[摘要] 据中原地产统计显示，今年1—8月成都主城区商品住宅月均成交量仅为5962套，同比下降21.8%。而存量方面，截止8月31日成都主城区商品住宅存量达到21.5万套，市场供大于求现象凸显。同时，楼市调控力度未见丝毫松动迹象，观望情绪仍在蔓延。
在楼市严厉调控政策下，开发商面临着 的销售压力。
据中原地产统计显示，今年1—8月成都主城区商品住宅月均成交量仅为5962套，同比下降21.8%。而存量方面，截止8月31日成都主城区商品住宅存量达到21.5万套，市场供大于求现象凸显。同时，楼市调控力度未见丝毫松动迹象，观望情绪仍在蔓延。
从业界主流观点看，“惨淡”的楼市现状,不仅让主流开发商纷纷推出团购、分销、房地产市场多级联动等花样繁多的营销手法，图谋在“金九银十”及提前爆发的“秋交会营销大战”中有更大斩获。更扯眼球的是，本土传统主流媒体也纷纷以“团购”为主题，抱团卷入这场硝烟四起的渠道营销大战，成为当前楼市罕见盛景。
罕见 主流房企抱团卷入“团购大战”
“金九银十”一直以来都是楼市旺季，在楼市严控的背景下，开发商更是格外重视这个节点。如今翻开报纸、打开网络，铺天盖地的都是楼盘优惠、活动信息觉。
据世家机构统计显示，近两月各楼盘在成都主要报媒共刊登了749个广告，投放金额约9117万元，同比去年分别上涨30.1%和26.4%。分析人士认为，淡市之下开发商首先会增加广告投入，以此来换取客户到访量。
“除了重金投入‘砸钱’做广告外，现在开发商 主要的工作是拓展营销渠道，以求直接对接有效客户。”业内人士吕品认为，团购、分销等渠道营销手段是开发商目前 有效的营销方式。据了解，近期开盘的中海锦城2期，采取团购让利方式，在开盘当天就完成了300多套的销售；龙湖·弗莱明戈针对项目旁边的华为和富士康举行企业专场团购活动，在半个多月的时间里就吸金1.5亿；蓝光、恒大、九龙仓等品牌也都相继推出了团购活动，并且都收获颇丰。
在团购风靡的同时，不少开发商都走出售楼部变“坐销”为“行销”，希望以此找到市场的突破口。比如，近期蓝光销售团队就带着十几个项目到西藏做产品宣传，带回了许多有效客户资源；珠江地产也远赴新疆，进行品牌和产品推介；九龙仓也携项目到江油、绵阳等地，针对中国涡轮指数研究院、九院等大型企业做二级城市巡展活动。
此外，“房地产二、三级市场联动”也是当前开发商重要的销售渠道。据本土品牌中介富房不动产常务副总刘应忠介绍，由于大型二手房中介门店覆盖范围广、渠道资源丰富，在今年巨大的销售压力下，不少开发商都采取了与大型中介机构合作的方式。目前，富房已经与中海旗下的四个项目签订了分销协议，与绿地、和黄的合作也正在商讨中；伊城地产今年也介入了一手房销售，目前已经和中海、绿地等企业达成了合作协议；中原地产、21世纪等大型中介机构也都取得了不少项目的销售代理权。
本届秋季房交会备受瞩目的是，本土多家主流媒体一改传统打法，就连平时竞争 激烈的“冤家”也似乎达成了某种默契，同时以“大团购”作为本届秋交会的主要课题来攻，与开发商一起加足马力，通过跨界合作、嫁接多种资源促进销售等渠道，从而抱团卷入这场罕见的渠道营销大战，成为当前楼市的一大盛景。瞄准客群 渠道营销已成 强杀手锏
“从团购、分销等渠道营销手段取得的成果来看，渠道营销已经成为当前开发商 强的杀手锏，这也是开发商 直接的‘救命稻草’。”业内人士杨志远认为，当前成都楼市销售市场进入了焦灼期，开发商需要的是对购房者的 营销，而精准的渠道营销恰好能做到这一点，因此开发商纷纷在渠道营销上“下了血本”。
据刘应忠介绍，目前帮助开发商销售一手住宅和商铺，一般能获得2—3个点的 ，对于位置较偏资源不足的楼盘 甚至能达到5个点。刘应忠认为，开发商如此青睐房产中介机构，看中的是中介直营体系和全城覆盖的销售门店。以富房为例，遍布全城的70多个门店就相当于一个项目在全城设立了70多个售楼部，这种渠道 是传统营销无法比拟的，这种方式除了能对一手房客户进行有效的覆盖外，还有可能会把一些二手房需求客户转化到一手房项目上来。这种一二手房联动的精准营销渠道也将是未来楼市销售的趋势，在香港、台湾等地新房销售就主要是靠中介机构来完成的。
对于当前盛行的团购，杨志远认为这是购房者和开发商双赢的一种营销渠道。对购房者而言，团购使置业者集合起来，增强了业主与开发商沟通时的话语权，跟开发商沟通价格时优惠幅度较高，有时可以拿到几万元的优惠；对于开发商来说，团购会形成连带作用，通过人际传播口碑传播，挑起同一群体的购买兴趣有效拉动销量。同时，团购的实质是 促销，但是这种温和隐晦的方式比较能让老业主接受，从而维护楼盘项目的品牌形象。
调控持续 “史前大团购”折射楼市集体惨烈
成都人居置业销售管理部经理姜克舟认为，现在楼市正面临着并将长期面临楼市严控形势，这要求开发商必须在“金九银十”有较大的成绩今年才“有粮过冬”。巨大的销售压力迫使开发商通过渠道营销， 精准地找到客户群达成销售目的。
世家机构有关负责人认为，目前成都楼市供大于求的矛盾已经凸显。随着楼市进入“金九银十”和秋交会的到来，楼市供应量将会进一步冲高，而成交方面却依然低迷，部分开发商会被迫 和寻找多种渠道走量以完成年度销售任务。
据中原地产统计显示，8月成都主城区商品住宅供应套数为8515套，供应面积为85万平方米，环比分别回升36.5%和25.8%。中原地产认为，在“金九银十”和秋交会到来之际，开发商纷纷加快推盘速度。各大开发商也积极拓展销售渠道，采取更加 的渠道销售策略，预计后期一手住宅成交有所回升，但仍受限购、限贷等政策影响，成交量出现往年那样的繁荣景象可能性不大。
正合地产总经理毛勇认为，随着调控步入深水区，开发商走量回笼资金的压力越来越大，因此现在开发商极为重视渠道营销。但他也认为仅仅重视渠道营销是不够的，开发商现在 因该做的，是根据楼盘价值合理确定价格，只有优异的品质和具有 的价格才能淡市制胜。
当前业内主流观点认为，这场“史前大团购”折射出了目前房地产市场的集体惨烈。至2011年下半年，调控之势仍未放松，首套房贷利率收紧、加息提准等一系列经济调控手段也使得房地产市场进入“冰河时期”。成交量下滑、“库存”直线逼升，买卖双方观望，这无论是对开发商还是购房者来说都是一次大考。对广大房企而言，如何从“存量逼宫”之下突围是当务之急。单有 促销是不能达到 的销售效果，购房者日趋理性，只有通过精准的渠道营销找到目标客户群有针对性的推广才能占得先机。
对广大购房者而言，当前买还是不买同样是纠结的难题。有媒体调查显示，超过六成的购房者认为“金九银十”不会到来，成都楼市将会持续低迷。在购房者信心依然不足的时候，需要开发商通过 的渠道营销手段来挽回购房者的信心。
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