[摘要] 在各种 信息风声鹤唳的情景下，成都楼市似乎迎来了2011年度的“ 后一战”：开发商年终还款迫在眉睫，实力房企价格体系的大幅调整、营销手段的层出不穷、推广“火药味”的日益浓烈……种种迹象表明，一幅场面壮观的“年终大会战”已拉开帷幕。面对全国 寒潮，“八仙过海”的成都房企都会纷纷使出什么兵法呢？
逼近岁尾，楼市“寒流”涌动，随着各地楼市成交量的连续大幅下滑，越来越多的楼盘加入到 行列，开发商“换量”趋势愈发明显。大多数城市的楼市，都已陷入了打折促销的状态。不少人感叹，在经过了一年多持续的房地产调控之后,房价终于开始停涨回落。
“寒潮”袭卷 成都楼市难独善其身
当前，根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售数据,原本应该是传统销售旺季的10月楼市延续了9月惨淡的成交量和成交价格。除了房价平均环比指数的回落,10月份房价环比回落城市数量的大幅度增加也显示出楼市 的趋势已经确立,并正向范围内蔓延。
应对深度调控，万科、雅居乐等龙头房企率先在推出 举措，中小开发商也开始跟风， “寒潮”迅速袭卷。在此形势之下，成都楼市也难独善其身。
据房天下数据监控 统计，上周（11.14-11.20）主城区有14个领取新预售证的楼盘，数量增加7个；新增预售面积共计433384.52平米。
（据成都市房管局 由房天下数据监控 统计）
每周预售证个数的起起伏伏，并没有影响新房成交，新房依然陷入低迷的泥潭中，难以抽身。上周（11.14-11.20）成都主城区商品房成交面积为16.41万平米，合计1656套。新房成交面积环比虽上升28%，但与去年同期相比跌幅高达49.77%。
（房天下数据监控 统计）
（房天下数据监控 统计）
成都商品房存量逐渐攀升、土地市场频频流拍、开发商资金链日益紧张，这些对目前低迷的楼市来说无疑是“雪上加霜”。思源经纪市场研究 经理胡银川表示， 近众多城市出现了大幅度的 潮，这确实反应了众多开发商资金链很紧张。在当前阶段下，开发商 促销已经成为主流。往往在年末，众多开发商又处于一个资金回笼过程。因此，年末开发商会加大力度回笼资金。
自救法一：“封盘造现房”开发商变身散财童子
于是乎，每逢年末，销售回款就成了各大地产企业的头等要务，无论是8.5折出血大酬宾，还是宝马车，都是为了抓紧 后机会多收个“三五斗”。但并不是 的人都在拼命圈钱，年关将近，偏偏有些开发商犹如散财童子似的在拼命花钱。
对于财大气粗的地产企业来说，“封盘造现”不失为一种有效的销售策略，而对于本来资金就捉襟见肘的企业而言，“现房”二字就有些悲壮的味道了。
“庆祝封顶，新房上市”、“买自己的现房，让别人买期房吧！”……细心的读者可能发现，在成都近期亮相的形形色色房产广告中，不少楼盘都打出了现房或准现房的旗号。而在其他省内二级城市，“现房风潮”也并不罕见，据媒体报道，目前乐山在售楼盘中有现房或准现房销售的同样超过了10家。
据世家机构发布的相关数据显示，仅到8月初，成都地区商品住宅存量就已达到173944套。其中成都主城区商品住宅存量共计57483套，突破600万平方米。而周边各个郊县商品住宅存量更是达到了116461套。物业形态涵
盖高层、小高层、超高层、多层、别墅、洋房。其中，高层电梯 比例 。据地产机构测算，目前成都主城区商品住宅的月均消化速度为40万—50万平方米。因此，目前成都市场上的存量房至少需要一年以上的时间才能消化。如此一来，其中的部分项目的开发周期以及可能成为现房或者准现房。
对此，业内人士认为，之所以出现这么多准现房，一方面是因为今年以来政策的严厉调控，导致了楼市库存加大，销售速度减缓；另一方面则是因开发商纷纷加快出货，市场的竞争与压力剧增。在这种氛围下，尽管部分房源的初衷是期房销售，然而一路销售过来较缓慢，则慢慢沉淀为了现房、准现房。加之购房者们观望情绪的愈发浓厚，更是导致销售滞后。
自救法二：齐“穿”非毛坯 东客站片区非毛坯密度高
片区 早推出非毛坯的，是绿地的新里•柏仕公馆。“7月柏仕公馆推出了4号楼做非毛坯小户型，带装修约在1500元左右，总计354套，目前剩下不到100套。”绿地工作人员介绍说。之后，阳光100和朗诗也相继推出非毛坯产品，朗诗的非毛坯系列主打绿色建筑；9月开盘的阳光100•米娅 ，推出了一期548套房源，开盘一个多月卖出400多套。
而首创•国际城和万科•魅力之城，则是在开发较长周期后， 推出非毛坯。“作为国际城的一个项目，百朗峰预计年底推出。”首创置业成都公司营销策划部经理鄢睿介绍，百朗峰主力户型为60~90平方米，带装修约2千到3千元。之所以要在别人脱非毛坯的时候穿上非毛坯，首创置业有自己的考虑。百朗峰是首创•国际城的收官之作，首创的战略是，把它打造成时尚的国际化物业，150米的建筑形态也将成为城东地标。“当前楼市下，更加考验开发商的营运能力和产品升级能力。”
逆市做非毛坯 区域需求是推手
为什么东客站片区会有如此密集的非毛坯产品？绿地的工作人员表示：“东客站片区未来必将迎来大量的商务人群，他们对生活的品质要求高，希望拎包入住。我们做非毛坯，是从客户的角度出发。”阳光100也同样看到了片区的客群需要，“未来我们还将推出商业项目和产权70年的非毛坯服务式 ，而后者将是在成都 出现类似产品。”
鄢睿分析，细观市场会发现，在成都做非毛坯项目的以外来品牌开发商居多，如万科、华润、珠江 等，他们很清楚，非毛坯是未来的发展趋势，且他们多在一线城市有过丰富的非毛坯经验。第二，未来将有大量保障房项目入市，开发商要赢得市场，必须将产品的差异化做出来，产品的升级势在必行。“视成都市场的接受程度，首创•万卷山的洋房系列也可能做成非毛坯。”
自救法三：大幅优惠 价格调整暗度陈仓
大幅优惠回馈刚需购房者
事实上，早在今年7月，成都很多 开发商就已经采用了“以价换量”的销售策略：蓝光启动了“刚需购房风暴”，中海锦城悦林湾二期6880元/平方米起价、华润橡树湾65平方米可变套二户型起价29万单价4500元不到……“性价比”成了当前品牌开发商们 有力的武器。
对于大幅优惠的动机，某 房企销售负责人虽一再强调这只是一次正常的回馈业主活动，但明眼人一看就知这不过是个促销借口而已。“现在不是降不降的问题，而是咋个才能既吹糠见米，又不刺激老业主。”某楼盘销售人员坦言，之前上海等地发生的老业主退房风波让他们在使用价格武器时格外谨慎。于是，一种曾经风靡楼市的“夏季夜市”再次现身蓉城，不过它此时已经彻底沦为开发商“暗渡陈仓”的工具。
不久前，城西某楼盘的准业主们不约而同接到一个神秘电话：“周六晚上9点开盘，有特价房源！”这就是传说中的“闭馆销售”。据知情者透露，该楼盘的“夜市”优惠幅度高达15%，即使扣除正常的一次性付款3个点优惠，实际 幅度也超过了12%。因为是“精准营销”，保密措施得力，这次促销显然没有惊动老业主，甚至连一向嗅觉灵敏的相邻楼盘销售人员都被蒙在鼓里。
相对于在售楼盘 时的遮遮掩掩，一些新开项目就没有类似顾忌，甚至蓄水期未过就“开实价”，发售的实际售价普遍比之前的“吹风价”低上一大截，此举固然令买家感觉到惊喜，同时也让竞争对手措手不及。如城北某盘，开盘前的吹风价高达8000元/平方米，但10月开盘当日实际成交价仅在6字头，大喜过望的准业主一口气把首批亮相的300多套房源一扫而光，这让当天前往踩盘的竞争对手们在艳慕之余也不禁暗道一声“阴险”。
自救法四：借力区域规划 成交量稳步回升
除了天府新区规划方案地出炉证实了其区域板块未来 之外，从上榜的三个项目看出，性价比及品质仍然是购房者选择的重要因素。
排名 的是地处天府新区的起步区新川创新科技园的中德？英伦联邦。除了天府新区为其带来的区域价值提升、区域配套升级、产业带动经济增加就业等利好因素，其本身也是一个性价比极高的品质大盘。
“大宅品质、平民价格”的理念使其成为了青年置业的 。其余两个上榜项目均为保利地处旗下的保利•心语花园及保利•香槟国际。
作为2011前三季度的成都 ，其备案金额达到59.92亿。此次上榜的两个项目，以成熟生活圈+住宅 双布局+品牌房企品质保障+ 诱惑的价格取胜。
自救法五：圈层定位 别墅“物以稀为贵”
购房者等待新货
目前，成都别墅项目主要分布在青城山、牧马山、北部新城、龙泉驿、华阳、温江、郫县等区域和板块，其中牧马山是成都别墅的主要供应板块。数据显示，2010年下半年以来，成都楼市放量的 别墅，80%在牧马山板块。在成都各类别墅成交量中，联排别墅成为成交主力，其次是双拼别墅，独栋别墅靠后，如雅居乐花园、置信•牧山丽景、万科五龙山等楼盘的销售业绩都位居前列。
近期，成都别墅供应锐减，导致别墅市场存量房源稀缺，而在市场供求机制以及天府新区总体规划获批等利好刺激下，别墅市场或将升温。
市场正积聚能量
2011年，“成渝经济区”成为国家发展西部的战略重点，这使得东部产业向西部迅速转移，大成都将迎来各种产业的迅猛发展，也将因此积聚大量的 居住人群，促使别墅市场的需求进一步扩大。
针对近3周别墅断档的现象，业内人士认为，由于别墅产品并不是大众化产品，具有稀缺性和限制性，其开发周期较长，而其上市节点也不具连续性，所以不能仅仅以别墅在某一特殊时段的销量来判断行情。此外，随着土地资源的日益稀缺，以及政府对别墅建设用地的审批限制，不论在市场平稳时，还是在经济波动期，从长远来看，成都别墅市场将处于上涨态势。
自救法六：高价纳人才 置业顾问底薪大幅提升
据了解，置业顾问的主要收入来源为销售提成，成都普遍置业顾问的底薪在1000-2000元之间，此举可谓是破了楼市“记录”。业内人士分析认为，此举可能和目前楼市人才稀缺有关。也有人认为，开发商提高薪资水平的同时，置业顾问的入行门槛也相应地得到提高，那些综合实力强的置业顾问能力更容易得到凸显，这也是行业成熟的另一个标志。
底薪4000-6000 置业顾问底薪创新高
据了解，成都置业顾问的底薪普遍在1000-2000元之间，将底薪提高到6000，再加上销售提成，一年下来置业顾问的收入甚至比有些公司的高管都高。而提高底薪又意味着增加成本，在现今的市场环境下，此举的确令人费解。“公司做出的这项决定，一方面是提高员工的积极性，另外也希望能够和项目的 形象所匹配。”新鸿基地产有关人士表示。据该负责人介绍，新鸿基目前在成都的在售项目是位于南延线的悦城，以大户型为主，所面对的客户群体也是 ，新鸿基也一贯以开发 物业见长。
“目前我们已经开始实施新的薪酬体系，已经有四个资深的置业顾问开始拿6000元的底薪，其余的置业顾问底薪均为4000。但这个薪酬体系不是一成不变的，我们制定了严格的量化考核标准以及淘汰机制，只有达到了一定标准后，底薪才会相应增加。”该负责人说。
据介绍，提高置业顾问底薪后，的确有不少置业顾问“干劲十足”，工作积极性等方面均有所提高，但该负责人也坦言，是否会对销售有直接促进作用还需要过一段时间才能显现。“毕竟薪酬是 直接的动力，但是目前还未看出对销售有实际的帮助，因为任何新的东西出台，都需要一个适应的过程和时间。”
自救法七：携手电商平台 免费馈赠面积回馈网友
从调查结果看来，楼市购买力依然旺盛，很多购房者不出手的原因在于楼市未有实质性的 ，开发商优惠力度不大。
基于此，房天下面向成都百万刚需购房者，给予购房者更大的让利空间，得到更多的买房优惠，隆重推出暖冬置业平米运动，提供2.4万平米的免费房源。
截至10月30日，房天下平米运动抢占36城市，1241个楼盘，近13万套房源，为购房者抢占总优惠达58亿，相当于65万平方米。
万科、龙湖、中海、保利、华润、首开等数十家品牌房企以及55家地方 房企加入到活动中。
专家建言：开发商未“割肉”楼市没到抄底时
国务院发展研究 金融研究所副所长巴曙松11月15日发表研究报告称，基于房地产市场的紧缩调控政策、抑制通胀为核心的宏观环境、加息、信贷控制等多方面因素相叠加，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临 次真正意义上的大调整。
巴曙松认为，开发商应对调控的主要手段是 。报告根据城市居民收入可承受能力测算，认为一线城市的平均房价降幅应在20%~30%之间；二线城市则在10%~20%之间；三线城市基本合理， 空间不大。因此，布局三四线城市将成为开发商的一个选择。
广东省房协理事赵卓文分析，开发商当前的 促销，基本上还属于“让利促销”，还没到“割肉促销”。只有当出现部分开发商卖项目、卖股份，“卖儿卖女”来求生存时，楼价才真正到底了。从这点看，楼价松动，不可能一步到位，还要经历漫长的博弈过程。想在年末“抄底”楼市的人，还是要小心。
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