[摘要] 今年以来央行已连续三次上调贷款利率，这意味着不少房贷客户需要在明年起为加息“买单”。距离年末还有不到两个月的时间，一些市民已经打算赶在新利率实行前还款。那么提前还款是否适合自己呢？
今年以来央行已连续三次上调贷款利率，这意味着不少房贷客户需要在明年起为加息“买单”。距离年末还有不到两个月的时间，一些市民已经打算赶在新利率实行前还款。那么提前还款是否适合自己呢？
三次加息凸显叠加效应
央行今年有三次加息（分别是2月9日、4月6日、7月7日），房贷客户面临的利息负担不断加重，以贷款100万元，贷款期限20年为例，连续三次加息后，多支出的利息将超过9万元，上涨幅度超过10%。
目前，五年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%，累计增加了0.65个百分点。对绝大多数贷款客户来讲，这三次加息后带来的月供变化，将从明年1月1日起体现出来。如果是100万元房贷，采取等额本息还款期限20年的方式，成都晚报记者算了一笔账：如果以年初6.40%的基准利率计算，月供为7396.98元，20年累计支付利息775272.92元；如果以现在7.05%的基准利率计算，月供为7783.03元，20年累计支付利息867927.62元，加息前后利息总负担相差92654.7元。
多数客户明年月供增加
借款合同的调息方式主要有两种：一种是即时调息，即在加息的次月就按新利率计算月供；还有一种是次年调息，即从加息后的第二年1月1日起执行新利率。后者在房贷客户中占多数，如果今年余下的这两个月不再调整利率，那么对于去年以前办理的多数老房贷客户来说，明年起要面对的是3次加息的“盘点”。
2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的 就立即显现出来。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。况且一旦降息，选择固定利率房贷的购房者就吃亏了。
银行取消提前还贷门槛
因为“影响了银行的资金安排计划”，往年遇到提前还贷，有银行要求借款人按照合同约定缴纳一部分违约金，违约金有的是1——2个月的利息，有的是还款金额的0.5%，另外还要提前几个月排队。现在，银行对房贷提前还款的态度出现了转变，成都的大部分银行都可以随到随还，而且免收违约金了。成都晚报记者了解到，银行鼓励客户提前还贷有两方面原因：首先是资金面紧张，普通房贷客户提前还款后，银行用这些回笼资金支持其他客户；其次是监管部门的存贷比压力，提前还贷无疑有利于银行降低贷款规模。
提前还贷？三种情况细思量
面对明年即将增加的月供，有的客户为避免承担太多利息，希望提前还款，银行人士表示，“提前还款”有讲究，目前主要有三种情况：
一、享受 优惠利率的客户——不要提前还
假如一位客户之前签贷款合同时约定可以享受到7折优惠，那么即使按照经过今年三次加息后的五年以上贷款利率7.05%计算，折扣后的利率是4.935%，这个利率低于目前五年定期存款利率5.5%，因此，同样的钱如果存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，出现这种“存贷利率倒挂”的情况，对客户来讲就 划算。毕竟现在要从银行获得贷款的难度越来越大，等你还完贷款临时又需要向银行借款时，可能就比较困难，成本也比较高。
二、非优惠利率的客户——可以考虑提前还
提前还贷的目的是为了节省利息支出，因此贷款人在提前还贷时，必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。对于没有享受到任何优惠利率的客户来讲，增加的月供的确不可小视，因此，银行人士建议，如果手头确实有一大笔闲置资金，且没有超过房贷基准利率的 ，可以考虑提前还贷。
三、等额本金还款的客户——提前还意义不大
贷款人在签定合同时，采用哪种还款方式，对利息的影响 大。专业人士指出，如果采用的是等额本金还款法，且还款时间已 过了贷款总年限的三分之一，不建议提前还贷。因为等额本金还款法初期还款额较多，越往后月还款额越少，所以当还款年限已 过总年限的三分之一时，借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
另外，对于采用等额本息还款方式的借款人，且还款年数接近中期时，已不适宜提前还款。据介绍，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况就不需要选择提前还贷。
随着北京建行首套房贷利率上浮的消息传出后，上海等多个城市也已开始跟进，纷纷上调首套房贷利率。日前对上海13家银行的调查后发现，目前有六成银行已上调了首套房贷利率，上调幅度在5%-10%，同时部分银行已经上调了二套房贷利率，幅度 达20%。
26日记者从舟山市部分银行了解到，一些银行对首套房贷利率进行了不同程度的上调，首套房贷在持续收紧。
由于年底将至，中信银行已经停止了二套房贷款。有关专家表示，银行这一措施对于刚需购房者影响较大，同时对房价的控制将产生有利影响。
银行上调首套房贷利率下限
调查发现，六成银行已提高首套房贷利率下限。在四家国有商业银行中，中国银行和中国建设银行已将首套房贷利率在基准利率基础上上浮了5%。在一些商业银行中，深圳发展银行、光大银行、兴业银行、招商[简介 新动态]银行、中信银行已不同程度上调了首套房贷利率，幅度在5%-10%。此外，虽然有个别银行对首套房仍维持在基准利率水平不变，但由于没有信贷额度，已经停止发放住房贷款了。
年关将近，沪上多家银行已经面临额度收紧，无钱可贷的尴尬局面。位于普陀区的中国工商银行个贷部工作人员透露，由于目前银行额度比较紧张，住房贷款一般不做，除非所购房屋的总价超过1000万元。位于宝山区的中信银行首套房贷利率已在基准利率基础上上浮了5%-10%，二套房已经停贷。 根据申请人的资信情况进行评估，首套房贷利率上浮的上线是10%，国家目前正在这方面进行调控，放款时间也不能确定，现在银行额度很紧，很多客户申请了也放不了款。 中信银行个贷部经理介绍。
农行部分客户可享9.5折优惠
与此同时，上海已有个别银行已经开始上调二套房贷利率。调查发现，13家银行中有三家商业银行已经上调了二套房贷利率。其中深圳发展银行二套房贷利率已经上浮至20%，光大银行二套房贷利率上浮了11%，兴业银行浦东分行二套房贷利率上浮了15%。位于外滩的交通银行个贷部门工作人员表示，目前银行的额度很紧张，面积很小、房龄较老的二手房>二手房，银行现已停止发放贷款。
首套房贷优惠？早就没了，能贷到款就已经不错了。 多家银行个贷部经理表示。目前仅农行提供了首套房贷款9.5折的优惠，不过还是有一定条件的，医生、老师、公务员等购房者可以享9.5折优惠。
刚需购房者还贷压力更大
面对大范围的上调房贷利率，部分刚需购房者不禁感慨： 房子好不容易降下来点了，又要交给银行了，以后的还贷压力更大了。 有关专家粗略算了一笔账：如果上调到基准利率1.05倍，即为7.40%，这样一来，购房者每年需还款约95938元，总还款比之前增加约50848元，每月多还款211.87元；如果上调利率10%，利率为7.755%，购房者需较基准利率贷款时多还约10多万元。
银行并没有明确发文提高利率，但实际办理贷款的过程中，却很难再找到原来的首套房基准利率了。 某银行个贷部经理透露。对于此次银行上调首套房贷利率的做法，有关专家认为这不符合房地产调控有关政策，因为国家限制的是 性购房而非购买首套房。但同时，银行做法的客观效果会使购房总需求减少，对降房价有一定作用。
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