[摘要] 根据北京住建委的统计，截至5月14日，北京市新建商品住宅存量为79903套，自3月份底清理库存后至今，库存量共减少了10653套，日均消化218套。
根据北京住建委的统计，截至5月14日，北京市新建商品住宅存量为79903套，自3月份底清理库存后至今，库存量共减少了10653套，日均消化218套。这是近年来本市商品房库存 出现减少迹象，但按照当前的销售速度，预计消化库存需要1年时间，开发商 压力并没有完全消除。
新建商品房库存主要是指新建商品房的当时的可售数字。一个时间段内，如果供应量大、销售少，就会出现库存上涨；如果供应量小、销售多，就会出现库存减少。这个反映实际可售房源及住房真实供求状况的数字是判断房地产市场行情的一个重要指标，影响市场预期。
在国家宏观调控的背景下，自2011年以来，本市新建商品库存整体一直是上涨的趋势，到今年年初，达到12万余套的高峰。这个数字按当时的销售速度，预计需要1年半的消化周期，而一般情况下，消化周期都在1年左右，市场销售火爆时，仅需8个月。据此数字及当时形势，有不少业内人士判断，今年本市房价将进入下降通道。不少开发商也明确，今年的主要任务是去库存，减缓拿地和开发节奏。
3月底，北京市住建委对全市新建商品住房库存进行了一次全面清理，将长期以来积累形成的3.3万套无效房源做了清除，以准确反映实际可售房源信息，为业内人士分析行情和居民家庭购房提供有效参考。清理后，全市可售住房为9.1万套。库存清理后，今年4月份，本市新建商品住宅新增供应量为4233套，同比去年同期下降了23.4%。而4月份商品住宅成交量为5688套，同比去年上涨了45.8%。4月市场整体的供销比是1比1.34，与去年相比下降，并呈现较快的下降趋势。
链家地产市场研究部陈雪认为，3月底至4月份新建商品房库存减少，主要与开发商缓入市，购房人观望情绪消除有关。但这种行情并不意味着开发商去库存压力完全解除，多个房企由于长期的低迷成交而积压库存量，短期内市场成交难有突破性增长，去库存压力仍然存在。以万科、保利、招商、金地四大房企为例，目前库存与年初相比，分别上涨了3.06%、7.38%、0.43%和2.9%。
另外，据北京市统计局公布，1至4月份，本市住宅施工面积为5868.8万平方米，同比增长19.6%。预计到2季度末及3季度上市旺季时，新增供应有集中上涨仍然是趋势，但是由于调控环境影响，市场成交的速度会慢于供应的速度，届时将会进入库存上涨的阶段，预计或将重超9万套。
（来源：时代周报）在房地产大势低迷的情况下，越来越多的品牌地产企业开始加强商业地产的发展，寻求逆势突围之道。
近日，越秀地产股份有限公司（00123.HK）正式成立商业地产部，标志着越秀地产的商业地产发展步入快车道。
业内称，房企加强商业地产的发展是发展趋势，一方面，中国城市化进程的趋势给商业地产的发展提供了契机，这是发展需求；另一方面，住宅调控助推了房企加强商业发展的进程。
“现在的住宅调控加速了其向商业地产转型的进程，也能缓解房企压力。不过就算没有住宅调控，房企也会发展商业地产。这是一个市场化的过程。”商业网总裁黄华军对时代周报记者表示。
可是，一哄而上的结果，导致整个商业地产形势的严峻，粗放、同质化问题层出不穷，也让项目难产、烂尾、招商不利等各种问题凸显。房企运营与住宅截然不同的商业项目，遭遇转型之痛。
“转商”属自救行为
商业地产早就成为住宅地产开发商觊觎的热点。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。
金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。
今年1月，深圳老牌国企深业集团旗下的地产旗舰深圳控股有限公司（下称“深圳控股”），成立了专营商业地产项目的深业置地有限公司，其后又邀请到了广州太古汇前总经理郝继霖加盟。近日，越秀集团旗下越秀地产在广州举行商业地产事业部成立大会，也正式宣告商业地产运营平台成立。
早有业内人士表示，“转商”显示了住宅调控下房地产商寄望于商业地产来平衡风险。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。除了针对刚需购房者的住宅项目外，一些瞄准 人群的商业项目也在蠢蠢欲动。
早在今年4月初，深控董事会秘书、法律总监陆继强接受时代周报记者采访时就表示，“由于房地产严厉的调控政策，目前住宅市场上大部分的购房者是刚性需求或者改善性需求， 和投机的需求基本上受到了抑制。有部分 者会选择商业地产进行 。商业地产本身的发展与城市经济发展水平、增长 、居民收入及土地供应等都有很大关系。深控进军商业地产的步伐已经根据公司的战略规划加快推进。”这一语道破了房地产企业“转商”的动因。
有人认为，调控政策下房企“转商”是一种“行业自救”。以万科为例，之前一直专注于住宅领域全产业链运营，2011年7月，万科深圳公司推出了“万科广场”购物 品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告进军商业地产。目前，其在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。不过，也有分析称房企转型是发展规律，调控政策起的只是一个助推的效果。
“住宅地产经历了20多年的发展，目前可以说是到了一个转型的时期，面临着如何发展下去的问题，很多住宅都往社区化、城市综合体方向发展。”黄华军对时代周报记者如是说。
但“转商”也不一定就能另辟蹊径。早在五六年前就开始向商业地产转型的万通地产(600246,股吧)就是典型代表。
（来源：时代周报）库存过大成突出问题
资本 涌入商业地产，导致乱象丛生。其中，热点区域商业项目过量、库存过大成了 突出的问题。21世纪不动产的统计数据显示，截至2011年年底，上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需32个月才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。
来自高纬环球的监测报告同样显示，在北京已经有一些购物 出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。
广州南站附近，综合性商业地产项目也急剧增长。业内也疑窦丛生:：“这个地段真的需要这么多商业项目吗？”
业内有人指出，目前 严重的现象是商业地产市场过于盲乱。 者一哄而上的结果，是市场的同质化、粗放化。
“现在 商业地产存在着粗放发展、同质化发展。引进的品牌经销商基本上都一样，所以导致了有一些大型商业设施的空心化，或者是在建造之日就是未来亏损之日。”经济学家陈文玲分析说。
“目前来讲，房企"转"商步骤显得比较盲乱，再加上经验不足、团队缺乏，以及对未来风险预计的缺失，奥特莱斯、购物 、城市综合体等各种概念的商业项目也层出不穷，商业地产处于无序、走样、偏差的状态，烂尾、难产、或者建好了招商不力的情况比比皆是。”黄华军总结道。
应该规划先行
我国“十二五”规划中将扩大内需放在了首位，无疑将进一步提高消费能力。我国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为 大消费市场，因此，更多的资金投入消费类的商业地产显然是大势所趋。
目前城市化的进程，每年有1500万-2500万人进入城市，成为城市人口。这至少每年要增加商业地产需求1500万-2000万平方米，给商业地产的发展带来巨大前景。由此推断，2012年，资本很可能继续向商业地产集中，不少业内人士也较为看好其前景，中指研究院常务院长黄瑜指出，“2012年的商业地产，无论企业还是个人 ，都是很好的机会。”
不过，风险与机遇同在。
“未来商业地产尤其是购物 这块的开工量会增大，供应量会迅速增长。”仲量联行广州及华南 部负责人刘裕通对时代周报记者说。按照他的观点，在二、三线城市的 地段会有相应的土地储备去开发这种商业项目，另外，政府偏好这些商业项目来推动城市化进程，打造政绩门面。不过，他对这些商业地产的营运能力持保留态度，理由是商业地产需要一个培育期。
据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年商业地产开发 总额接近1万亿元，部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。中国商业地产联盟副秘书长邓俊文亦公开表示，“2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”商业地产竞争日趋激烈。
有业内人士担忧，“开发商会因商业地产的开发不当而导致资金链断裂，进而会影响企业乃至行业的健康发展。”
由此，业内有人指出明路，称商业地产的产品力决定销售力。只是，产品力又如何打造。“对于 者来说，重要的是拥有完备的资产管理战略，充分灵活的租赁、推广、促销与物业管理方案、以及切实的执行能力。”刘裕通表示。不过，有分析指出，问题在于现在很多开发商，往往是建好了再招商，顺序颠倒，应该规划先行。
黄华军对时代周报记者表示，“关键是要差异化。在规划之前就要明确定位，调研当地需求、消费习惯，选择好物业管理公司，再拿出一个符合市场的产品来。”
“除了市场进行行业洗牌外，也要政府的宏观调控。政府在城市建设上应有个明确的规划和思路，比如说对住宅地产和商业地产有一个合理的发展比例。”黄华军说
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