[摘要] 近期，各地频频冒头，试图放松房地产限购政策，相关报道也屡见报端。昨天，住房和城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。
近期，各地频频冒头，试图放松房地产限购政策，也屡见报端。昨天，住房和城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。
对于政策走向问题，这位新闻发言人指出，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。 是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
该新闻发言人强调，有关城市要严格按照国务院要求，执行好限购措施。这位新闻发言人指出，各地要采取有效措施，切实增加中小套型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，满足居民合理住房需求。对于近期少数地方因 引发的一些矛盾纠纷问题，各地要依法依规，妥善解决；对于打砸售楼处等违法行为，要及时采取措施果断处理。要加快推进保障性安居工程建设，全面完成今年新开工建设700万套以上的目标任务。
自2011年下半年来，北京、上海、杭州、沈阳等近40个城市开始陆续出台不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，央行也几次下调了存款准备金率。
据中指研究院统计显示，5月份前4周监测的40个城市中，有25个城市楼市周均成交面积同比上涨，10个城市涨幅超过50％。
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“坚持房地产市场调控政策不动摇。住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。”
6月5日的晚间，住建部新闻发言人的表态一语激起千层浪，也戳破了关于地方楼市“调控转向”的言论泡沫。
伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，当前房价稳定且不再上涨，将为后续保障房供应量的形成以及各类市场化政策的酝酿争取时间，也为楼市挤出泡沫、还原可持续发展环境奠定基础；一旦房价反弹，以往调控的效果都将付诸东流。
近期多个城市密集对房地产调控进行微调，并且成交量不断上涨，市场上的悲观情绪也大大减弱，楼市回暖之声乍起。然而链家地产的报告认为，住建部此时表态无疑是希望稳定当前的市场预期。何况仅仅凭借成交量增加就判定未来楼市触底反弹也不切实际。这也表明，当前楼市调控的底线仍然不容触碰。
住建部握紧调控脉门
根据国家统计局数据，4月70个大中城市中，67个城市的新建商品住宅价格环比下降或持平。上海易居房地产研究院数据还显示，当月20个典型城市商品住宅市场总成交均价为11439元/平方米，环比3月下跌0.4%，比去年同期下跌7.5%。
当今年前5个月的房地产市场延续去年以来的回调态势，调控成效进一步显现之时，宏观大背景也发生了改变。4月以来，工业增加值、 等各项经济数据均大幅跳水，创下近3年新低，房地产由此成为很多地方“稳增长”的希望。自2011年下半年以来，像佛山、芜湖等城市涉及变相松动二套房限购等明显托市行为，在广受关注后被叫停。
住建部新闻发言人前日也明确表态，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机 性购房需求。
“限购政策的原则不能被突破。”胡景晖说，即已执行限购的地方政府不能突破“已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房”的原则。
中指研究院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者，这是对近期多个城市已经或即将放松调控政策的一次“拨乱反正”，进一步明确限购、差别化信贷和税收等 底线， 是限购这一红线，意图在稳增长背景下放松调控的地方政府可以暂时“休息”下。他认为，未来的政策走向表明，整个2012年房地产业仍将面临严厉的调控。
楼市现"5月红" 广州五月新房成交涨近6成
5月成交量或为假性回暖
在调控基调不放松再次明确的同时，5月房地产市场却出现了回暖迹象， 是成交量上涨很快。
“房地产调控政策已经基本见底，这也影响了购房者心理。”阳光100集团常务副总裁范小冲告诉 《每日经济新闻》记者，住建部 新表态只是态度性的，并没有 新政策出台，可能也是因为看到5月数据后，担心房价过快反弹。
根据链家地产市场研究部统计，5月份北京新房住宅（包含保障房）成交10502套，环比4月同期的7823套上涨了34.2%，同比去年上涨43%，为2012年内 突破万套。
“5月20个代表城市共成交商品住宅约1300万平方米，环比增长14%，同比增长30%，处于去年以来的 水平。”中指院报告统计称。
范小冲认为，成交量环比上升主要是年初以来部分刚需购房者看到房价已见底企稳，有些开发商的优惠活动也逐步取消，担心错过买房时机而集中入场。
实际上，5月房价并无太大异动。中指院数据显示，百城住宅均价环比第九个月下跌、同比第二个月下跌，其中26个城市价格环比上涨，73个城市环比下跌。
黄瑜告诉记者，由于房地产调控政策依然严厉，成交量回升属于低位反弹，多数企业在定价上较为谨慎，房价反涨的可能性不大。销售情况显示，卖得好的项目多是价格有调整的项目， 一般会对销售不利，多数企业不会贸然行事。
尽管量增价稳态势显现出回暖迹象，但5月状况能否延续仍然存在争议。在范小冲看来，经济过快下滑，房地产出现回暖迹象是利好消息，住建部在防止调控前功尽弃的大背景下，不会再给调控加码，很多托市政策也得到了默许。
而链家地产分析师陈雪则认为，近期成交上涨多是之前抑制的刚性需求集中释放所致，后市可能会出现需求增幅明显放缓。
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将增加中小套型住宅用地供应
稳住房价的副作用便是房地产对经济拉动作用的衰减。今年前4月，房地产开发企业房屋新开工面积5.4亿平方米，同比下降4.2%，出现了2010年以来 同比下滑。上海易居分析说，预期今年上半年新开工面积涨幅还将继续下滑，这将会影响明后两年的商品房供应。
链家地产数据还显示，20个重点城市5月单月土地出让金仅为237亿元，创下自2009年3月以来土地出让金的历史新低。分析人士担忧，目前 市场和消费市场呈现两极分化局面，如果调控不够艺术，很可能导致房价在未来一至两年内再次报复性反弹。
在明确调控红线不可逾越的同时，住建部新闻发言人也表态称，各地要采取有效措施，切实增加中小套型普通住房及其用地供应，鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，满足居民合理住房需求。
陈雪认为，未来几年中国仍是刚性住房需求释放的高峰期，只有保证中低端项目供应，才能切实解决住房需求。而中小套型用地供应则是影响未来住房供应的重中之重。他表示，开发商拿地意愿降低，土地市场冷清，这也在一定程度上影响了中小型住房用地的供应。住建部此意也是为了保证中小型住宅供应的持续性，防止未来市场出现供需失衡的现象。
房价预期也能为地产政策微调提供有利条件。范小冲认为，目前我国利率仍旧处于高位，开发商库存较多，现金流十分紧张，限购也仍在持续，房价不具备2009年报复性反弹的土壤。“国家也需要在房产调控‘深水期’，思考如何引导房地产行业既能拉动经济又健康有序发展。”
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时评：抑制投机不变 将房地产调控进行到底 中国证券报
北京大学中国经济研究
宣宇
此轮房地产调控自2010年4月至今已两年有余。本轮调控以来， 政府多次坚定表态，对引导市场合理预期起到重要作用。虽然当前在经济下行的担忧下，“稳增长”被放在宏观调控更加重要的位置，但“稳增长”空间巨大，无需通过放松房地产调控来实现，本轮房地产调控将会进行到底。
抑制投机政策不会变
在旧的房地产市场格局中，投机 盛行，房价远远超过普通居民购买力，地方政府、开发商及其关联方在利益诱使下，不断增加 和推高房价。一方面造成 过度，效率低下，经济畸形繁荣；另一方面，房地产吸走大量财富，造成消费资金被大量挤占，挤出效应显著， 终导致经济结构失衡和经济增长不可持续。
当前，房地产市场还处于“胶着”状态。国家统计局监测的70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)销售价格表明，今年以来房价环比下降城市个数呈下降趋势；从房价来看，降幅 的温州比2010年价格下降了12%，此外杭州、宁波、金华、南京和南充分别下降8.4%、3.8%、1.8%、0.9%和0.5%，其余64个城市房价仍是上涨状态(仅青岛持平)。房价上涨过快的势头虽得到有效遏制，但仍未达到合理回归的政策意图，房地产调控仍任重道远。
房地产调控造成广大普通购房者观望情绪，房地产销售持续下滑。今年2-4月份，房地产销售面积累计增速已负增长14%、13.6%和13.4%。但与成交量锐减呈鲜明对比的是，房价并没有随供求关系大幅调整。
房地产“降温”带来税收和土地出让金收入大幅下降，使得地方政府或明或暗地放松调控，甚至萌发“政策松绑”的冲动。此前包括成都、重庆、佛山、芜湖、上海等多个城市已经在“限购”、“税收”等多个领域对房地产政策实施试探性“松绑”，但随即被一一叫停。这表明了 坚持房地产调控“绝不放松”的政策取向。
笔者认为，当前房价还远未达到政府和民众的“合意”状态，房价不向下，政策不会松。基于高房价对经济社会的危害，笔者相信，抑制投机 性购房需求政策不会改变。在以房产税为代表“治本”的政策基本形成之前，目前阶段性的以限购为特征“治标”为主的 调控仍将存在，当前政策和市场周期有可能延续至未来1-2年。因此，顺应市场供求规律，加速去库存才是开发商的明智选择。
政策微调支持刚需
房地产调控的目的不是为了打压市场，而是为了使房价回归到与居民收入相适应的水平，让老百姓住得起房，回归到住房的本质属性。在房价回落的大趋势下，一般消费者会持币待购，但对部分急需用房的“硬”刚需者给予价格优惠和补贴可以实现双赢。一方面，购房者的需求将得到更好地满足；另一方面，有利于稳定房价回落节奏，但并不改变房价回落预期。因此，并不能把支持刚需的政策措施理解为房地产调控转向。只是在当前经济面临下行压力下，一些措施进度有所加快、幅度有所加强以加快满足刚性需求，同时起到带动消费的作用，不能把支持刚需的政策理解为房地产调控放松。
笔者认为，对于房地产调控政策的思路是，在需求方面对于投机 性购房需求继续从严实施调控政策，不放松不动摇，在首套房购买方面持鼓励态度，以保持一定的成交量；供给方面，继续收紧房地产开发商的融资渠道，同时加快保障房建设，既保持经济的稳定增长，又避免重蹈因调控导致房地产供给下降的覆辙。
后，需要指出的是，虽然当前经济下行引发一定担忧，国务院日前召开常务会议也强调把稳增长放在更加重要的位置，但稳增长的空间巨大，无需通过放松房地产调控来刺激增长，本轮房地产调控会进行到底。
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