[摘要] 房产调控政策严厉，这无疑是2011年全国楼市的 热点关键词。不管是“新国八条”的出台，还是地方调控细则出台，以及住宅市场的严格限贷、限购等政策，都让2011年的楼市处在了被称为“ 严厉调控年”的关键时期。
政策持续深化楼市拐点来临
在楼市调控严厉的2011年，住宅市场的主旋律无疑是资金快速回笼。在这样的大形势下， 、促销、保值回购就成为开发企业的重要营销手段。虽然不少开发企业均采取了一系列措施，但从整体销售情况来看，成交量还是一路下行，于是楼市拐点来临的呼声又一次出现。
这一点在日前中国社会科学院刚发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011—2012）》中也有描述：2011年房价快速上涨的势头已初步得到遏制，房地产市场成交量和成交价格双双下行，整体稳中有降。
未来一段时间，一线城市价格下行通道的打开，将逐渐向二三线城市蔓延。对房地产企业而言，为消化“库存”，“以价换量”的开发企业将逐步增多， 促销范围扩大。而促销优惠可能会吸引部分持币待购者出手，一线城市的购房者将以刚性需求为主，房地产市场缓慢回调。
整体来看，2011—2012年商品住宅市场的销售量和销售额预计将出现双降的局面，住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。
住宅 前景暗淡 者悄然离场
对于成都楼市而言，“成交量下滑”无疑是今年的一大关键词。究其原因，无疑是因为今年如限购、限贷、限价等一系列严厉的调控措施以及税收、调息等手段，导致众多的房产 者觉得住宅 前景暗淡， 者黯然离场所致。
据了解，由于政策的调控，房产 已经成为一种时尚，也是开发商回收资金的重要砝码。今年5、6月份，中海地产、万科地产等纷纷采用开盘价低于周边一成的价格入市，其目的无非是吸引更多的购房者进场。今年秋交会期间，往年“金九银十”的火热销售场面并未出现，尽管开发商奇招频出，但收效甚微，结果遭遇多年罕见的“滑铁卢”。
为什么以往的火热销售情况并未出现呢？分析人士认为，以前 者将楼市作为 的首要选择，是因为楼市的价格上涨幅度 快，一个项目往往2-3年间，其销售价格就上涨50%，有的上涨幅度甚至超过100%。在这样的价格高速增长的 环境中，杜绝 者 无疑是天方夜谭。
但房价的过快上涨，显然不符合中国的国情，也对经济的发展构成了不稳定的因素。于是，从今年1月开始，国家陆续出台了一系列调控措施，让 者为之 的高额增长空间已经不在。 是在调控成果逐步显现的现在，众多开发商都在叫嚣“为过冬而做准备”的时候，在 、促销、保值回购等广告语频频见诸宣传的时候， 者原本还存在的一点可怜的 信心已经被持币观望完全取代。等待抄底的想法也越来越明显地在购房者心中扎根。
于是，越来越多的 者在新制定的 计划中，将房产， 是住宅地产排除在外，至少在半年或者一年内将不再考虑住宅 。当然，这里的“不再考虑住宅 ”指的是不再新购房产，而对原先持有的物业，大多数还是存在 心理。
积极转变产品方向迎接刚需强势回归
楼市调控成效已然显现，房价只涨不跌的神话终于终结，投机 需求应声而退。于是，楼市又回到了 初——刚需成为了楼市消费主力。
某楼盘营销总监向记者介绍到，原本他们项目准备做众多 者青睐的 产品，但市场变化和政策调控，他们只能顺应市场，将项目的80%以上户型调整为刚性需求住宅。该营销总监还告诉记者，虽然目前刚需主要包括三种需求，一是 置业的年轻人，二是改善型的二次置业刚需，三是未来需求，外地人给读书、工作的子女买房。但他们还是将项目的户型制定为90平方米左右，更多地满足 置业的人群。因为他们觉得 置业才是买房的 主力。
的确，“刚需族”一直是购房群体中 真实的主体，是楼市 强大的“置业力量”。当楼市调控政策及限购令的出台让投机 需求不得不退出之后，“刚需族”再次成为了楼市里的主角。就像以买房结婚为目的的张先生那样，无论市场怎么变化，无论国家是否施行调控政策，他都不会改变自己的买房计划。因为结婚买房是必需的，婚后两人的居住舒适度是他们考虑的首要条件，房屋的品质比价格更重要。
调控政策，楼市入冬，销售困难，让开发商不得不面对价格回归的局面。同时，如何提升项目品质，开发更多适合刚性需求的产品又成为开发商的头等大事。成都城南某即将推盘的开发商告诉记者，目前他们考虑的不是项目能赚多少钱，而是重点考虑如何开发出提升项目性价比、吸引刚性需求人群关注的项目。他们认为楼盘品质才是抵御严寒的 利器！
业内人士表示，楼市调控政策令 者黯然离场，刚性需求强势回归，但整体市场的观望情绪依然严重，只有品质好， 的楼盘，才能获得刚需购房者的青睐。另外，面对变幻莫测的市场环境，只有让购房者切实享受到实惠的高性价比产品，才能真正吸引购房者，才能稳稳占据吸引刚性需求的主导地位。
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