[摘要] 地产中国网于近日从世邦魏理仕2011年上半年房地产市场回顾会上获悉，中国房地产 成交市场表现活跃，使得上半年成交总量录得545.24亿人民币。其中，包含写字楼与综合体商用项目在内的大宗交易超过300亿元。
地产中国网于近日从世邦魏理仕2011年上半年房地产市场回顾会上获悉，中国房地产 成交市场表现活跃，使得上半年成交总量录得545.24亿人民币。其中，包含写字楼与综合体商用项目在内的大宗交易超过300
“从2010年到今年上半年，国内 者占到 市场的55%，尤其是房企近来表现活跃。不过，从交易态势看，现在是卖方市场，业主通常都能以较高价位和良好 率出售物业。”世邦魏理仕环球研究部中国区资深董事马雪明表示。
事实上，从去年初至今，国内房企在京沪穗深、成渝等重点城市购买整栋物业或大面积单位呈蓬勃之势：在广州，去年香港汉国置业购入新光商务大厦、奥园集团购置南国商苑、恒大集团将佳兆业广场纳入囊中；而在京沪等地也有五矿集团收购第五广场、 中国收购上海新 长宁商业 、佳兆业购置大连海昌名城、海南航空收购重庆睿尚MOHO等典型案例。
对此，DTZ戴德梁行华中、华西策略发展部董事及主管黎庆文认为，“接棒大宗交易，一方面促成了物业租售价格的上涨和市场的活跃，一方面也表明房企认识到商业地产在提升形象、体现实力和平衡业务结构分担风险等方面的积极作用。”
不过，易城中国联合创始人、副总裁柳费国对此却有担忧，“比拼运营能力、争夺商家资源以及前期所需的大量资金等现实难题，让我对眼下‘房企转商’的成功率，要打一个问号。”
交易频出，卖家满赚
据易城中国数据显示，今年上半年房地产大宗交易是79笔，已超过去年全年的76笔。京沪穗深占去53%，其中70%的买家来自国内，这些买家中上市公司又占到68%。
易城中国广州总经理胡裕豪对地产中国网表示，“住宅常态化让资金流向商用物业趋势明显(如险资)，加上这些物业本身良好的 率及企业更新换代的需求等，都是造成国内房地产大宗交易活跃的原因。”
他举例说，“上海可供出售的 楼不多，要有也在城乡结合部位置，其租金偏低，但售价可能高过广州 区的价格。逐利的 者肯定会加大 力度。”
不过，地产中国网查阅近一年来房地产大宗交易数据时也发现，卖家都以较高价格出售持有的物业， 丰厚。
如去年恒大集团以19亿收购广州佳兆业广场，深圳佳兆业集团获利8.5亿；今年 季度五矿集团45亿收购北京第五广场，汉威资本获利超过10亿元；二季度 中国32亿收购新 上海长宁商业 ，该物业写字楼售价3-10万元/平米，而附近同类物业参考价是45000元/平米；今年5月底香港廖创兴企业3.5亿出售广州创兴广场，净利超1亿元......
马雪明告诉记者：“业主将3-4%的 率折算到价格里出售，还能有人接手，说明了市场热度，也说明这个市场是卖方市场。”
“买来的物业有各种用途：自用、、销售。”胡裕豪称，“一般来说，购置的物业作总部也用不完，主要还是 。现在市道旺，城市化前景可期，租售价都会呈上涨态势等，买家自己不会觉得亏。”
而黎庆文表示，“很多时候， 者看重的是 保值趋势而非租售价格。房企在城市核心区整栋购买物业的行为，也与自身企业发展有关，如战略布局、显示企业实力、提升品牌形象等。”
这个观点得到众多业内人士赞同。世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海称，“不管是企业自建还是整体收购，除了明显的 行为，肯定含有 需求、提升形象、策略部署等考虑。如在华南，毕竟只有一个珠江新城，未来15年内，其CBD前景无可复制。”
房企接棒，隐忧浮现
不过，虽然房地产大宗交易活跃反映出需求强劲，但因物业的综合用途，对开发商资金与实力要求也很高。当资本比例逐渐集中到商用地产领域，其中的风险仍不能被忽视。
一位研究大型房企模式的人士认为，“在广州，很多拥有商业物业的企业，他们的经营思路还是传统住宅开发思路。”
他举例说，“广州某大型上市房企，多年来一直有资金紧张的状况。要不是有08年金融危机后政府的刺激计划，很可能当年资金链就断了。现在这个企业的写字楼还是以售为主，除了酒店部分，持有的能力有限。这些物业现在虽卖得好，但再要卖新项目，周期就变得很长，供应难以为续。”
对此，北京大学公共经济研究 研究员韩世同也认为目前开发商进军商业地产有一定的盲目性。
他告诫说，“在长期稳定 、增强抗风险能力方面，商用物业持有好处虽多，但一定要防止过度转移，步子不要迈得太快，要用‘企业的盈利所得去投入’，用住宅思路去开发商业地产会撞墙，会出现10个杯子只有5、6个盖的情况。”
胡裕豪表示，很多企业知道商业地产门槛高过住宅地产，但现在的“限”政让他们感到做住宅的压力越来越大；在跃进的商业地产热面前，行业暴露的问题不少。
胡称，“现在很多广州企业在转商业时都开始抢人，这对行业发展并不利。一副麻将每个人都抽掉两张，就不成一副牌了。另外，广州企业在租户组合、品牌选择、立面设计、功能规划等很多方面都存有缺陷。”
而易城中国副总裁柳费国则对跃进的商业热潮表示忧虑。“一来，开发商今年已经 的‘差钱’了；二是大企业都喊着要持有、前期 动辄十亿百亿，但目前的融资环境和金融产品都很缺乏，能‘持有’多少、多久，我要打一个问号。”
柳费国认为，“商用地产应脱离土地 的阶段，转向产业与人的发展阶段。只有同时具备产业聚集、人口集中、交通枢纽这三个元素的城市，商用地产才会爆发时的增长。”
“从目前数据分析和现象来看，目前外资 商用物业同比有所回升，卖家一边卖，一边买，是正常的市场行为。买家尤其是房企购买整栋物业，还可以当作商业地产练兵。只不过在 者看来， 顾虑是政策的不确定性。”马雪明 后说，“不管如何，下半年房地产大宗交易市场还会继续热下去。”作者：张希夷
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