[摘要] 如果房企整合之后 后真的成为几家，因为它们有足够的资金能扛得住风险，将支撑房价居高不下，结果就是会让我们老百姓永远成为房奴。
如果房企整合之后 后真的成为几家，因为它们有足够的资金能扛得住风险，将支撑房价居高不下，结果就是会让我们老百姓永远成为房奴。
2010年以来， 政府出台了一系列房产调控措施，包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段，然而直到近期房价才开始停止上涨态势，并出现松动。 求生存似已成为房企的不二选择。在限购令、房产税以及收缩信贷的三重夹击下，房价真的会降下来吗?如果调控措施有效，我们的房地产企业又路在何方?
居民结构主撑房价涨跌
从外表看，2011年上半年五大城市开始领跌的情况和2008年二季度房地产崩盘的情况很类似。2008年第二季度房地产 增速是34%，可是一线城市是7%。由于一线城市首先领跌，然后波及到其他二、三线城市。2011年上半年 增速33%，可是北京市从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海从2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情况是供大于求，按经济学原理，供给过大的结果应该是楼价狂热跌，可这次只是阴跌。今年第二季度14个城市只比2010年下跌了11.1%，核心城市或一线城市只下跌了3.8%，这个数字基本上可以忽略了。
北京从2008年到2010年，平均每一年成交30万套左右，2008年17万套，2009年40万套，2010年33万套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果说开发商想 的话，它只有三分之一的冲击效果。2010年年底做的调查结果显示，北京居民有自己产权房子的人占72.4%，其中18.3%是多套房子。北京市限购令允许北京市户籍老百姓可以买两套房，因此72.4%的人当中有不少人还有能力再买第二套房，所以这对整个需求并没有大幅打压。北京的这些新楼盘大部分都在五环之外，调控的原因使得通州等地每平方米大概下降两千元，而五环之内的二手房价格是否下跌不看地产商，而是要看72.4%这些有房子的老百姓。
所以房价的涨跌决定于居民结构，房价是否下降取决于户籍人口，房价是否上涨取决于非户籍人口。北京市有本地居民1200多万人，外来人口720多万人，真正需要房子的是这些外来人口，基本上很多人没房。所以北京市房价上涨 压力来自于非北京市居民的外来人口，其次才是想购买多套房者以及投机者，但是这一批外来人口不准买房的结果， 立刻停止，因为他们 的动力停止了。
绿城：重置项目力求生存
只卖楼少买地，这应该是2012 的生存方式，但挣扎在危机边缘的房企则不可能这么从容。
2012对绿城来说“生存”或许并不容易。有机构统计显示，如今的绿城不仅正在面临30亿元左右的财务成本，在2012年到期的信托产品也有大约44亿元，“以14%融资成本估算，绿城将面临超过50亿元的兑付压力”。
“将2012这一年的首要目标锁定在：力求生存。”这是深陷旋涡之中的绿城董事长宋卫平在2011年年终会上的表态。2012年新春伊始，绿城便将旗下的湖滨置业、绿城墅园、绿城锦玉、上海静宇等四个项目挂牌转让，回收资金。
“绿城只是房企中密集转让股权力求生存的缩影。”在同盛地产总经理杨旭看来，2011年上市房企中，股权出让共183宗，同比增长65%。在当前房企资金充实度大大降低而存货积压的情况下，2012年房企之间的股权并购并不会比2011年少。
国泰君安的一份房地产研究报告显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元，这一数字相当于2011年万科销售额的约11倍。瑞银房产也警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。
1月29日消息，瑞银报告引述绿城中国管理层消息，由于资金链紧张，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，希望再套现60亿元。据悉，计划出售的四个项目分别是：上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场及北京奥克伍德雅居。而此前绿城已通过出售五个项目，绿城预计可回笼近40亿元的现金。虽然相关业内人士表示，该些项目的价值远远大于其出售的价格，但显然，此等交易已令绿城相当满意。
为了更快地回笼更多现金流，绿城计划变卖旗下其他的项目，此前绿城CFO冯征也曾表示：“绿城并没有事先预计好出让哪块地，如果对方看中了绿城的地块，就可以商谈。”
事实上，早在2008年初房地产市场进入调整期，绿城高负债的资金链变得紧张，绿城不能不对旗下项目进行重置。
抢卖二三线或成关键
在严冬下的楼市，抢跑的不止是转型和卖项目，就在张桐所在项目的 处，碧桂园的售楼部在大年初二便开门迎客。但仅仅是几天后的1月30日，花旗发表报告将碧桂园的评级由“中性”降至“沽出”，花旗表示，中国房地产市场经过过去的 十年后，未来较长一段时间三至五年内，将会进入整固阶段。因此2011年碧桂园的股价涨幅达25%。报告认为虽然碧桂园去年的合同销售额按年增长31%至432亿元，略高于全年430亿元的目标，但2012年要复制这样的成绩并不容易，花旗认为该公司今年合同销售额继续上升的空间有限。因为碧桂园的物业主要针对大众市场，这种类型的物业在市场向下时受到较大的影响。
“在调控初期的2010、2011年中国房企普遍采取的措施就是纷纷抢滩二三线甚至四线城市避调控之风，如万科、保利、碧桂园、恒大等企业都持续加大了对三四线城市布局的力度。”杨旭表示，这些房企为维持高利润抢滩二三四线城市的一个直接后果就是抬高了这些地区地价，但当地的刚需仍然较弱，“而由于宏观调控的影响对这些地区来说有滞后效应，因此2012年上半年能否在这些区域抢得刚需尤为关键。”这也得到了身处三线城市项目的张桐的认可，“城市的售楼部很多是大年初八， 早的也是大年初五才开放，而二三四线区域的售楼部很多初二就开放了，二三线市场将成为2012年业绩的主战场。”
即使大量抢占二三线市场，恒大董事长许家印仍不乐观，“2012年目标完成800亿元就很科学了。”风格一贯激进的恒大表示，2012年恒大将积极依靠价格和营销策略，随行就市抢占先机。
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