[摘要] 售楼部从开发商自建到租赁的转变，预示着在社会各界纷纷讨论楼市“拐点”是否真的到来时候，部分开发商实际已经开始转变销售思路，以前“短平快”的售楼方式似乎要被长期销售的策略所取代，云南财经大学房地产与土地政策研究 主任张洪认为，楼盘销售不会再如以前那么 。
售楼部从开发商自建到租赁的转变，预示着在社会各界纷纷讨论楼市“拐点”是否真的到来时候，部分开发商实际已经开始转变销售思路，以前“短平快”的售楼方式似乎要被长期销售的策略所取代，云南财经大学房地产与土地政策研究 主任张洪认为，楼盘销售不会再如以前那么 。
近期有报道称，临近年关，部分城市的“限购令”期限将至，但住建部已要求地方限购到期延续，房地产调控政策不存在放松的可能。“这样一种表态说明限购领至少在今年不可能取消。”张洪表示，楼市调控会是一个长期的过程，即使未来“限购令”或有所放松，其他一些调控措施可能也会出台，比如在税收等方面，总之调控会是一个持续的状态。
政府的态度已经说明“调控政策不会放松”，为此房地产商必然要有准确的认识——楼市不会如之前那般火爆，“一日 ”几乎是不可能完成的任务了，从现在各地的楼房销售数据上看，成交一直十分低迷。
除政策因素外，张洪认为大量保障房的供应同样会影响到商品房的销售。“保障房缓解了住房供需不平衡的状况，解决了很多‘刚需’，前些年抢着买房的情况可能不会出现了，至少不会那么 。”他说。
今年，昆明要建12万余套保障房，大大超过了往年商品房的每年的销售数量，由于保障房的“抢市场”，有了更多选择的购房者目光就不一定会紧盯着商品房。
政策背景和市场环境决定了楼市肯定需要回归理性状态，这样一种背景下的房地产商自然要调整自己的营销策略，花大量的资金和精力去修建专门的售楼部在这样一个市场环境和资金压力下到底值不值？房地产商在楼盘销售前肯定要去仔细研究这一问题，于是我们看见有的楼盘的售楼处不再是富丽堂皇，有的仅仅是租用一个场地进行展示，不再是短期的快 售，而是换用了一种长期销售的态度。
不过，张洪也表示，售楼处的变化并不一定代表地产商的销售策略就一定转变了。他表示，有的楼盘前期进行大规模销售的时候也是自己建设售楼部的，待尾盘的时候把售楼处转为租用场地的也不是没有。
楼市调控不放松 来年春或迟
房地产从来都不缺少话题，从开发商的“暴利论”，到土地财政下成本高企的“面粉比面包贵”，到近期的 引发的“围攻售楼部”，在一个缺乏生活理想追求的国度，对以 为主线的房地产受到高度的关注也无可厚非。
这些不讨论，不过都是一些表象而已，前段时间《中国时报》的记者问我 近这么多年影响房地产的主要事件是什么？把指头掰遍，除了政策这一主角之外，其他事件一个也没想起。房地产总体来说，还是一个政策、资金、资源主导的行业，个人和企业难以改变大势，一些细微的产品创新和所谓的模式改变也不过是锦上添花，真正的主导者，非政策莫属。
楼市向何处去？未来大半年的时间一定是楼市调控不放松的周期，开发商保持相对谨慎的态度，销售积极一些，拿地保守一些，这基本可以形成一个共识。
从经济的角度看，中国目前的GDP增长速度还保持在9%以上，经济的相对稳定增长，政府不担心“硬着陆”风险，让房地产保持调控连续有基础。从政治角度讲，明年有一个 重要考量因素，年初经济工作会议对政策的连续性推动也是必然。在3月之前，政策要有明确的放松当没有可能。对于房地产市场影响 的，倒不是政策的信号，而是实在的调控政策，比如限贷政策，对 者，对改善性需求影响就很大，很难让一个习惯了按揭 的消费者去一次性付款购买物业，如果限贷政策不放开，限购政策不松绑，那么直接影响的将是市场购买力。
中国市场区域覆盖面大，每个城市表现难以一言而概括之，在如此力度的调控下，北上深广一些房价上升较快的城市，必然是其兴也勃焉，其跌也忽焉，而且消费需求外向性越强的城市， 客越多的城市，成交量的影响也越大。对于重庆而言，价格的影响相对不会太大，而成交量下跌在必然的同时，成交 量应该还是处在城市中的前列。因为重庆的房价不过7000元/平方米，处在大中城市的40名之外的水平，在消费人群的结构中，重庆以外的消费不过15%以内，这样一个内需性的城市，受影响的程度会相对较小。
虽然 近CPI得到一定程度的控制，信贷方面有一些放松的迹象，但总体并不影响阶段内的市场走向，未来大半年在政策不放松的前提下，大家还是应该准备好粮草和棉被，过一个不忍饥挨冻的冬天。
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