安全性。综合考虑之下，法官判决驳回张小的诉讼请求。
前夫告前妻私自出租共有房屋
42岁的尹某和董某原是夫妻，于2005年离婚。婚姻关系存续期间，他们家分得宅基地共计240平方米，并于2003年前建成一栋4层楼房。两人离婚时，没有对该房屋进行分割，至今仍处于共有状态。
2009年12月25日，尹某一纸诉状，将前妻董某和租房人郑某告上法庭。起诉状上，尹某称，2006年10月22日，董某在他不知情的情况下，单独与郑某签订《住房出租合同书》，将该房屋擅自出租给郑某经营旅馆。2009年，他得知此事后找两被告协商，希望解除这个合同，但遭到拒绝。尹某请求法院确认这份《住房出租合同书》无效。
2010年1月28日、3月10日，法院两次开庭审理此案。被告郑某称，双方争议的这栋房屋未办理房屋 权证。她签订合同后，一次性付清了一年的租金22000元。郑某与合伙人接到租赁房屋后，进行了改造、装修，尹某对此知情。旅馆开业后，尹某还数次路过旅馆。旅馆开业至2009年9月30日时，她已连续三年如期交付房屋租金。但是当郑某要求支付2009年10月1日至2010年9月30日的租金时，董某不予收取，同时提出要求提高租金。2009年10月中旬，董某提出，租金要涨了，由每年22000元增加至每年40320元，遭到郑某拒绝。
庭审中，审判法官发现合同中有一条写明，在租期2006年10月1日至2013年9月30日内租金不变。法官认为，尹某明知自己对房屋享有一定份额，却多年对房屋不管不问，怠于行使相应的权利。且房屋未办理 权证，尹某对这起纠纷的发生具有过错。郑某等人信赖租房合同，花费了一定的财力人力对租赁房屋进行装修、改造。如果认定合同无效，不仅不能有效保障合同的安定性，且容易使社会产生道德风险。尹某的证据不能有效证明其不知晓董某将房屋出租给他人，且被告提供的证据的证明力，明显大于原告提供的证据的证明力。法院判决驳回尹某的诉讼请求。
法官提醒
签合同时
注意审查对方资格
办案的法官介绍，这两起案件的处理对正确引导民众行为、保障诚实信用的交易原则、维护市场的健康发展具有较为积极的意义。近年来，房租看涨，一些住房出卖人、商铺或者集体土地使用权出租人在高额利益的驱动下，利用合同的瑕疵与漏洞， 是滥用亲属“无权”处分这一理由，主张相应合同无效或者应当解除，期待从中“获取”利益，该类案件反映出，诚信这一基本道德准则正在受到挑战。
法官介绍，此类纠纷大多源于父子等直系亲属、配偶或者亲密朋友的处分行为。基于亲密的身份关系，他们大多保管有权利人的住房或者商铺等产业的相关证明文件原件，也达成了管理与被管理的信任与默契。购买人或者租赁人因处分人与处分权人之间的特殊身份原因，而未严格要求对方提供授权书，或者认为有处分权人的口头承诺等，从而轻信能够避免风险。
为了杜绝此类风险，法官提醒，签订合同时，双方要相互审查对方资格，确认合同主体是真正的权利人。如果签字人是受委托签订合同，就一定要对方出具授权委托书。另外，房租上涨到什么程度是很难有效预见的，出租人 不要签订期限较长的合同。双方也不能因互相信任而不签书面合同，以免日后发生纠纷时无据可依。
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