[摘要] 潘军表示，公司今年的销售目标是72亿元，而且对完成该目标很有信心。
3月13日，花样年集团在香港召开2011年度业绩发布会。花样年集团总裁潘军、集团执行董事兼 财务官陈思翰以及花样年集团副总裁冯辉明出席了业绩会现场。
在项目区域分布上，合同销售主要来自于成都、深圳等9个城市，以及来自于深圳美年广场、成都花样城、成都美年国际广场、成都香年广场、成都福年广场、东莞江山花园以及惠州别样城等18个项目。
集团执行董事兼 财务官陈思翰表示，去年销售均价约9,389元，较2010年为低，主要因为销售重心城市，从深圳、成都等一线城市，转移至惠州等二线城市所致。
“2011年，中国房地产企业普遍感到比较大的政策压力，市场压力和现金流压力。”花样年集团总裁潘军回顾2011年市场时如是说。
但即使如此，潘军仍表示，公司今年的销售目标是72亿元，而且对完成该目标很有信心。
潘军称，对销售目标有信心，主要出于三个原因。一是公司产品的多元化，货量充足。例如，在东莞、惠州、成都、无锡、天津以及南京都有一些小户型的产品，这些都是 的刚性产品。其次，在成都和深圳这两个高毛利的地方仍有商铺和写字楼会陆续推出。另外，今年还会有一些新产品入市。
据介绍，2012年，花样年预计竣工项目面积为80万平方米，全年可售面积约为140万平方米，涉及销售额达130-140亿元，且截至2月底，已拿到销售许可证的物业额有86亿元。
此外，潘军期望，在两年内有成熟的养老产品推向市场，“我们现在初步考虑是安排在成都和深圳”。
以下是花样年控股2011年度业绩媒体发布会现场实录：
关于融资方面，去年花样年放弃了TDR，就是台湾信托凭证，那么今年有没有一些融资的计划？
陈思翰：花样年2011年销售的均价是比2010年低了一点，均价9389元，区域主要是深圳和成都，惠州也有一些货量。总体来说，在深圳均价是略低一点，而在成都郊区也有一些盘推出，所以把总体价格拉低了，但是如果是同一个项目均价是差不多的。
潘军：关于今年72亿的目标是花样年按照保守的预计来制定的。之所以有这样一个目标，是跟2010年相比，在设定目标的标准方面有20%的增幅，实际上2011年的销售只增加了2亿，所以花样年认为今年的销售目标仍然是比较审慎的。
而提出这样的目标，我们是有准备的。花样年本身的产品是沿着多元化产品的组合来做的，产品多样，货量充足。例如，在东莞、惠州、成都、无锡、天津以及南京都有一些小户型的产品，这些都是 的刚性产品。其次，在成都和深圳这两个高毛利的地方仍有商铺和写字楼会陆续推出。另外，今年还会有一些新产品入市。
所以，综合以上三个部分，花样年对于完成70亿的销售目标还是比较有信心的。
关于融资方面，基于自身情况，现在还没有打算再融资的需求。因为今年的现金流还是比较平衡，实际上除了 TCL的土地之外，还进行一些土地整理的 ，大概有十几亿，今年这些土地也都将面市。所以，今年的现金流相对而言还是比较健康的。
潘军：关于养老和文化旅游地产，在成都和深圳都已经在开始进行积极的准备。在养老方面，2011年花样年也是第二届养老地产大会的主办方之一，也跟业内主要的一些服务机构进行了比较深入的交流，同时也组织了专门的团队来进行前期的孵化。
其实，中国做养老地产仍面临着巨大的挑战。目前并没有什么成熟的模式可提供参考，所以，花样年只有进行自我实践与探索比较，经分析研究，台湾的养老模式 贴近中国国情，可用来借鉴，现已经安排团队在台湾进行相应的前期培训。
事实上，美国的模式也不错，有较大的盈利，但是基于国内情况，在很多法律上包括一些财税政策方面还没有做好准备。所以，现在在做的养老模式基本上都是摸着石头过河。因此，花样年认为这蕴藏着 大的机遇，中国养老地产市场在未来30年是中国房地产市场 具有吸引力的一部分。
但是，怎样把养老地产转化成一种模式，从而形成一种共识是值得探究的。养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是 能力，而是管理能力，例如酒店行业， 酒店的未必赚钱，但管理酒店一定是赚钱的。
所以，从这一点上看，花样年将会花更多的精力集中在管理团队的形成和管理服务模式的成熟，期望在两年内有成熟的养老产品推向市场，现在初步考虑的地点是在成都和深圳。等到模式成熟以后，逐渐会在桂林、苏州、天津、北京等城市推广，相信未来在养老地产方面会寻找到一个新的增长点，给这个行业带来一个新的增长。
现场提问：刚刚提到花样年有一些土地整理的 ，规模大概是怎样？其中，有多少是自己发展，又有多少是卖出去？另外，关于融资的一些框架协议，花样年预测在今年会落实这些协议吗？其中预算的融资大概是多少？ 是成都项目，规模是比较大，去年投入的资金是11亿元，那么请问目前的进展是怎样？
潘军：在土地整理方面，今年主体是两个MOU和一个新增的。两个MOU，一个是郫县，郫县是经过2010年、2011年两年的 ，累计到现在共 8亿多，其中2010年投了3亿，2011年投了5亿。
经过两年的努力， 批400亩土地将于四五月份进入土地市场。这一批土地花样年将自己获取一半，另一半已经在寻找同行合作来拿地，这样大概能够实现6亿的产出。
另外，在成都五桂桥项目一级土地开发整理了100亩土地，大约能获得70亩的高容积率的商业和住宅用地。现在在考虑跟基金合作，大约拿出一半的股权，这能再实现3亿左右的现金富余。
而在大理1500亩地的 期土地580亩将从五月份开始供地，这部分大约预计 是1亿元左右。所以，今年的土地 是正向的，土地增加了，但现金流反而是正的，我要产生8亿元的正向现金流。所以，今年现金流部分将会比2011年要好。
至于规模方面，郫县总的整理规模是2.68平方公里，预计产出的土地是1400亩，分三年推出，2012年400亩，2013年500亩，2014年400亩。未来在这1400亩中，花样年的计划是卖一半留一半，这样在后续三年，由于实施MOU所带来的土地储备资金压力是比较小的。
所以，从成本上来讲，土地产生的现金流已经 富余，可以投入到后期的循环当中。
另外，花样年表示今年拿地的总量不会增加，是否可以理解为今年不会再动用现金去买地了？
潘军：从今年的土地来讲，花样年仍然会保持一个正向的增长。从整体现金流来看，现在做预算的时候全年没有考虑发债的想法和太多的融资。
在开工面积方面，为什么今年会采取比较小的开工量策略呢？ ，花样年的存货是比较富裕的。第二，从今年上半年对行业的判断来讲，市场依旧并不是很好，全行业一定会出现大幅减少 的情况，所以花样年要采取相对比较稳健的策略。
所以，花样年管理层做了一些调整， ，梳理内部程序，开始进行大练兵；第二，把整个 的产品序列重新的再梳理一次；第三，不是买地，而是对于一线城市一些非限购类的产品花样年仍保持强烈的兴趣，不去三四线城市，反而更看好一线城市。例如会加大在深圳、北京等一线城市搜索资源的力度。
现场提问：现在花样集团的存货量是多少？销售额大概是多少？
陈思翰：花样年估计2012年可售面积是117万平方米，总体销售额大概就是70亿。
潘军：到2月29号，据我们的统计，花样年手里拿到预售证的项目还有86亿可以销售的货量。
现场提问：关于TDR，去年本来有机会到台湾做TDR，后来因为市场情况不太好，所以取消了，那现在看来上半年的市场会好转一点，那么你们的TDR会有什么样的计划？当时在台湾金门的项目，目前情况怎样？
冯辉明：台湾TDR这个事情确实是延缓了，因为去年有很多公司想在台湾发行，包括神舟数码也都延缓了，原因是去年市场波动 大，所以选择放弃。
而当时在台湾发行还有一个目的，就是跟金门项目进展有关系。之前预期该项目进展会比较快，而从合作方获得的一些信息透露出涉及到公投的问题，还涉及到国与国域条例的问题，但是现在公投和国域条例这两个方面都没有任何进展，所以这个项目就可能要滞后。
不过，金门项目会一直保持关注，因为台湾在花样年整个业务发展版图里面是 关键的一个环节，台湾一些良好的资源，例如服务资源，商业资源，还有一些 医疗资源，都想引入到大陆。台湾的公司在去年就已经成立了，现在做的主要就是一些对接的窗口。
所以，台湾TDR事情还是会持续保持关注。希望在一些新的政策或信息等有新的帮助，花样年对市场仍保持持续关注，只要有合适的机会就会考虑。
现场提问：今年上半年会不会考虑恢复台湾TDR，台湾金门项目总共 了多少，是否有资金压力？
冯辉明：这个主要看股价恢复和整个市场情况。而台湾这个项目的投入框框是很多的，很多政策条例也没有出台，所以，这个项目合作方土地资源虽然已经获得，但是整个合作的进展没有展开，对花样年来讲没有 性的义务，大概只有框架协议，并没有实施推进。
潘军：我们并没有把资金压在这个项目上，这个项目总 量 大。事实上如果这个项目推进顺利的话，其实需要花样年 的部分也并不多，因为只是小股，主要任务是帮其引入客户，把大陆的客人带到金门去消费。所以，对花样年来讲没有资金压力，如果有资金需求才会通过TDR的方式通过相应的募集。
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