[摘要] 2011年 是楼市的宏观调控年。自1月的“国八条”开始，土地政策、限购政策、金融政策等等，几乎涉及房地产各个层面的调控政策层出不穷。而成都楼市也从年初的供销火热局面快速冷冻，如今可谓是已经进入房地产的“寒冬”。
2011年 是楼市的宏观调控年。自1月的“国八条”开始，土地政策、限购政策、金融政策等等，几乎涉及房地产各个层面的调控政策层出不穷。而成都楼市也从年初的供销火热局面快速冷冻，如今可谓是已经进入房地产的“寒冬”。对于2012的楼市走势，有业内人士认为，当下的房地产市场行情堪比2008年地震之后，但明年有望走出低谷，正如2009年楼市一样来一次反弹；但也有业内专家分析认为，房地产的严冬才刚刚开始，明年形势将更加严峻。
开发商心生郁闷这已经是不争的事实，而政府的宏观调控力度并不见减弱。在结束不久的 经济工作会议上就明确指出，将推进房产税改革试点。至此，2012年房产税征收范围扩大，已成定局。如此市场与政策的双重压力之下，寻求突破点，或许只能从区域与产品本身去着手。占据主城区战场的开发商或许可以小小庆幸，有地段这一硬指标在，日子不会太难过。但是，有一点可以肯定的是，“大路货”已经在市场吃不开了，剑走偏锋的个性化产品才有出路。
关键词1
荒？慌！
年关艰难 开发商真的郁闷了
目前，成都楼市的成交量一直处于低位。根据锐理数据机构 新统计，目前成都主城区已拿到预售许可证的存量达800多万方，已开工建设量达2600万方，按照现在的去化速度，存量消化周期已经远远超过预期。由此能否就推断现实的存量恐慌是完全有据可循的？
随着成都楼市冬意渐浓，诸多媒体开始拿现在的市场与2008年底的市场进行比对。不妨将目光回转，来看看2008年底的成都楼市。除了“”之外，2008年成都楼市的又一关键词之一就是“停工”。“推迟部分项目的开工时间，主要是为了消化目前的存量房，减少开工面积将解决一些供过于求的矛盾。”这是某开发商在2008年底接受采访时的心里话。这样的情况同样出现在了当下的成都楼市，只是开发商们不再正面回应停工的问题，转而低调地表示为“放缓开发进度”“调整推广节奏”。
去年进入成都市场的广东企业—————龙光地产，在成都的 项目位于琉璃场。尽管项目本身位置不错，但由于是成都楼市新面孔、新项目，开发商显得尤为谨慎。于是，其亮相的时间一推再推。同样，在去年新进入成都的伊泰置业，在攀成钢拿下地块后，一直到目前其新项目都还未亮相。位于光华大道核心位置的天来国际广场，虽然按照原定计划亮相蓉城，但是由于工期以及市场的多种原因，售楼部一直没有正式开放。比华利国际城的3期沙河国际，从今年9月开始做推广，本来预计年内推出。但现在却暂停了推广，而推盘计划也推迟到了明年。这些项目还只是目前成都楼市中节奏放缓的剪影，还有不少2007年、2008年拿地的项目，至今还动静全无。
但是，这样的状况是否会让2012年成都楼市再现2009年的“供应荒”？这个问题，谁都不敢给予确定的答复。如果按照2009年“供应荒”的真实案例推断，那么2012年将出现“供应荒”也并非不可能。但是，这两个结论本身就是矛盾体。如今的成都楼市对任何人来说，或许都是“雾里看花”，看不真切。
事实上，真正能够确定的只有一点：开发商真的心慌了。从下半年开始的遮遮掩掩地 到如今动辄10～20%的 幅度，开发商今年的年关过得很艰难。11月开始，记者在跑盘过程中遇到的每一个开发商都会问同样的问题：“你怎么看明年的市场？”无论是在推的还是将推的甚至是才刚刚拿地的，都不停地通过各种途径来判定明年的市场环境，这些无不反映出 真实的开发商心理—————“心慌”。
关键词2
调控？调控！
房产税将化、常态化？
目前，共有48个城市楼市限购，其中，有12个城市在颁布“限购令”时都曾明确2011年的12月31日是到期之日。目前，上述限购令即将到期的城市中，部分政府至今尚未对2012年限购是否继续执行明确表态。“估计延期的可能性很大。”某业内人士表示，因为近期 政府一再强调调控不放松。同时，12月12日社科院发布的《中国住房发展报告（2011-2012）》即《住房绿皮书》中， 指出2012年将继续坚持从严调控不动摇，完善调控 措施，防止报复性反弹。
2011年12月底眼看就要到了，住建部要求继续执行限购令，但各地面临财政困难，而如果取消限购令，则房价有极大的可能出现报复性反弹。楼市暴利时代已过去，预期在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬双方处于僵持的过程中，如果不找到一个取代限购令的突破口，将难以保持长期有效的房地产调控政策。因此，房地产税扩大试点或许就是一个 的衔接政策。
在11月14日落下帷幕的 经济工作会议上就指出，将推进房产税改革试点。至此，2012年房产税征收范围扩大，已成定局。房产税很有可能在接下来一段时间挑起房地产调控的重担。
事实上，关于房产税的征收一直是各方关注的焦点。高额交易所得税打击投机的效果明确，更契合当前形势的需要，选择适当的时机，针对第二、第三套以上住房，根据持有年限，严格制定出累计的高额交易税。或许，2012年将成为房产税化、常态化的一个开端。
关键词3
告别大路货
主城区靠地段，没有地段靠创新
如果要问今年哪几个楼盘很“火”，那么中德英伦联邦和佳兆业·君汇上品一定首当其冲。在调控政策不断出台，楼市观望情绪不断浓厚之初，佳兆业·君汇上品首先打出了低价这张 。其广告语的“实得价3900元起”震撼了整个楼市，同时也帮购房者下定了购买决心。同样，中德英伦联邦高举性价比大旗，在2011年这一年取得了傲人的销售业绩。这两只“蝴蝶”瞬间带动了整个成都楼市，接下来蓝光启动了21的“刚需购房风暴”，中海锦城悦林湾二期6880元/平方米起价、华润橡树湾65平方米可变套二户型起价29万单价4500元不到……实力品牌开发商相继推出更具性价比的住宅产品，楼市促销战开始上演。但是，后来者却并非都取得了这两家的佳绩，有不少是赔了夫人又折兵。2012年，这样的思路或将延续，在产品、推广思路等方面有创新的楼盘，才能在激烈的市场竞争中存活下来。同质化竞争下，“大路货”已经没有办法赢得购房者的青睐，而普通的促销手段和推广思路在“严冬”之下也难起作用。
今年，在产品创新上开发商也在不断追求新花样，其中“”产品就受到了市场的高度欢迎。万景峰打出的“”的口号，在高新西区这样一个相对偏僻的地段，也取得了不错的成绩。同样，峰汇 推出的 型产品也在今年下半年销售得不错。中建投集团成都公司总经理何勇表示，在当前的市场情况下，学会做加法很重要。的确，由于 产品的高认知度，一时间成都楼市兴起了“”风潮，但是也让购房者产生了审美疲劳，不少产品面世之后乏人问津。基于需求细分的产品差异化、剑走偏锋的个性化产品才有出路。
除了创新，“地段为 ”这个真理在楼市继续流行。虽然“限购令”阻挡了主城区楼盘的众多 客户，但是刚需客户群体同样撑起了一片天。位于主城区 的楼盘， 是一些中小楼盘，在今年都还是取得了较好的成绩。在南延线、光华大道以及郊县楼盘纷纷“降声四起”时，主城区楼盘的价格也是 坚挺的。11月开始，被成都楼市集体看好的“攀成钢”片区的项目相继启动，可以乐观地判断2012年这里可能是成都楼市 为热门的区域之一。
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