[摘要] 房企的春天似乎远远没有到来。自2010年4月“国十条”颁布以来，房地产市场在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，渐入寒冬。
房企的春天似乎远远没有到来。
自2010年4月“国十条”颁布以来，房地产市场在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，渐入寒冬。
分析认为，房企的资金链恶化程度将超过2008年。而当这场暴风雪席卷过后，将可能有超过6000家开发商消失。
上火
房企急“找钱”
“我们老板这几天忙得很，基本上都是忙着筹资。今年钱不好借啊！”在一家小型房企做设计的小林表示。记者试图亲自找这位“忙人老板”聊聊，被小林拒绝。 近，即将到期信托让许多房企负责人很“上火”，一方面债主逼债步步逼近，一方面到处筹资钱难借，沉寂一时的开发商融资再度火热起来。
要么断臂求生 要么向民间借贷
根据小林透露，像他们这样的中小开发商在本轮楼市调控中 受伤。政策调控一方面卡住购房人贷款，资金回笼受影响；另一方面，又把开发商资金来源收紧。
“我们这样小的企业不可能去股市套钱，银行在政策调整之后，也不愿意再给我们贷款。中小型房企要么把项目卖掉，断臂求生，要么向民间借贷，渡过难关。但民间借贷成本高，时间短。所以现在老板很"上火"。”小林感慨，同往年相比，今年的钱实在不好借。
今年以来，忙着筹钱的开发商又多了起来，从中小企业到大型巨头，从A股公司到港股公司，新一轮融资的帷幕似乎已经悄然拉开。
1月份12家房企融资238.5亿元
南丰集团1月融资6.5亿美元。2月6日，瑞安房地产宣布计划通过全资附属公司，发行一笔优先票据用作资本开支、收购发展及还债等用途。同日，九龙仓公告表示近期将发行一笔规模为6亿美元的担保票据。评级机构标普披露，中海[简介 新动态]近期也正在进行一项债券融资行动。
而据中指研究院信息粗略统计，仅今年1月份万科、华润置地、金科、凯德置地、名流置业、广宇集团、瑞安房地产等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。
安信证券邹文军指出，在房地产开发资金来源构成中 重要的三个部分分别是：企业自筹资金、销售现金回款（定金与预收款）和贷款。
而影响企业资金来源的 的两个源头是银行与购房者。
下雪：房地产信托产品进入密集兑付期
而让很多包括大型开发商在内的房企感到头疼的还有即将的信托支付。有机构预计，今年仅房地产信托到期的额度就达到千亿元级别。有消息透露，部分地区的银监部门甚至已经开始对所处辖区的信托业展开检查，提前防范风险。
国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月～3月份，房地产信托将迎来 兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。孙建平表示，2010 年以来，房地产信托大规模发行， 是2010 年3 季度和4 季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5 年期到3 年期之间，尤其是两年期的产品居多，平均期限1.9 年，多数产品在2012 年到期。
兑付压力将持续到2013 年
根据国泰君安统计结果，今年总到期规模达到1758 亿元，整年兑付规模较大，其中季度高峰在三季度，为716 亿元；单月高峰在7月份，到期总额达到504亿元。
“对过多依赖信托融资的公司来说，大量的到期支付无疑又是一场暴风雪。”东莞一位房企副总对记者表示。
孙建平也指出，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价的房地产市场设计的，比如 率指标一般在15%~20%。而房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。因此，从2011 年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力将持续到2013 年。
冰冻：房企资金链恶化或超2008年
每一次地产的调控、危机与变局演变的焦点 终无不集中在房地产企业的资金链上。有机构分析指出，房企资金链的恶化程度将超过2008年，其中，今年的资金缺口就可能超过万亿。
2012年资金缺口将达12423亿
安信证券邹文军表示，在项目未达到销售条件时，银行贷款对企业现金流产生决定性影响。个人按揭部分属于银行贷款，其来源的关键在销售环节。根据安信证券对万科、保利地产、金地集团三家大型开发商的对比，现金回款大约占到当期销售额的80%左右。而在当前清淡的销售业绩下，开发商出现了大量资金缺口。
“根据我们的估算，2011年资金缺口约3506亿，相对于2011年5万亿左右的销售体量，该资金缺口对行业的影响并不大。但是 2012、2013年房地产资金链缺口加大，分别将达到12423亿、20351亿，资金缺口大致相当于当期销售额的25%、40%。”邹文军指出。孙建平也预计，部分中小开发商资金链将有断裂的可能。
莫尼塔机构施琪博士也表示，2012 年上市房企筹资获得现金的低谷将和销售回笼资金的低谷相重合，房企资金链进一步恶化，情况将比2008年 差水平还要差。“由于2009 年二季度以来的大量借款将集中到期，上市房企今年可能开始持续面临较大的筹资压力，并于二季度出现现金缺口。”施琪认为。
蒸发
三方夹击推高房企“消失潮”
在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，大型房企自然收缩战线，中小房企要么卖项目死撑，要么退出游戏，另谋他路。根据2008年情况，预计今年被踢出局的开发商超过6000多家，给部分大型房企提供难得的“美餐”。
2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将在京城楼市消失。“房企消失潮并不只是出现在北京，在各方压力共同作用下，房企今年可能会出现大面积被蒸发的现象。”上述东莞房企负责人预计。
记者从同花顺系统查询发现，1997年，房地产开发商企业为21286个，而在2008年的房地产低迷中，开发商突然蒸发了7155家，减少了8.17%。在2009年市场好转的刺激下，2010年开发商数量又增加到85218家。
2008年开发商“蒸发”7155家
因此，有业内人士预计，如果按照8%的比例计算，今年一年可能消失的房地产开发企业将达到6800多家。某专家表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化。
行业大鳄或享并购“美餐”
部分开发商清盘出局或许会给一些购房者奉上一些“廉价品”，但 为受益的应该还是那些行业大鳄们，每次危机或许都能给他们带来丰盛的“美餐”。预计二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权。而具有充裕现金及管理 的龙头公司的并购机会将大幅上升。
房地产信托受限 信托成立规模上周骤降逾九成 经济参考报
长假后首周，信托成立产品数量大幅减少。据用益信托6日发布的数据，上周(1月30日至2月5日)新成立的产品仅有7款，相较于节前一周大幅下降87.93%；融资规模仅有7.37亿，相较于上周的111.71亿 93.4%，为近一年以来的 水平。
虽然单周数据 主要受节日因素影响，但受严格监管的信托业怎样摆脱政策限制，大力开展业务抢占市场成为信托公司首要任务。接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示，今年信托资产增速或将放缓，业务创新和风险控制将成为2012年信托业发展主旋律。
从证券账号被限、银信合作一度被叫停，到去年房地产信托受限，直至今年初票据信托和同业存款相继被叫停，由于大量通道类业务存在，以及背后隐藏的金融风险，银监会针对信托业监管政策接连不断。
业务因监管政策受限，多位接受记者采访的信托人士表示没有特定业务方向，目前主要根据市场需求和监管政策要求进行摸索。
“我们预计今年信托资产规模增速将有所放缓，未来信托公司业务将呈现多元化发展趋势。”银河证券研究部非银行金融行业分析师马勇博士告诉记者。
用益信托分析师颜玉霞对《经济参考报》记者说，今年信托业不会像2011年在特定领域出现爆发性增长，从历史经验来看，某个特定领域出现爆发态势，监管层都会加强监管。
金融信托专家孙飞博士告诉记者，银监会监管措施旨在控制信托业存在的金融风险，尤其是在房地产信托集中到期情况下。数据显示，今年有超过2000亿房地产信托到期面临兑付，有效防范和化解房地产调控政策下房企资金链断裂带来兑付危机成为信托公司一大考验。
孙飞还表示，在严格监管格局以及宏观经济增速放缓、市场环境严峻的情况下，信托公司更应积极创新，不要局限在房地产、基础设施建设、矿产资源和艺术品等领域，应寻求新的增长点，比如财产权信托和股权信托。根据自身特点和 进行创新和风险控制将是今年信托业的主旋律。
有分析人士称，在银信合作增速大幅放缓以及房地产信托可能出现较大负增长的情况下，难以找到可以替代房地产信托的业务，无论矿产能源信托还是艺术品信托，市场容量都不够大，因此2012年信托业务增速将大幅放缓。对此，颜玉霞也持相近观点，在主营业务受限情况下，今年信托资产增速放缓成为大概率事件。
不过，马勇博士认为，信托业有自身发展规律，拥有制度 和灵活应对能力，在信托产品供给无法满足高净值客户等 者需求，信托服务供给和社会需求远没有达到均衡的局面下，信托业仍将快速增长。在他看来，信托可以体现两个方面功能：一是面对高净值客户以理财服务需求为核心的一揽子金融服务；二是从 功能衍生出来的 银行功能，即通过管理信托财产为社会提供直接融资服务。
在银信合作、房地产信托等以往主营业务受限的条件下，颜玉霞告诉记者，今年基金化产品和股权 类产品可能会增多，包括矿产资源基金、房地产基金、基建基金和股权 基金在内的四大基金化产品会成为信托公司业务的侧重点。
孙飞对记者说，未来信托业应该建立基金池和现金池，在管理大量资金前提下选取 项目 。在业务上要实现从 收入型向 型、从被动融资型向主动理财型的两个转变。他还指出，未来信托业发展有四种模式：一是金融控股型，如重庆国际信托，已经实现金融控股架构，涉足商业银行、证券基金等领域；二是成为大型商业银行和企业子公司，做集团内部业务；三是专业型信托公司，在某 领域实现专业和领先；四是信托银行模式，但现在没有放开，受分业经营和管理体制限制。
对于影响信托业发展的不利因素，孙飞认为，存量房地产信托兑付问题是目前行业发展的一大风险。颜玉霞则认为，未来信托业业绩波动将主要来自监管政策的不确定性。
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