[摘要] 网易财经11月14日讯迈进千亿销售规模的龙头房企万科，也开始扛不住了。日前在东莞的媒体会上，万科总裁郁亮喊出，“万科2012年准备过冬，采取冬天策略，冬天的模式，首要就是现金为 。”
网易财经11月14日讯迈进千亿销售规模的龙头房企万科，也开始扛不住了。日前在东莞的媒体会上，万科总裁郁亮喊出，“万科2012年准备过冬，采取冬天策略，冬天的模式，首要就是现金为 。”
冬天策略
近期，楼市政策步步紧逼，广东珠海，中山先后采取限购，限价政策，上海、深圳等地传出楼盘大幅跳水价，引发老业主激烈的维权行为。
楼市持续调控下，中原数据表示，今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例低于处于金融危机漩涡中的2008年；截止9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元 ，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。
万科郁亮认为，此次房地产调控是2008年得延续，当时国际金融危机解救了中国房地产，上次的调控没有实现，现在将会实现，很难判断这次冬天有多长， 跟成本、利润率没有关系，现在是房地产行业回归正常的水平。
“万科2012年策略发展就是过冬，冬天策略，冬天模式。”郁亮说，首先就是现金为 ，现金流比利润更为重要。其次就是卖楼更积极，不能有存货，不能囤地，更要积极卖房。第三，要慎重的买地，买地是 浪费钱的，不能买错地。第四做好成本管控，降低费用开支。第五把身体锻炼好。
10月份，万科、保利、金地、富力、碧桂园等多家大型房企业绩下滑。国泰君安报告显示，受推盘，蓄客不足等影响，10月份万科销售额低于预期。但今年以来万科可销售房源中90%是144平米以下的中小户型，其中绝大多数是70-90平米，面向首套刚需，受益明显。
这或许印证郁亮所说下半场策略，将从为普通人盖房子转变为盖有人住的房子。“居住是基本的属性， 目前来说得不到很好利用，但居住房子还是有市场的。”郁亮说，“从长远来看，房地产前景仍然不错，行业集中度逐步提高，下半场开始了，没有任何开发商可以稳操胜券，包括万科自身都要练好本领。”
他认为，很多房地产企业留念过去的好日子，相比过去来说现在不好过，但不要跟过去比，相比制造业来说，房地产行业还是不错，消费市场仍存在，正常的刚需是必须的，只是上下半场不一样了。
住宅工业化博弈
刘渊指出，目前开发商销售回款速度放缓，尽管个别标杆房企现金负债比率目前可达到1.56，资金链暂处安全范围，但该指标自年初以来不断恶化。如政策环境持续高压，或将加速整个行业突破警戒线，标杆房企亦难独善其身。
截止9月底，房地产行业该指标的平均值为1.10，已逼近警戒线，分别较 6月底和年初水平下降10%和 33%，表明行业的现金偿债能力进一步恶化。
万科2012年过冬策略 就是要现金为 。郁亮称，万科有300多亿元的现金，但仍要一分钱掰成两半用，通过合作发挥资金效率。
他认为，万科需要一步一步往上走，不需要领先很多，只需领先半步就足够。这或许指其万科住宅工业化。但目前来看，万科依然走的是一条孤独的路，没有得到其他开发商响应。 此次郁亮认为，住宅工业化的春天快到了，跟制造业学习，下半场就可以赢了。
万科在房地产行业创下千亿规模，成为国内 的房地产商，但2010年公司在商品房市场的占有率仅为2.06%。 2010年该公司计划新开工面积855万平米，实际开工面积1248万平米，实现工业化面积106万平米，约占8.4%。
2011年计划开工面积1329万平米，计划工业化面积为200万平米，这一数据占比提升到了15%。
一不愿透露姓名的证券分析师指出，目前住宅工业化没有得到开发商响应，能够带来多大的帮助，没有明确的说法，这样的话，大规模发展就不可能。
“这需要看它每年销售面积，金额以及住宅工业化开发面积，占比多少，要不然只是个案行为，不能得到大规模推广。”上述人士表示，除非其占比变化达到50% 或者30-40%以上，才可能影响到成本比例变化。
广发证券分析师沈爱卿认为，工业化是未来一个趋势，目前龙头房企去尝试，但比例还是很低，只有规模上来了，才可能在成本，时间上缩减，若没有规模效应，投入将会很高。
责任编辑：NF075(本文来源：网易财经 作者：朱玲)
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