代表委员提先租后售、联合建房等"金点子"

东方网  2012-03-09 16:19

[摘要] 买不起经济适用房，又无法享受廉租房，正当“夹心层”们处在彷徨的十字路口时，又出现了一条光明大道公共租赁房。在上海，首日开放申请租赁时，蜂拥而至的市民或许代表着一种声音：好日子来了。在今年全国两会上，市长韩正表示，上海正加快保障房建设，维护公开透明分配，并加强社区的配套和管理。

买不起经济适用房，又无法享受廉租房，正当“夹心层”们处在彷徨的十字路口时，又出现了一条光明大道公共租赁房。在上海，首日开放申请租赁时，蜂拥而至的市民或许代表着一种声音：好日子来了。在今年两会上，市长韩正表示，上海正加快保障房建设，维护公开透明分配，并加强社区的配套和管理。

不过，作为一个新事物，总会经历一段适应期、阵痛期，才能真正为民所用、让更多人叫好。不仅在上海，在其他城市，都面临着公租房的租金、房源筹措等难题。在今年的两会会场里，代表委员在为公租房叫好的同时，也为其更好发展提供了真知灼见。现场还未出现申请热潮问的人多租的人少“我就是来问问房源的地址。”在广中西路上的公租房闸北受理点，记者遇到了孙乔，他供职于一家旅行社，上班在天目西路附近。“我有个同学在杨浦，已经申请好了，所以我也来问问。”不过，在得到了问询的答复后，他说道：“可惜闸北还没有房源，如果搬到杨浦，上下班就不太方便了。”说完，他骑着自行车匆匆地赶着上班去了。小孙所说的杨浦，正是市级统筹房源的项目之一：新江湾尚景园，该处共约2200套住房，主要供应给杨浦、虹口、闸北、黄浦等区。还有一处为华泾馨宁 ，约2900套住房，主要供应给徐汇、闵行、黄浦、长宁、普陀等区。闸北区受理点的工作人员告诉记者，从2月2日开始受理个人申请以来，递交申请的不足百人，不过来咨询的人不少。一位工作人员坦言，杨浦或者徐汇的公租房，对于在闸北工作的人来说，并不是太方便，需要付出比目前更多的出行车费和时间精力成本。2月18日是 ，记者在杨浦区申请点看到，陆陆续续有市民前来咨询。相关负责人在接受记者采访时表示，从申请之日起已接待了6000多人次的咨询，总的申请量为500多户。记者发现，市住房保障部门 初公布的个人申请日中，并没有包含周六。后考虑到个人工作时间等原因，在原定2月2日至2月22日期间，增加三个周六：2月4日、11日和18日。然而就在2月22日的截至前 ，又再次发布消息：申请时间将延长至3月10日（周六），并在原本8个区的供应范围上再新增静安区。企业兴趣也不高其实，在个人申请开始之前，公租房也未能赢得太多企业的青睐。在个人申请之前的企业受理时段里，一些区申请数量只有几十份。如杨浦区，12个申请受理点共发放600余份表格，截至2月1日受理申请约150份，另有130份申请处于审核中；而虹口区的企业申请数量则更少，仅40多份。曾被视为申请大户的诸多高校缺席，如高校集中的杨浦区，至今还没有学校提交正式申请。秦绍德代表告诉记者，他曾经去江湾地区考察过公租房，结果不是 满意。“我们首先要解答一个问题公租房 终是解决哪一个人群居住的问题？”他表示，答案现在大家都已经形成共识：夹心层、中低收入白领、刚就业的大学生群体。对于这一部分人群来说， 为敏感的就是价格问题。因此公租房要真正化解这一群体的居住问题，应当确保几个标准。首先，价格不能高于市场价；其次，要距离工作单位近，不会产生衍生的通勤难题；再次，政策上要开口子，允许使用公积金来抵扣部分房租。秦绍德代表认为，现在的房源普遍在价格和交通配套上存在先天不足。原因公租房租金 不显著租金与周边相比相差不多一居室的建筑面积为40.24-42.43平方米，月租金约为1694-1896元，这是公租房项目之一、位于华发路上的馨宁 的租金。同在华发路上的另一个小区，面积约为50平方米，租金为每月1600元，而且全装修并配有家电。位于龙吴路上的一家房产中介负责人赵先生告诉记者，不仅高于同板块的房源，馨宁 的租金已与地段更好的长桥、梅陇等区域相当。无独有偶，新江湾尚景苑的情况类似，该项目周边的一个小区，简装两房、面积约95-100平方米，租金约3200元/月。而尚景苑两居室的建筑面积为67-72平方米，月租金约2540-2930元。简简单单地比较，就能发现公租房的价格并没有太多的 。“与普通住房的租赁相比，公租房的租约更为稳定，而且是全新的房屋和小区，硬件更胜一筹。”一位区住房保障部门的负责人向记者列举了公租房的优点。这赢得了一些市民的赞同。孙乔就告诉记者，几乎每半年就要换个房东， 短的一次住了1个月就被“赶走”，“公租房是政府的，只要符合标准和规定，肯定不会出现这样的问题”。交通暂时制约“申请者”“目前只有徐汇和五角场两处可以选择，我如果从这两处赶到虹口的公司，似乎都不太方便吧。”在虹口区的申请点，前来咨询的杨滟并没有递交申请表，其中一个原因正是交通。她为记者算了一笔账：目前在虹口公园附近租了一套老房子，每月租金1800元，到公司上班的话，只需乘一部公交车，大概20多 就能到了，每天的交通成本为4元，往返时间在1 以内。但是，如果她搬至位于五角场的公租房，每天出行的 和时间成本都将相应增加，路上往返至少2 ，还需要换乘公交和地铁，单程就至少4元。记者在采访中发现，对于公租房的地理位置，一些申请的单位和个人都表示，如果从住房紧张的 搬至公租房基地，除了要付出一定的房租之外，还有交通问题，毕竟工作分散在全市各个区域。部分刚毕业大学生“无缘”公租房是为解决“夹心层”的住房问题，刚毕业的大学生是其中很大一个群体，尤其是外地来沪者。然而，在本市公租房的申请条件中有一条规定：持有本市户口或居住证，以及连续纳社保金超过一定年限。“就因为这点，我就无法申请。”同济大学环境保护专业的徐同学告诉记者，今年他即将毕业，而且已与一家单位签订了就业意向书。现在他正为找房子的事情发愁，“看到公租房的消息还高兴了一阵，可申请条件一公布，就像泼了一盆冷水。”他说，对于刚毕业的大学生，能否逐步放开门槛，以就业合同为标准，比如签订一年或者两年以上的即可申请。对策空置房是一笔巨大的社会资源近日，财政部通知明确指出，在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加地方债券收入、房产税收入、部分国有资本 和城市维护建设税收入用于保障房建设。公租房作为保障性住房中的比重也在不断增加，代表、委员们提出了先租后售、联合建房等“金点子”，或许能提供另一种思路。探索先租后售模式政协委员、市政府参事张泓铭多年来一直从事房地产领域的研究，他对公租房提出了“先租后售”的建议。“目前，在公租房和经济适用房的运转中，从保障对象的角度看，各遇到一个问题。”他分析，一部分公租房的适用对象，出于各种原因不满足对于公租房的有限期租赁，要求购买公租房，但公租房应该是不出售的；还有一部分经济适用房的适用对象，有资格购买经济适用房，但缺乏部分支付能力，而放弃享受经济适用房的资格。张泓铭认为，这两类群体其实各有难处，但又可以互通解决。比如公租房的“先租后售”，即享受对象在租赁满一定年限后可以购买。“如此一来，可以收回部分政府 ，减轻政府的 负担；同时，满足租赁者希望购买住房的心愿，安心生活和工作；也有利于增强上海吸引人才的力度。”至于公租房的购买价格，张泓铭提出，应为竣工决算时的成本价。“这种安排，使公租房的购买单价和总价都比较低，有利于财富积累不丰厚的入住者购买。竣工决算时的成本价，不含政府的暗补部分，如地价优惠、税费优惠、资金利息等。这没有关系，可以用以下办法补救。”他告诉记者，公租房购买后，只是获得部分产权，“公租房成本价肯定低于市场价格，这一差额部分，可以折算成为政府保留部分产权的比例。”利用现有存量房“市面上还有大量的存量房，政府部门应该将其也纳入保障房体系。”政协委员、同济大学环境科学与工程学院博士生导师杨健认为，应该探索一种存量房转租的新模式。杨健在调查后发现，一些城市社会空置房主要来源于多个方面。其一，政府、国有企事业单位原福利分房制度取消后，还或多或少留存一些居住房。不过，从上世纪末各地全面实行居民住房的商品化、市场化以来，已没有专门机构对政府、国有企事业单位原有存量房的完整统计、管理。其二，是在住房市场化过程中，城市居民中持有多套房的人不在少数，除了自住以外的剩余房通过转租，但事实上还是有大量房屋被空置。其三，是一些外地或者外国的居民在城市拥有房产，但长期不住。“空置房是一笔巨大的社会资源，用好这些资源，减少大量的再投入， 是土地资源占用和巨大资金投入。”杨健认为，按不同房屋品质、地段，把存量房租给有不同能力、需求的人居住，可减少集中式建立小区的社会管理问题。他建议，设立城市制定和完善与空置房租赁使用相关的管理办法，成立“空置房银行”，并纳入城市保障房的建设体系中。“空置房银行”是一个很形象的机构，其职能就是将大量的存量房以比较稳定和优惠的租金吸纳进来，再将其用于公租房或者廉租房，转租给符合条件的有住房需求的人。至于谁来设立这个机构，杨健说：“可以是政府设立经营，也可以由社会其他组织设立经营，出租年限、租金的高低这些问题都可以通过出租人、承租人协议确定。比如，存十年房与存一年房的房利不同，同样租一年和租十年的租金率也应不同。”单位和政府联手打造秦绍德代表建议，政府与企业、园区、高校等单位联合推行公租房，资源共享、资金共担，在就业人口集中的区域建造成批房源，并同步完善交通和生活配套，采用政府财政补贴加单位租金补助的模式，一揽子解决两大先天不足。来自科技界的人大代表褚君浩也认为，在政府和单位联建共建的基础上，不妨再进一步创新思路，也可以吸收社会资金，建造用地可以利用系统或单位内已有的闲置地块，或者由政府批地，政府在城市规划和土地性质转变上给予优惠和支持。首先租赁给单位内部“夹心层”青年人才，租期可长可短，按照一定标准收取房租。“满足不同人群在不同阶段的居住需求，住房保障的形式应以人为本灵活调整。”秦绍德还建议，刚工作时的人群入住单位集体宿舍，工作一段时间收入稳定后迁入公租房，待略有积蓄后允许购买公租房的部分产权，使公租房成为自有产权住房。( 玉君;李蓓 本报北京3月7日电)两会声音政协十一届五次会议举行记者会推动保障房建设进入法律轨道据新华社北京3月7日电 政协十一届五次会议7日下午举行记者会，几位政协委员就“保障性住房建设和管理”主题回答中外记者提问。出席记者会的有：政协委员、国家开发银行原副行长刘克崮，政协委员、中国人寿(601628,股吧)保险（集团）公司原董事长杨超，政协委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵，政协委员、民革 人口资源环境委员会副主任田在玮等。杨超：推动保障房建设进入法律轨道政府在保障房建设中应该起什么作用，如何从法律制度上规范和约束保障房“建分管”？“保障房工程大、涉及面广、政策性强、涉及资金多，决定了政府必须在保障房建设中要发挥突出作用。”杨超说，“现在住房保障的方式，既有社会保障，又有货币补贴，社会保障还分为经济适用房、限价房、棚户区的改造等产权保障，头绪很多且事关国计民生，如何建好分好意义重大。”对于政府发挥的作用，杨超认为首先应加快保障房立法。“立法才能从根本上解决问题，不要等问题出现之后再回过头立法。”杨超说，目前地方上虽已有一些 规定，但唯有立法才能有章可循、有法可依，使我们的保障房建设在阳光下运行，兼顾公开、透明、公正。刘克崮：加快体系建设厘清模糊边界保障房建设节奏加快，但融资渠道、建设管理、质量监督、住房分配、退出机制等方面仍待完善，应怎样有序推进整个住房保障体系的搭建？“建设我国的住房保障体系一定要把握从体系上进行建设，体系上没有想清楚，点上就不要着力过大。”刘克崮说，“厘清什么呢？包括住房人、房屋类别、房子归属、户型界定等；概念也要有所转变，不要说居者有其房，而应该是"住者有其屋""住有所屋"。”他介绍说，为推进这项工作，各个政府部门要明确建立有 、有地位的政府管理机构，建议国家建立国务院直属的国家居民基本住房保障总局，各省区市建设本地的居民基本住房保障局，专门负责管理这件大事。李稻葵：保障房融资要与市场相结合保障房开工量创历史新高，社会对保障房资金缺口十分关注。如何加快保障房建设的相关融资体制建设，多渠道筹措资金？“保障房并非各级地方政府一次性财政开支，如果建得好、管理得好，可成为各级政府公共财政一个坚实的来源，甚至于可以完全取代目前各个地方政府出让土地获得"快钱"的公共财政基础。”李稻葵说。李稻葵认为，保障房的建设和融资要同市场结合，地方政府跟市场结合在一块。“请 者不仅是出钱，更是来监督建设和使用。此外，保障房的建设也应该和整个住房体制的改革结合在一块。如果这几个认识到位的话，融资问题可以迎刃而解。”田在玮：保障房重建设更要重分配与管理保障房建设企业如何找到合理的盈利模式？建成之后的物业管理有何建议？田在玮说：“保障性住房的建设肯定比商品房开发的利润要低一些，但是也并不像有些企业认为的那样，根本没有利润可言，而是利润比较少。要从加强管理、节省支出等方面增加利润。”“建设是一方面，更重要的是如何管理好、维护好和运行好。”田在玮说，在后期保障性住房的运行管理中，无论是水电、气热还是邮电、储蓄等各种配套设施，都需要企业来运行，如何落实费用、完善体制、筹措资金都需要解决现有瓶颈。究竟是用市场方式管理还是政府手段管理，是很值得研究的。他说，“保障性住房的物业管理应该立即组织研究，看看资金究竟应该怎么投入，物业管理收费标准是什么，谁来做物业管理的主体。厘清这些问题，是促进保障性住房健康稳定发展的重要议题。”

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