[摘要] 房地产上下游多重利空影响，刺激地方政府松绑楼市。与此前纷纷被叫停的地方放松政策不同，此番众多二三线城市的松绑动作似乎已得到 默许。另一方面，龙头房企亦在暗度陈仓，手持重金蓄势拿地。
房地产上下游多重利空影响，刺激地方政府松绑楼市。与此前纷纷被叫停的地方放松政策不同，此番众多二三线城市的松绑动作似乎已得到 默许。另一方面，龙头房企亦在暗度陈仓，手持重金蓄势拿地。
根据芜湖方面新规，该市单职工家庭公积金贷款（ 使用） 额度从20万元上调至30万元，双职工家庭公积金贷款 额度从30万元调整为40万元。此外，住房公积金 贷款额度除与住房公积金缴存余额挂钩外，还与月缴存额挂钩。
事实上，近期各地陆续出台的楼市微调政策均“铆上”公积金，而且定向“刺激刚需”入市意图明显：武汉、南昌、沈阳等城市近期上调公积金贷款余额上限；沈阳缩短公积金缴存时间以鼓励年轻职工 购房需求；多地公积金管理 重申首套90平方米以下住房公积金贷款 可为两成。
《证券市场周刊》记者粗略统计，今年以来，已有12个城市松绑公积金政策，在今年3月以来不到两个月的时间内，就有11个城市先后出台了放宽公积金贷款额度和申请标准的政策。业内人士分析，各地陆续出台以公积金贷款优惠为主流的楼市微调政策来刺激刚需，表明楼市调控针对首套住房刚性需求的定向宽松政策取向明确。
此外，与公积金松绑相比，扬州5月7日出台的新政颇为直接，该市规定购买成品房（俗称精装修房） 可享受房屋合同价款千分之六的财政补贴。业界纷纷认为，此举有借鼓励精装修房之名，刺激市场需求之嫌。次日，扬州房管局即回应，媒体对文件存在错误理解，称将继续严格执行国家宏观调控政策。这不由让人想起此前众多“被辟谣”的地方新政。
正如光大证券(601788,股吧)近来一份报告预计，政策进入转暖的大周期，而回暖速度和力度取决于经济下滑程度。该报告分析称， 季度经济下滑、小型地产企业的破产加速了政策转暖，而土地市场已经比2008年三季度更差， 季度财政收入增速下滑显著将助推地方政府救市。该报告称，介于上述因素，政策回暖周期将进入实质阶段。
市场环境倒逼政策微调
“回暖速度和力度取决于经济下滑程度”，此言不虚。
房地产 增速年内持续放缓，而土地市场成交依然处于“寒冬”。国家统计局的数据显示，2012年 季度，房地产开发 10927亿元，尽管同比增长23.5%，但增速比1-2月回落4.3个百分点，比2011年全年回落4.4个百分点。而在整个房地产 中，住宅 7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点。值得注意的是，房屋新开工面积为4.0亿平方米，同比增长仅为0.3%，几近零增长。
此外，根据东方证券一份研报统计，2012年1-4月累计成交用地建筑面积同比下降37%，土地出让金更是累计同比下降45.8%，其中住宅用地建筑面积累计同比下降53%，出让金累计同比下降52%。
毫无疑问，土地出让金的持续减少，深深“刺痛”了地方政府，成为地方政府急于救市的主要动力。
而且，房地产低迷所带来的利空影响，远不局限于行业本身，上下游的行业也深受其害。在 与地方的“博弈”中，土地出让金减少难以打动 松绑楼市政策，但如果房地产不振的迹象波及到其他行业，变数就增大了。
在房地产下游的行业，与房地产走势紧密联系的家电行业呈现了不振迹象。根据中金公司统计，家电行业今年一季度快速下滑，大家电、小家电、 具产品，内销、出口都普遍出现下滑。其中冰箱、洗衣机、空调、液晶电视零售额分别同比下滑25%、17%、25%、30%。向来增长稳健的 具产品油烟机、 灶、消毒柜零售额也分别同比下滑8%、9%、18%。
此外，房地产新开工面积和 增速下滑超预期，亦在一定程度上令工程机械行业“旺季不旺”，行业增速难以上行。根据银河证券统计数据，2012年 季度工程机械行业工业总产值1494亿元，增速比前两个月回落0.6个百分点，比机械工业全行业增速低6.5个百分点。
同样的情况还发生钢铁、建材等行业。根据钢铁资讯机构“我的钢铁”提供的报告，需求端的采购热情下滑，实际成交 。五一期间，主导钢厂纷纷下调出厂价。在此种情况下，地方政府打了公积金政策松绑这个“擦边球”，既未触及限购“高压线”，又可以激活市场。如此看来， 和地方政府在这个方面达成了“一致”，至少到目前，还没有一个松绑新政被“扼杀”。
银河证券分析师潘玮对本刊记者分析称，公积金政策松绑，与此前纷纷被叫停的地方放松政策不同，此番众多二三线城市放松公积金贷款政策的动作似乎已得到默许。“此举不仅可以盘活各地数额庞大的沉积公积金，更意味着针对首套房群体定向微调的政策信号进一步明确。”他表示。
房企手握重金蓄势抄底
正所谓春江水暖鸭先知。值得注意的是，各大房企手握重金，蓄势待发抄底土地市场已经是不争的事实。
房企龙头万科（000002.SZ）已经打破沉默，在前三个月“零拿地”的背景下，4月内一举拿下青岛、唐山以及南充的5个项目。
万科董秘谭华杰对本刊记者表示，目前土地市场机会在增多，竞争在减弱，而万科手上还有比较多的现金，因此这种状况比较有利。“未来在项目拓展方面，公司会继续关注土地市场可能存在的机会，但总体上还是会采取审慎的态度，坚持‘宁可错过，绝不拿错’的原则。”
万科一季度末账面货币资金390.5亿元，较年初增48亿元。短期借款和一年内到期的非流动负债合计178亿元，真实资产负债率38.3%，净负债率29.2%。万科持有大量现金，无疑增强其潜在扩张能力，未来拿地步伐或将加快。
无独有偶，一直在土地市场上较为沉默的金地集团(600383,股吧)（600383.SH）亦计划在土地市场有所斩获。金地总裁黄俊灿此前对本刊记者表示，目前公司手握186亿元货币资金，鉴于去年公司少有拿地举动，今年将关注土地市场可能出现新的机会。黄俊灿坦言，金地今年将拿出106亿元左右的资金购买土地。而在2011年，金地在土地市场上的花销仅为23亿元。自去年开始，金地每季度的货币现金呈持续上升趋势。
此外，保利地产(600048,股吧)（600048.SH）在拿地上亦显得积极。年初以来，保利地产在西安、石家庄、佛山等地均有所斩获，其控股子公司取得武汉市东湖新技术开发区关山村“城中村”改造地块，成本约20.11亿元。此外，公司在石家庄、佛山拿下的地块分别斥资20.22亿元和17.78亿元。雅居乐（03383.HK）、恒大地产（03333.HK）等公司也在近期分别拿下多宗地块。
值得注意的是，进入4月以来，房企销售情况也发生了微妙变化。保利与金地前4月实现签约金额分别达240.1亿元与68.6亿元，同比分别增长16.02%与25.1%。恒大更是表现抢眼，在首季度业绩同比下滑58.3%的背景下一举扭转颓势，4月份销售额81.9亿元，合约销售额同比增加33.1%，环比更是增长103.5%。这也初步印证了恒大主席许家印“四五月业绩将会更好”的说法。
另一方面，亦有房企业绩下滑。万科4月销售金额同比下滑5.8%，环比则下滑35.4%。万科管理层透露，万科4月业绩下滑的原因在于，推盘计划比3月推盘量少30%。业绩同样下滑的还有富力地产（02777.HK）和恒盛地产（00845.HK），4月销售金额下滑幅度分别为4%、2.5%。
很明显，2月份以来，保利等大型开发商加大了项目的 促销力度。3月以后，这些房企进一步加大了推盘力度，不少新推项目都采取了低价入市的销售策略，抓住了刚性需求集中释放的销售良机，因此带来了销售业绩的上扬。有业内人士分析称，在楼市调控不放松的情况下，回暖可能性不大， 项目以现在的价格段已经换来成交量，已经 项目再 的可能性不大。
如此看来，能够刺激房企销量回暖的唯有政策松绑。
“房地产市场上下游萧条，地方政府按捺不住急于救市”，这种局面与2007年何其相似。在2007年楼市萧条时，一些地方如坐针毡，以郑州地方政府向市民施行购房补贴开始，有十多座城市参与。其后， 也出台了放宽二套房贷限制政策、取消城市房地产税等政策。在此情形下，2009年的楼市180度大逆转，房价也报复性大反弹。
但亦有不同之处。不同之处恐怕在于，短时间内，政策在逐渐放宽，但一旦触碰到“限购”以及相关政策优惠等“高压线”， 将会“痛施杀招”。
2009年反弹局面是否会重现，目前仍是未知数，但可以肯定的是：一方面，地方政府“剑走偏锋”的举措会相继出现，正如此番“公积金松绑”；另一方面，龙头房企手握重金等待回暖，欲稳守反击，静待抄底土地市场时机。
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