[摘要] 在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的又一通道。
在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的又一通道。
从8月开始
·现象·
房企股权转让成“主流业务”
“北京天利房地产经纪有限公司5%股权、北京金第房地产开发有限责任公司4.36%股权、北京紫金世纪置业有限责任公司12%股权……”11月3日，记者来到位于西城区金融街的北京产权交易 。
在北京产权交易所的股权交易大厅里，不停地滚动着一些股权转让的消息。在短短的10 内，便有5家涉及房地产业务的信息映入眼帘。房地产行业的股权交易有占据股权交易大厅整片“江山”的趋势。
据了解，银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经“没钱花”，成为了继央企退市后的又一次爆发股权转让风波。
澳洲麦格理投行分析师 东表示，因销售不畅，融资受阻，如今在房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。
“受迫于资金压力，在未来一段时间里，我们会看到更多收购兼并的案例。” 东指出，目前市场中已经有不少企业的股权被收购，成功离场，只不过多数企业并非上市公司，因此这一现象尚没有在官方的统计数据中被反映出来。
据中原地产的 新研究报告显示，今年前10个月，房地产股权交易的规模为93宗，总交易额高达300.8亿元；这个数字已经远超过2010年全年的84宗、165.25亿元的规模。
然而，在这场转让风波背后，寻求转让股权的不光是中小型房企，不少央企也纷纷开始抛售手中的烫手山芋。
北京产权交易所提供的数据显示，挂牌房地产信息共50条，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有36个，11个项目超过1亿元，总共转让金额高达130亿元。其中包括了北京首钢融创置地有限公司、中国建筑、中冶、华润、中粮、万通等大型企业。
“房企资金压力越来越大。有些项目可以通过 来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在寻求融资不成的情况下，转让股权无疑是 有效的方式。在这种背景下，那些手头有着充实资金的央企、国企甚至可能是民营资本，则可能成为本轮调控中 的受益者。”针对目前房企面临的 “寒冬”，上海某房地产研究院综合研究部部长在近日接受媒体采访时表示。
房企产权交易挂牌量翻番
由于在调控环境下房企融资受限，今年在北京产权交易所挂牌期望转让的产权、股权项目多达600余项，是去年的近一倍。
工作人员介绍说：“目前产权交易更多的是在网上完成，因此到交易大厅的人并不是很多。”
尽管人不多，但却没能掩饰住房地产产权交易的火热。据了解，北京某购物广场整体转让、北京市昌平区北七家镇冠雅苑商业综合楼土地使用权及在建工程……不少项目自今年10月开始纷纷借道北京产权交易所开始自己断臂求生之路。
“目前，由于资金链不断紧缺，政策调控未见松动，房企资金链日趋紧张。大开发商解决资金链紧张的办法，通常是将老的楼盘搁置促销，力推新楼盘低价销售，使资金流通。但由于目前整个市场环境都不太好，而且如果直接 导致老业主维权。那么直接 只能导致项目更难卖。”北京产权交易所工作人员介绍说，“但通过转让旗下项目一方面省去了业主维权之势，一方面其带来的 远远大于 促销。”
在房地产调控力度未见减轻的情况下，北京产权交易所成为房企融资的又一通道。
“目前4大交易所已经有100宗房地产类产权交易挂牌，达到同期 值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。”
据介绍，截至目前，今年北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元。从8月开始，房地产挂牌项目呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首，其中单笔 挂牌金额达到18亿元。
·开发商·
产权转让成功就可活命
一名开发商透露：“如果再不想办法解决目前的资金问题，更多的开发商可能在这场严冬中活活被冻死。”
这名开发商表示，今年北京新开项目的签约率中，中小房企的滞销情况十分严重。据他统计，北京今年由中小房企开发的30多个项目中，回笼资金不足5亿元，平均每个项目的销售金额还不足1700万元，可见中小房企的销售压力之大。
“不是我们不 ，而是没法 。”同上述开发商一样，打算在北交所挂牌交易密云某项目的一名开发商无奈地说，“作为中小房企，资金本身就不充裕，而且布局单一，往往只能在一定的区域内开发。在产品方面，又基本没有在限购政策下能够保值的 住宅，所以，即便我们现在通过微利套现能够较快地销售，但风险系数较高，对公司今后的发展也有影响。”
他表示，目前能做的只有将项目产权出售，希望有一些大的开发商或者企业能够收购产权度过“寒冬”。“产权转让，虽然在转让价格方面会相对有一个很低的折扣，但如果有人接手，便相当于一次性卖出三四十套房子，这笔资金对我们而言可谓是保命钱。”
·专家·
出局与否不在于企业规模
兰德咨询总裁宋延庆认为，随着市场调控，房地产市场的政策环境和竞争格局已经发生了重大变化。这意味着，房企并购数量会持续、快速增加，也肯定有一部分企业被洗牌出局。但谁将被洗牌出局，不取决于企业规模大小，而是取决于企业健康程度。“就像老人、小孩和青壮年人相比一样，虽然前两者生命更脆弱，但有致命疾病的青壮年更可能先死，否则就不存在人口结构之说。”
宋延庆说：“近期，我们曾为几家房企做过模拟压力测试，结果显示，在未来一年内，如果成交量下跌30%、售价下跌15%，只要企业的现金量不低于总资产的10%的话，就不会面临破产。”
“中国的房地产开发企业经历了由少到多的过程，未来还将经历一个由多到精的过程。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，未来的房地产市场要靠价格和质量的 取胜，靠精品和 去占领、拓展“这将通过激烈的市场竞争，优胜劣汰，通过企业联合、企业兼并来实现。”
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