[摘要] 真正市场化的房地产才发展了十五六年，就像一个人到了青春期，这是人生的 个转折点。住宅市场 的拐点是供应上的双轨制，全国开工建设保障房超过1000万套的目标，已经在2011年10月底完成，未来5年，中国城镇保障性安居工程建设3600万套，当明白这个数据，就明白中国房地产下半场将彻底告别泡沫化生存。
经历2011年的大转折，赚土地钱的时代可能已经结束了，至少靠土地挣钱会面临巨大的不确定性，而开发商可以控制的就是，回归到靠修房子来赚钱。
当郁亮开始向造汽车的 传福学习时，就可以明白，行业老大对于未来房地产利润的预期并不乐观。
2010年，本报提出《制造房地产》， 经济学家茅于轼给本报题词“房子应该像制造业一样，回归正常利润。”郁亮向 传福学习的结果是，与茅于轼的观点一样，房地产应该像制造业那样。所以，郁亮在万科内部开始取消外包，因为全面外包不仅让万科人变懒，还拱手让出了一大块利润和根本的核心竞争力。关于房地产的外包业界还有争论，专业分工理论认为，开发商应该使用专业公司，把设计、广告、营销等业务全部分包出去，这是 符合市场规则的做法，但郁亮反思的是：当一个开发商把业务都外包出去的时候，开发商的核心竞争力何在？
之所以抛出这个问题，核心反映的是开发商的利润预期。郁亮取消外包，标志的是房地产行业已经告别粗放增长时代，而开始向内部管理要利润。细心的人会发现，在2011年很多房地产上市公司的报告中，一个关键词被频频提及，那就是周转率。万科、保利、龙湖， 具有行业示范性的房企都开始追求周转率，企业价值的核心，几乎就等于利润率×周转率×信贷 。在目前这种市场状况下，想提高利润率几乎没有可能，而 倍数，尤其是跟资金成本相关的 ，根本不是开发商可以控制的，开发商 可以使用的工具，就是周转率。
冯仑说，真正市场化的房地产才发展了十五六年，就像一个人到了青春期，这是人生的 个转折点。住宅市场 的拐点是供应上的双轨制，开工建设保障房超过1000万套的目标，已经在2011年10月底完成，未来5年，中国城镇保障性安居工程建设3600万套，当明白这个数据，就明白中国房地产下半场将彻底告别泡沫化生存。
在转折之前，有的开发商可能会留恋过去的幸福时光，可是那样的时光里，开发商挣的钱心安理得吗？我倒认为，在暴利时代，做开发商不如做贼。而在接下来的楼市下半场，开发商可以凭借自己的专业赢得尊严。
2012年，开发商会有很多种死法，有的豪赌 而死在山巅，有的盲目扩张把自己撑死，有的不及时断臂求生而把自己拖死。有多少种死法，就有多少种活法。首先，在心理上承认2011年是中国房地产的转折之年，并且主动拥抱这种转折。经历2011年的大转折，赚土地钱的时代可能已经结束了，至少靠土地挣钱会面临巨大的不确定性，而开发商可以控制的就是，回归到靠修房子来赚钱。
我们总是不愿意面对已经发生了的事情，2011年，这次拐点之狼是真的来了，我们要开始学会熊市生存。
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