[摘要] 客淡出视野，刚需成为主力军，通宵排队买房、抢房景观不再出现，取而代之的是各种打折促销及不停延迟开盘。调控政策不松绑、楼市年底传统的账务高峰、年度销售任务的完成……一系列难题都在考验开发商的操盘手法和实力。
客淡出视野，刚需成为主力军，通宵排队买房、抢房景观不再出现，取而代之的是各种打折促销及不停延迟开盘。调控政策不松绑、楼市年底传统的账务高峰、年度销售任务的完成……一系列难题都在考验开发商的操盘手法和实力。
存量房消化期漫长
机构监测数据显示，目前成都存量住宅约700万平米，库存量进一步攀升。按照成都目前月均40-50万平米的去化速度，市场还将花去一年半以上的时间消化。
正合地产总经理毛勇认为，从市场指标来看，成都市场存量不断积压，而且在加速。这种存量的快速积压，显现出开发商放量的态度，而受政策影响，成交量持续低位水平，则使得存量不断积压。此外，预计于2011年底前入市的项目有数十个。因此，市场存量还将不断攀升。
这一情况不只出现在成都地区。据中指研究院数据，截至6月底，北京、上海、深圳商品房的可售面积均需要一年左右时间才能消化，而一般情况下，4—6月的去库存时间才较合理。
房企以价换市
在“资本为 ”的地产行业，“九个锅盖十口锅”的滚动式开发普遍存在，没有“资金流”就等于死亡。以往置业者追涨杀跌的不成熟跟风消费心态正在发生微妙变化。经过数年楼市的潮起潮落、颠簸锤炼，置业者总算看清楼市的大方向：幻想房价 无异于痴人说梦，见好就收的理智心态，正在主导楼市消费。于是，买卖双方的心理正在逐步趋于一致：开发商将继续实施以价换量的政策，而下半年，对于刚需购房者来说，或将是性价比较高的购房时期。
“对项目销售影响 的是价格因素。在我们这个片区，产品同质化现象比较严重。上周我们推出一批特价房源，价格低于周边约500元/平米，几天就销售了百余套。”新都某项目销售经理告诉记者，“以价换市的办法效果来得 直接。”
同样，一些项目销售负责人都表达了类似观点。“秋交会上蓝光地产的系列特惠行动可谓经典，国庆数天时间蓝光旗下项目销售量超过400套，销售额达到3.5亿。”蓝光地产负责人说。
克而瑞华中区总经理吴洋的判断是“调控期不会少于两年”，他建议开发商，务实定价，早出货，取得先机。“现在开发商资金流普遍趋紧，融资渠道也 有限而且成本极高，目前作出实质性价格下调、追求走量的开发商不在少数，而他们的市场反应确实优于其他开发商。”
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