[摘要] 龙年开春，成都楼市成交依然清淡，但是对刚需置业的定向保障也逐渐发力，为低迷的市场带来一抹亮色。首套房利率回落和公积金覆盖程度的扩大，成为开年以来市场两大利好。2012年的楼市随着这类“定向优惠”政策的持续执行，将与政府的楼市调控政策目标一致，形成保障刚需为主角的市场格局。
龙年开春，成都楼市成交依然清淡，但是对刚需置业的定向保障也逐渐发力，为低迷的市场带来一抹亮色。首套房利率回落和公积金覆盖程度的扩大，成为开年以来市场两大利好。2012年的楼市随着这类“定向优惠”政策的持续执行，将与政府的楼市调控政策目标一致，形成保障刚需为主角的市场格局。
首套房利率有所下浮是否全面下浮尚不明朗
随着“北上广深”为代表的一线城市纷纷调整首套房贷款的利率标准，回归基准利率已经成常规。随着新信贷指标逐步下达，此前积压的个人按揭贷款申请得到了迅速处理，且部分银行已从此前的上浮利率转为执行基准利率，个别银行更推出9折利率优惠。
成都市场这方面也开始出现松动，年前，交行、工行、农行首套房贷已经出现下调。以万科、保利、华润为例，之前首套房贷款利率上浮多为10%—15%，现在都有所回调。保利花园的销售人员告诉记者，符合条件的客户首套房利率上浮回落到5%，万科·海悦汇城也表示能够为购房者提供同样的条件。
而在记者调查过程中发现，根据户籍和资信条件的不同，多数银行都能实现一定的利率回调。比较明确的是招商已经从10%调整到5%，而之前有媒体报道的“实现基准利率”，各大银行并未执行。但有开发商表示，目前处于过年以后的调整期，银行与开发商之间的日常工作沟通还不顺畅，接下来出台更进一步的利率回归政策也是可能的。阳光100工作人员就告诉记者，年前就有“银行计划首套房贷重归基本利率”的说法，但是目前还没有接到正式通知，该楼盘暂时还是按照10%的利率上浮执行首套房贷。
对此，银行业内人士认为，未来首套房贷政策变动情况仍要看国家政策，而现在很难判断房贷利率变化是会倾向于放松还是趋紧。而各家银行的分支行的信贷投放及业务规划不同，当地同业市场状况也不尽相同，因此，单笔或某支行首套房贷利率的个别差异化现象属正常现象。
对于利率的全面下浮的可能性，全经联成都分会秘书长何良栩告诉记者，根据他了解的情况，在没有进一步的银行通知之前，成都目前执行的基准利率1.05倍将成普遍现象。只是根据各开发商的具体情况不同，而在推行时间上有所差异。何良栩同时还指出，“保障刚需居住是楼市政策的一贯主题，首套利率的下调无疑能为刚性置业需求提供可靠的支持。”记者还了解到，在首套房贷逐步回归的同时，成都部分银行的二套房贷利率也出现一定的松动，从此前上浮30%甚至更多出现了一定程度的回落。
公积金覆盖继续扩容市场信心有望提振
商业贷款利率的回归是提振市场信心的一条利好，而另外的好消息则来自于公积金贷款的发力。1月19日，成都公积金 对外发布消息称，目前，成都市可以使用住房公积金贷款的楼盘达1330个，覆盖了成都市近7成商品房和全部保障房。2011年，成都市住房公积金贷款额达到51.6亿元，超过2万户的成都家庭享受到了住房公积金贷款的实惠。
公积金 相关负责人表示，为进一步扩大住房公积金制度的受益面，服务广大缴存职工的自住住房需求，2011年，成都公积金 与成都市房管部门加强协作，联合发文对成都市商品房项目使用公积金贷款进行统一管理，要求开发企业在取得商品住房预售许可证之日起30日内，提出公积金贷款项目合作申请。
随着一系列政策的出台和执行，公积金贷款的扩容速度和执行效率正在有效地提升，可以和商业贷款形成互为补充的良好局面。2011年，成都市新增住房公积金贷款合作项目占全市在售商品房项目的69%，住房公积金贷款楼盘覆盖面创历年新高。
开发商和公积金贷款的合作节奏也在加快。中德英伦联邦项目就于去年底开始申请开通公积金贷款通道，现场销售人员告诉记者，目前正在审核当中，以后将为购房者提供公积金贷款。而佳兆业旗下的君汇上品项目，也增加对该业务的推荐力度，以期为购房者提供更好的购房服务。
据成都透明网1月31日公布的数据显示，在1月23日—29日（初一到初七）期间，成都商品住宅销售76套（包括郊县），高于一线城市公布的已成交数据。但是，销售 的项目成交套数也没有超过两位数的现实，依然可以看作2012年楼市行情的一次预言。业内普遍认为， 强化楼市宏观调控政策的意图一直未曾改变，从抑制房价过快上涨，到现在促进房价合理回归，意味着楼市暴利时代已经过去，未来下调房价的现象将更加普遍。因而，通过各种优惠幅度撬动观望的购房者是必然的选择，而对刚需购房者的把握将成为决定2012年成败的关键。
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