[摘要] 近期，全国不少城市的楼市成交量继续放大，一些民众开始担心成交量“小阳春”会否带动价格的企稳反弹。专家认为，一季度楼市成交上升是刚需对楼盘 的回应，从楼市 上游的土地市场成交依然处于“寒冬”来看，房地产商对未来房价走势仍不乐观，楼市整体回暖的趋势并未显现。
近期，不少城市的楼市成交量继续放大，一些民众开始担心成交量“小阳春”会否带动价格的企稳反弹。专家认为，一季度楼市成交上升是刚需对楼盘 的回应，从楼市 上游的土地市场成交依然处于“寒冬”来看，房地产商对未来房价走势仍不乐观，楼市整体回暖的趋势并未显现。
热：楼市成交现“小阳春”
今年以来，国内一些城市住房成交量开始回升，楼市呈现出“小阳春”的局面。中指研究院5日发布的数据显示，3月份监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨，10个重点城市受各地房企供应增加、积极促销影响，刚需集中释放，成交环比大幅上升。
记者近日走访济南市部分楼盘发现，楼盘成交量的放大和促销的力度有明显关系。济南不少在售小区都采取了打折销售和赠送车位或部分地下室面积等优惠措施。其中，位于济南市天桥区的一个小区甚至推出部分房源7.5折的优惠措施吸引购房者。
中原地产的研究也表明，自今年1月份以来，由于销售持续低迷和库存高企，保利、招商、恒大等房企陆续启动较大规模的 促销活动，新一轮 促销潮来临。对此，山东师范大学房地产系主任程道平说：“目前房地产企业的资金压力仍未缓解，开展大规模促销活动以价换量，意在加速资金回笼。”
此外，3月以来国内不少银行对购买首套房者实行利率优惠， 的打到8.5折，专家认为，这一贷款优惠政策也刺激了刚性购房需求的释放，尤其是对自住用房有急切需求的购房者有明显的促进作用。
不过，也有一些地产行业人士和专家认为 促销及政策微调带来的楼市成交放大并不可持续。山东社会科学院经济研究所所长张卫国说：“目前刚性需求开始释放，但是这个势头不一定能维持下去，在调控继续及房价回调趋势不改观的情况下，购房者观望局面目前仍然没有打破。”
冷：土地成交量持续下滑
中指研究院数据表明，300个城市在土地供给、成交量和成交价格方面均维持低迷格局。今年一季度，300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%；成交面积23053万平方米，环比减少33%，同比减少30%。
中指研究院认为，随着国家对房地产市场调控的不断深化，各地政府推地谨慎，一季度，土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均有下跌，住宅用地跌幅较大。山东大学房地产研究 主任李铁岗认为，今年持续的楼市调控政策进一步加剧房地产开发企业资金链紧张局面，使得土地成交现状整体不景气。
不仅是土地成交面积出现低迷，今年一季度楼面成交价格也出现下滑。中原地产发布的数据显示，济南市 近一周成交的11宗住宅和商业用地全部以底价成交。中指研究院的数据也显示，1至3月，300个城市成交楼面均价为每平方米788元，环比下跌20%，同比下跌22%。
一些专家认为，土地市场是楼市的 上游，其成交量的低迷说明房地产商对房价未来的走势仍不确定，这反衬出虽然楼市成交回暖，但我国房地产市场的生态仍未明显改变，并且土地市场低迷，可能会带动房价继续下行。中投顾问房地产行业研究员韩长吉说，房地产企业目前对楼市多少持有悲观态度，限购政策的继续执行也使得房企在商品房用地 中更为谨慎。
山东青州市国泰置业有限公司董事长李根伟也认为，从调控目标来看，土地市场的“冷”有利于加速房价回调，促使土地成本在普通商品住房中的比重进一步降低，从而为市场提供更加符合普通购房者的低价住房。
调：房价继续回调仍可期
专家认为，今年一季度楼市和土地成交数据整体体现了楼市调控政策的效果，但目前阻碍楼市回暖的房价坚冰仍未打破，房价继续回调仍有空间。保持房地产调控力度，避免地方出现与 调控政策背离的措施，以及加大房地产市场差别化供应，提供多样性选择仍是后期调控需要注意的重点。
住房和城乡建设部副部长齐骥近日在“第四届中国房地产科学发展论坛”上表示，当前部分城市房价依然处于高位，部分未实施住房限购措施的二三线城市购买需求依然比较旺盛，调控效果还有待于进一步巩固。
李铁岗认为，部分城市的住房成交量回升并不能表明楼市僵局出现松动。“对于购房者而言，房价能否再降仍然是决定他们是否购买的 要素，但从目前的市场实际情况来看，房价松动的幅度和范围还未到预期，因此从调控角度来说，房价仍有继续下行的空间。”
一些专家表示，在调控仍然继续，楼市“小阳春”和土地“寒冬”的反差下，我国的房地产市场将加速整合，在一些有实力的地产商 过冬的同时，另一批前期积累少的小房地产商可能会加速退出市场。而留下来的企业也将告别“暴利时代”，转而在户型设计和实用性方面下工夫。
来源：中国经济网
日前，杭州一家房企申请破产，成为此轮房地产调控以来“倒下的”家房企，引发业内关注。
北京东方基石房地产经纪公司总经理杨朝淅认为，这只是个案，楼市大环境仍是“以价换量”。
杭州一房企申请破产
据悉，3月30日，余杭区法院受理了杭州金星房地产开发有限公司破产清算案。据承办法官介绍，因破产案件刚刚受理，具体情况还在核查中。
西城时代家园位于杭州市郊余杭区，总建筑面积约17万平方米。2006年开始销售，2011年位居区销售套数三甲。项目共分3期，前两期已交付，第3期共790户，几乎 ，其中约300多户本应已交房。但碍于资金问题，项目3期自今年初已停工数月。
9日，杭州市余杭区房地产管理处的主任尤初阳介绍，西城时代家园销量不错，金星房产“破产”并非自身原因，而是受到母体浙江中江控股有限公司拖累。
据网上公开资料显示，金星房产曾5次转让股权，欠款4000万元，欠税2398万元，在2012年杭州市地税局曝光欠税 企业中排名第二。它的母公司为浙江中江控股，而中江控股集团也已经申请破产保护。
专家认为是个案
“目前房地产调控政策已经有了一定成效，但我个人认为金星房地产破产事件是个案。”杨朝淅对《国际金融报》记者表示，目前据了解，北京没有类似案例出现。因为调控政策导致资金链断裂进而破产的可能性不大，可能和该公司的经营、战略等自身情况有关。
对此，中原地产研究部总监张大伟也认为，金星申请破产应该只是属于一个个案。同时他还指出，金星的破产实际影响不会很大。
有业内人士表示，业内的确有不少企业面临破产的风险，但规避破产的方法很多。同时，在楼市调控的重压下，一些经营不善的企业被市场淘汰也是正常现象。
另一位专家则认为，房企破产还会增加，但数量不会太多。而金星申请破产可以视作在持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金陷入困境的缩影。总体而言，少数企业困难 大、处境艰难，但可以通过少拿地、少开工、 卖房、转让项目等实现储备现金。
“以价换量”仍继续
数据显示，北京、上海、广州、深圳的2月住宅成交量相比1月出现了大幅度的增长。进入3月份后，北京、杭州等一二线城市楼市成交量大幅攀升。据相关机构的统计，3月份，新房成交量环比涨幅前三的城市分别是杭州上涨464%，长沙上涨191%，广州上涨183%；新房成交量同比涨幅前三的城市分别是杭州上涨1567%，苏州上涨388%，厦门上涨288%。
另一方面，也有数据显示，2012年3月，100个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。
有业内人士认为，即使3月份成交量在上月的基础上继续回升，但库存仍在高位，去存货是多数企业短期内的首要任务，“以价格换成交量”仍在继续。同时，上述人士预计，4月份随着开盘量的增加，以及 促销力度的加大，房价还将进一步回落。
杨朝淅分析，目前房地产业处于一个不好判断的状态。4月15日，国家统计局将公布今年 季度宏观经济数据，如果不乐观，不排除进一步适度微调的可能性。下调存准率，甚至降息，以及结构性减税等突发性利好，随时都有可能出台。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
