[摘要] 房地产作为一种特殊的商品，兼具经济属性和社会属性，与经济社会息息相关。自从1998年取消福利分房，房地产实现市场化改革后，一直保持快速发展，期间难免出现过热迹象。
房地产作为一种特殊的商品，兼具经济属性和社会属性，与经济社会息息相关。自从1998年取消福利分房，房地产实现市场化改革后，一直保持快速发展，期间难免出现过热迹象，为此会出台一系列紧缩信贷等方面的宏观调控措施。但是，当经济增长受到挑战时，如“非典”、“1997年亚洲金融危机”“2008年国际金融危机”的爆发，调控政策便会放松，房地产业又重新担纲拉动经济增长的中坚力量。因此，调控政策的天平一直在“保增长”和“惠民生”两端摇摆不定，致使调控效果一直不明显，房价时常处于越调越涨的恶性循环之中。
近期，为了遏制2008年金融危机以来政策放松后房价的过快上涨，2010年以来出台了新一轮房地产调控政策，从限贷、限购、房产税试点等控制不合理需求的政策，到加大保障房和普通商品房建设等增加供给的措施，无一不是力度 、规模 广、 严。至今，调控政策实施已经接近两年，效果也已有所显现，房价过快上涨势头得到初步遏制，部分城市房价甚至进入下降通道。同时，房地产开发 2011年下半年已经从高位逐步下滑，国内经济增长亦有所放缓，调控几乎又回到类似前几次所经历的十字路口：如果调控继续，更多的经济问题和结构性矛盾会逐渐暴露；如果调控放松，房地产市场发展会重蹈覆辙，房价会报复性上涨，继续成为人民生活不可承受之重
今年以来，尽管 多次强调坚持房地产调控的决心不动摇，要巩固调控成果。但是，近期房地产调控政策开始变相放松，部分商业银行对首套房贷款利率由上浮10%左右降至基准利率，各地方政府松动调控政策的声音也不绝于耳。例如，上海、天津等城市通过上调普通住房价格标准，中山通过提高 限价标准，以鼓励更多的交易；部分城市限购政策去年年底到期后已暂停执行；已被叫停的芜湖减免契税和给予购房补贴政策；等等。可见，目前房地产调控已经进入多方博弈阶段，面临诸多矛盾和困境。
一是供给与需求的矛盾。目前，房地产市场依然存在供不应求的矛盾。从供给方面看，房地产调控时期不少购房者选择观望，住房成交量锐减，开发商 热情减退，各地土地流拍现象屡屡出现。从需求方面看，我国处于城镇化进程加快阶段，越来越多的务工人员进城首当其冲的问题便是如何解决住房，因而即使目前自主性购房者选择观望，但是这部分需求迟早会释放，届时房地产供求矛盾会进一步加剧。供给下降也成为数次房地产调控后房价不跌反涨的主要原因之一。尽管此轮调控 开始重视加大保障房和普通商品房的供给，但是如果销售持续下降，房地产开发商也没有动力 保障房和普通商品房建设。因此，当前房地产调控在增加保障房和普通商品房供给方面面临困境。
二是保增长和惠民生的矛盾。2003年我国将房地产作为国民经济发展的支柱产业，每当经济增长受到冲击，房地产业便充当“救世主”的角色，一直以来经济增长和房价稳定二者并不能兼得。2011年受国内外经济环境的影响，我国经济增速逐季放缓，今年经济增长仍将面临诸多风险和挑战，而正处于调控关键时期的房地产政策该何去何从成为市场关注的焦点。我们既担忧过度调控会发生类似日本经济“失去十年”的后果，又唯恐政策放松引发房价新一轮快速上涨。因此，如何取舍保增长和惠民生成为房地产调控面临的又一困境。
三是 和地方政府的矛盾。 和地方政府之间是房地产调控政策制定和执行的关系，二者的偏好尤为不同， 更关注民生问题，而地方首先在意的是地方经济发展问题。与房地产交易相关的土地出让金和各项税收大部分归于地方政府，调控以来住宅和土地成交量下降使得这部分收入大幅减少，2011年130个城市土地出让金总额同比减少11%，房地产营业税和契税同比增速分别回落17.5和30个百分点，这直接影响地方政府的财政收入，无疑对依赖土地财政的地方经济发展模式带来很大挑战，也成为部分地方政府擅自放松调控政策的主要原因。因此，房地产调控陷入 和地方政府利益不一致的困境。
基于房地产调控面临的诸多困境，未来房价不宜大跌，逐渐回归合理后趋于稳定才是 优选择。那么，未来调控政策应当何去何从？首先，房地产调控政策在保持连续性的同时，进行前瞻性和针对性的微调。当前房地产调控效果已经初显，政策已经步入十字路口，如果政策丝毫未有动摇，待到房价大幅下跌和经济大幅放缓时，地方政府很可能会瞬间完全放开调控政策，甚至出台一些刺激购房需求的措施，房价难免不会报复性反弹，所以，应在房地产市场发展的不同阶段对政策进行前瞻性微调。
其次，政策预调微调的方向是针对首套房，包括满足首套房贷款需求和降低首套房交易成本等。目前，尽管部分地区房价已经下降，但是并未弥补首付和贷款利率提高以及营业税和契税上调所带来的成本增加，短期内居民购房压力有所加大，长期内购房成本不降反升。因而，可以适当下调首套房的交易成本和利率水平。一方面是惠民生的体现，另一方面刚性需求增加激发了开发商建设保障房和普通商品房的动力，缓解供求矛盾。更重要的是，我国正在培育新的经济增长点，房地产处于退出其经济属性角色的过渡期，但是短期内房地产 仍是大多数地区经济增长的重要推动力量，因而，满足自住型需求可以作为房地产市场过渡期避免经济硬着陆的选择之一。
后，房地产调控政策要守住底线。虽然调控政策可以预调微调，但是未来很长一段时期内，限购、限贷等抑制不合理需求的 手段不能放松，同时要尽快建立房地产调控长效机制，在范围内开征房产税，完善土地交易制度促使地方政府转变依靠土地财政不可持续的经济发展模式；加强地方政府对政策的执行力度，坚决杜绝阳奉阴违；落实和完善联网等相关配套政策。只有这些措施到位之后， 性政策才宜逐渐放开。
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