[摘要] 2011年博鳌房地产论坛举行，800多名地产商及专家学者参会
2011年博鳌房地产论坛举行，800多名地产商及专家学者参会
昨日，中国房地产业的盛会“2011年博鳌房地产论坛”如期在海南省博鳌开幕，来自中国各地的800多名地产商及专家学者会聚一堂，围绕房地产调控政策，任志强、陈淮、樊纲、巴曙松等多方激烈交锋，参会者纷纷表示，下一个十年，房地产业将迎来转型，将是优胜劣汰的十年。
炮轰政策
别指望房产政策解决 问题
近年来，房地产市场不断升温，房价一路走高。面对复杂的房地产形势，政府出台了系列调控政策，这些政策是否起到了作用？对此，昨日上午，在博鳌论坛的主题讨论中，素有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强语出惊人：对于政府而言， 重要的是要让收入增加速度高于房价增长速度，减税就可以做到。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲观点平和，他认为近期房地产市场的关注度有所下降，反映了调控政策有部分取得了成功。
面对众说纷纭的房地产政策，以及严峻的通胀形势， 经济学家、住建部政策研究 陈
淮表示，“政策都一样，有成功也有不成功。”陈淮在会上指出，大家讨论的房地产问题，其实只不过是城市化或城镇化进程的组成部分，一个引人注目的角色，但别指望房地产政策把 问题都解决了。
国务院发展研究 金融研究所副所长巴曙松在主题讨论中指出：“地产行业总是硝烟弥漫，火气浓烈，就在于政策制定相关人员在公开发言时打排球，把球往外推！”他认为，不能因为工业化、城市化快速推进，就回避房地产结构、房地产政策、保障房方面的重大缺位。围绕着房地产政策，多方激辩，现场气氛被推向高潮。
展望未来
优胜劣汰的“下一个十年”
下一个十年，中国房地产行业将出现怎样的变局？与国际相比，中国房地产市场很少出现地产商破产之类的现象。陈淮认为，这将在今后得到改变，业内优胜劣汰将会大量展开。但这样是否会导致行业衰退？“绝无可能。”陈淮称，很多产业都经过了残酷的优胜劣汰，包括家电业、汽车业。没有优胜劣汰，就会全面退化。
优胜劣汰论也得到任志强的进一步强调：“已经有很多破产企业了，其实你只是不知道！”对此，樊纲认为，破产企业在业内兼并重组说明中国房地产行业平稳发展，而不是大批房企死掉。
中国房地产业协会副会长朱中一为下一个十年指路，他认为，虽然房地产市场在政府的不断调控及众多争议中螺旋式发展，但过去十年，中国房地
产业在城镇住房制度改革的推动下取得了快速发展，2011年成为了中国地产业转型发展的关键年。“未来十年，中国房地产业的机遇和挑战格局不会改变。”目前，房地产企业对企业与行业的转型发展，认识有早有晚，进展差异较大，有的企业能以平和的心态顺应政策调整，认真制定中长期规划和年度计划并付诸实施，而有的企业左顾右盼观望不前， 危险。
对于房地产业的转型，朱中一认为，主要应抓好调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和强化企业内部管理等几项主要工作：“现在，像万科、恒大这样在转型发展中已取得了较好成绩的企业还有不少，希望更多的企业都能向他们学习。”
博鳌新观点
陈启宗：未来将充斥“商业垃圾大楼”
连续第五届参加博鳌房地产论坛的香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示，目前很热的商业房地产有很多不确定性的因素。但他认为，中国未来的50年会有许多的商业垃圾大楼。现在住宅这个饼越来越小，所以越来越多的人进入商业房地产领域，结果就是垃圾大楼会大大增
加。他相信，未来的5-10年，商业地产是一个相当残酷的年代。在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家；在商业房地产，大家都往几个城市去的时候，在那个城市就有一个 激烈的竞争，而且 名跟第二名 率差别 大。一般来说， 名是第二名的2-3倍。
卢铿：现在是楼市 乱的时候
海尔地产集团董事长兼 执行官卢铿先生表示，我们看到今天的楼市当中有一种普遍的、深入的乱象，可以说，我搞房地产已经22年，现在是 乱的时候。房地产一方面成为国民经济的支柱，实际上是一个重要的支柱产业，但是又几乎被 的人辱骂，甚至说房地产是绑架中国经济的一个行业。如果
房地产倒下，97个行业会受影响。今天我们的宏观经济、楼市、保障房、制造业遇到很多困难、地方政府债台高筑等，行业政策、地方政府、房产市场、开发商、媒体、相关行业等都遇到各种各样的问题。所以，房地产业内丛生的乱象，绝不是一个两个通知可以解决，而是需要各方面共同思考这个问题。
陈劲松：下半年将有“金九银十”
深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松在演讲中表示，虽然今年市场的发展有一些结构性变化，但是市场依然是 强劲。目前的市场只要价格理性，政策窗口期就会关闭，就不会再出新的调控政策，包括限购政策。但价格不理性，当然还会出。另一方面，二三线城市限购如果扩大，将使得中国城
市化进程遭到阶段性严重的影响，因此，下半年“金九银十”还是大概率事件。为了应对 经济危机、国内生产GDP增长降温，以及通货膨胀，在年底会有一个明显的降幅之后，整体行业的氛围应该有所改善。他说，借用 石先生的话就是“既然是不确定性，那就有可能向好”。
孟晓苏：市场上没有适合老百姓的产品
中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏谈到，其实关于建立住房保障体系是早在1998年房改方案中明确提出的，保障住房体系和商品房体系双轨制并行。但回顾十多年来，我们在建设两个体系方面已经几次走了弯路。保障房十年缺位，现在的误区是，在老百姓需要保障房的情况下，他们设想
用市场经济，让开发商来解决保障房问题。怎么解决呢？一个政策就是打压房价，设想把商品房房价降低下来就可以代替保障房。再一个误区就是切小商品房，用小户型政策来代替保障房。老百姓要吃的不是鲍鱼龙虾鱼翅，他们要吃的是野山鸡炖蘑菇，但是市场上没有适合老百姓的产品。
发问新十年
房价居高不下，行业持续过热，政策不断出台。中国房地产已行至关键时刻，如果找不到突破口，将受到更大压力。面临改变的房地产企业，应该有更多一种角度去观察市场、更多一种态度应对市场。
中国房地产有没有泡沫？
近些年，围绕着中国房地产到底有没有泡沫的问题，各界争论已久、观点各异。
在2011博鳌房地产论坛上，任志强再次发表看法认为，目前中国房地产大概有97万亿总量，是居民储蓄存款的2.8倍，是M2（广义货币）的1.2倍，这些数值都远低于日本。同时，我国房产占国民经济总值的16%，而美国个贷占GDP的90%，“我们远远低于这些国家的一些基础数据。所以，我认为中国的房地产不应该算泡沫，可以说中国房地产没有泡沫。”
乱象丛生企业何去何从？
海尔地产集团董事长兼CEO卢铿指出，地方政府因债台高筑，土地卖不出去，感觉到乱；开发商因为不让卖房子，存货太多，资金流出问题，也感觉乱；老百姓也不知道现在该不该买房子，感觉到乱；保障房，两个问题挺麻烦，一是品质问题，二是各大城市都解决不了的问题，保障房不知道往哪放，要解决这个问题 困难。 新消息也透露，住建部出台了关于二三线城市限购的五条标准。
今年1月1日正式接任中原地产主席的黎明楷认为，在未来的半年甚至一年，市场还是处于成交比较淡的状况。 是一线城市面临的压力都会比较大，收缩幅度比较明显。能够挺过来的大开发商在以后的市场占有率中会上升，一些
小的开发商则可能面临淘汰，“优胜劣汰的时代来临了。”
“我们可以感受到即使在调控背景下，市场的需求依然巨大。对于企业来说， 重要的是通过合适的产品挖掘潜在需求，这需要对客户需求有深刻的理解。”万科副总裁周卫军称，通过产品的创新，关注以往被忽略的群体，可能带来意想不到的收获，这是万科做极小户型的时候得到的启示。
无法像性品牌房企一样，有足够的适应能力和强大的运作能力，更多的中小型房企会显得迷惘：下半年怎么发展？还有什么政策在随时准备落下？是转型还是退出？到底该坚持还是该 ？
下半年房地产“中场休息”？
中国房地产协会副会长朱中一表示，今后，我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主， 企业都必须要重视这个问题，否则将面临优胜劣汰的局面。但在世联地产董事长陈劲松看来，2011年下半年依然是“中场休息”的时间，在中场休息没有结束的情况下，下半年不可能有所转向。
而中场结束的标志就是保障房建设有实质性的进展，以及在强烈危机意识下对目前房地产市场的认识达成一致。中国企业联合会执行副会长孟晓苏乐观地指出，人们应当注意到房地产行业正在发生新的变化，一批新的房地产企业正在进入，这就是根据不同阶段的不同房屋建设任务所产生的企业。“现在各地成立了一批保障房开发公司、土地 公司、城市 公司，他们是以低利润为目的，他们主要目的是社会责任。如果把这些算进来，我就不能说我们这个行业目前还是在一个迅速壮大的行业。”
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