[摘要] 2011年弹指将过，截至昨日下午5时，南京网上房地产显示，今年南京新建商品住宅成交量为37969套，成交面积为393.4万平方米。这一成交量，和2010年相比下滑了11596套，同比下滑23.4%；成交面积下滑138.9万平方米，同比下滑26.1%。
2011年弹指将过，截至昨日下午5时，南京网上房地产显示，今年南京新建商品住宅成交量为37969套，成交面积为393.4万平方米。这一成交量，和2010年相比下滑了11596套，同比下滑23.4%；成交面积下滑138.9万平方米，同比下滑26.1%。
在成交量明显下滑的同时，2011年全市成交价格也在明显下滑。某数据监控 统计数据显示，2011年南京八大板块168家在售楼盘，房价下跌1.31%。在量价齐跌的同时，南京楼市目前可售的新建商品房库存房源，已经达到了55239套，创下了历史新高。
观察
调控贯穿全年，楼市“逐级而下”
站在2012年元旦的门槛上，南京房地产促进会秘书长张辉，用一句话来概括2011年：南京楼市在房地产调控中逐级而下。作为南京房地产业内资深观察人士，张辉对于2011年 深刻的印象，便是贯穿全年的房地产调控。
2011年1月26日，国务院常务会议研究出台“新国八条”，2011年房地产调控自此拉开序幕；2月19日晚间，南京市住建委发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，南京限购令正式落地。调控降临之初，南京房地产市场上的诸多人士，尽管认同这是“严厉的调控”，但是心底里仍然对接下来的市场抱有幻想。江宁、城北、城东等一批楼盘，将原定于上半年的开盘时间纷纷延后，开发商寄希望于下半年调控的调整。
不少楼盘的操盘手，在回想起上半年的延期开盘决策时，都感到后悔万分。进入2011年下半年，房地产调控非但未见松动，反而银根进一步缩紧。2011年7月份之后，南京房地产市场降温越来越明显，尽管每个 都有四五家甚至十余家楼盘推出新房源，但是市场成交量仍然难见起色，日均成交量始终在一百套左右徘徊。
截至昨日下午5时，南京网上房地产显示，今年南京新建商品住宅成交量为37969套，成交面积为393.4万平方米。这一成交量，和2010年相比下滑了11596套，同比下滑23.4%；成交面积下滑138.9万平方米，同比下滑26.1%。
卖房
一个“降”字打天下
托乐嘉花园一线营销人员刘钧，在回首他的2011年时，概括2011年楼市的一句话是：今年干房地产这行的，都是满纸辛酸泪啊。在刘钧的印象中，2011年南京楼市给他们带来了巨大的压力，除了少部分依仗地段或者产品的楼盘日子稍微好过一点以外，绝大部分楼盘2011年的销售过程都有难言的苦涩。
今年上半年，位于城南板桥某大盘 开盘，在正式开盘之前开发商通过广告轰炸，积累了2000多户来访客户。在大量客户的刺激之下，开发商将 开盘的价格定在了一个相对较高的位置。结果，开盘当天认购折戟，卖出去了不足一百套，实际成交量更少。此次开盘事件，几乎成为南京楼市全年销售的分水岭。在此之后开盘销售的项目，陆续开始下调预期价格。
进入今年7月份，河西、江宁、江北等一批楼盘陆续下调销售价格，通过“特价房”等方式，将板块价格下拉。一时间，河西板块的销售价格开始向2万元/平方米以下运动，江宁板块的销售价格则开始向1万元/平方米以下靠拢，江北的销售价格也向8000元/平方米以内推进。在经过三四个月的价格震荡之后，年末万科金色领域“筑底价”的推出，更进一步掀起了南京楼市的 浪潮，多家楼盘销售房价向成本价靠拢。
据数据监控 统计数据显示，2011年南京八大板块168家在售楼盘，房价下跌1.31%。考虑到全年CPI通胀因素的存在，今年南京全年房价实际下降幅度接近10%。
分析
2011楼市开始拐弯
江苏苏垦机构董事长经纶在回顾2011年南京楼市的时候，他的概括是：2011年是楼市惯性思维得到改变的一年。在经纶来看，南京房地产市场上的从业者，已经过了15年的好日子。经过2011年的全年考验，让市场从业者明白，无论是此前地产只上不下的思维，还是十几年以来的运作方法，都到了必须改变的时候，房地产市场已经拐弯。
某研究机构研究总监颜涛表示，从宏观经济角度来说，预计明年上半年或将迎来货币政策的松动，但是大幅度松动的可能性不大。从12月份央行下调准备金来看，货币供应量的增速已经在探底。在这种情况下，如果货币供应量在一两个月内见底，则房价很有可能在明年二季度见底。颜涛表示，南京的房价可能还有10％到15％的下跌空间。
2011年
南京楼市大事记
二套房首付提至6成
国务院总理温家宝于1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。“新国八条”出台后，南京绝大部分银行，如南京中行、农行、工行、建行、交行、招行、兴业、浦发、光大、民生等十多家银行，在政策发布的第二天上午，大都已经开始执行国八条的规定：二套房首付不低于6成。
南京限购令
2011年2月19日6时，南京市住建委官网上发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。此时距离“国八条”要求的省会城市必须在2月中旬前颁布的 后时限只有 时间。 受关注的“南京限购令”与“国八条”中的规定几乎一样：本地家庭限购第三套房，拥有1套及以上住房的非本地家庭，无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，同样被纳入限购范围内。
宇扬卷款门
今年9月在南京市六合区焦点装修家居网，一个名为宇扬·雨花石文化园的楼盘尚未封顶，开发商却突然“失踪”，波及200余名购房人和多家供应商。紧接着项目停工，开发公司人去楼空，宇扬集团董事长杨军因公司资金链断裂携款逃逸。
当时，购买该楼盘的市民有200多户，其中交10万定金的有186户，一次性去交完购房全款的有40多户。 终，政府相关部门介入调查，接手宇扬雨花石文化园的建设，停工的房子再次复工。
南京公积金松绑
南京市公积金管理 于2011年10月21日召开新闻发布会，宣布公积金贷款相关政策调整。10月24日起，恢复 可贷额度， 贷款额度由20万元／人、40万元／户，恢复为30万元／人、60万元／户。夫妻双方及未成年子女卖掉名下 房产再次购住房，可凭首套房证明，再次申请住房公积金贷款。夫妻及未成年子女原人均面积小于全市人均面积的，公积金已结清可再贷。
南京土地频现延拍
今年10月以来，南京频频出现土地拍卖流拍，底价成交更是成为“主流”。10月南京举办的3场土地出让活动中，共推出16宗地块， 终只有7宗以底价成交，7宗土地延迟拍卖，1宗土地流标，1宗溢价仅1.9%。
楼市在严厉的调控政策下，土地交易市场寒风阵阵。今年下半年以来，土地竞拍场面冷清，近期流标率大幅攀升。业内人士认为，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。
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