[摘要] 2011年，楼市不断面临调控，房企一直都在“过冬”，然而这更多地是针对住宅房。相比住宅房的繁荣，商业地产才刚兴起。万达一直在打造它的商业地产帝国。
万达融资渠道主要包括银行资金、国内私募、信托融资和外融资渠道等。
南万科，北万达。一个是住宅房，一个是商业地产，成了房地产市场 简单的分割。
2011年，楼
6月17日，万达集团董事 健林面对上海各大媒体发出豪言，“保守估计，我们再过四年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球 。”万达立志打造一个新巨人，毫不畏惧。
它一直在进行快速的扩张，从过去持续到现在。即便从2010年，不断有万达广场的“事故”发生，即便是2011年银根不断缩紧。
温州龙湾万达广场是万达广场进入温州的 个项目，然而很多温州当地人对此项目的销售情况却并不乐观。在多方不利因素下，快速扩张的万达都有哪方资金的支持？让人意外的是，万达在今年以前只有1次通过信托融资，而今年它共新成立了10只信托产品，不完全统计募集资金达78亿。
快速扩张
在政府 的房地产调控力度下，范围内的房地产成交价格和成交量都有下降。9月15号，万达集团董事 健林就表示，就目前的房地产调控政策称，这是主动调控的过程。
“随着交易量进一步下滑， 肯定是必然选择。”健林表示。
今年万达在温州龙湾新开设的广场却受到温州很多当地人的质疑，“销售很一般。”一些人并不相信媒体报道的85%的热销率。
据悉，龙湾万达项目总用地面积约168亩，总建筑面积约38.6万平方米，其中商业面积27万多平方米，总 额约38亿元。“今年1月份万达拍的地块花费了8亿多，折合楼面价不过才2000元多些。”一位温州人说道。
7月30日龙湾万达开盘，开盘其中的6栋，位于13层和20层。根据温州房地产市场登记的信息显示，万达商业广场房源总量为1867套，建筑面积达105744.43㎡；公开发售房源1138套，建筑面积达64689.18㎡；已售729套，建筑面积达41055.25㎡。
“有的 者到万达开盘现场去，认购的人不是很多。之前这个项目在宣传时说道要一次性付款，但是每平方米价格2.6万-4万，每户商户的面积大约在47㎡-75㎡，每户商铺价格大约在120万-300万之间，太贵了。听说 组的30个人直接就放弃了。”温州龙湾区一家金融机构的人员说道。
“龙湾区是温州工业集中的地方，万达广场选址是相对比较偏僻的，周围都没有商业圈，很多人质疑它以后能不能发展起来。”他续道。
而龙湾万达广场的 额大约38亿元，每套商铺价格取 价300万，大约需要共计卖出1267套，目前只卖出了729套。但是按照每套房价120万-300万来算，729套商铺价格总计8.7亿-21.9亿。
“对城市综合体的销售回款部分，听说万达内部给予“生命线”的定位，提升到了‘长期发展战略支持’的高度。销售回款不仅仅关系到现金流，同时也关系万达商业地产开发的 率，这才是 关键的。”一位熟悉房地产信托的项目运作的人士说道。
从2008年年底开始万达频频抄底土地市场，在各地快速“复制”的万达广场频频出安全“事故”。即便是调控政策频出，但 健林扩张的欲望从未停止。
2010年，15座万达广场在国内不同城市开业。2011年，将有17家万达广场开业，而 健林曾雄心勃勃地表示，到2012年将建成70个万达广场。扩张背后的资金来源在哪里？这是个值得关注的问题。
信托成为主融资渠道
万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和性物业中长期抵押贷款等。
一位业内人士表示，在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡 现金流，以售养租。
据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接 ——“销售利润+内部资金调配：商业地产约60% 向项目当地银行贷款；另20%左右由主力店企业自己 ——如沃尔玛、前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行涉及 。
同时万达具备多种融资渠道，包括银行资金、国内私募、信托融资和外融资渠道等。
“万达和多家银行都保持着良好、深度的合作关系。之前它很多项目都从银行贷款的，不过因为近年来，银根紧缩，它才开始大幅度转向信托融资。”一位信托业人士说道。
这位人士告诉理财周报记者，央行金融管理部门金融司把万达列为了房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款“通道。
同时万达已经分别与中行、建行和农业银行签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。
2009年万达尝试信托融资，当时国内信托融资的综合成本普遍在12%左右。然而从今年起万达大幅染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在今年成立的，只有1款是在今年以前推出的。
在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。
除此之外，万达还通过国内私募募集资金，与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达32亿元。为配合A股上市进程，万达与建银国际已完成的股权私募，同时它还在海外融资渠道上不断探索。
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