[摘要] 18日上午，恒大以13.22亿元的天价，拍下广州 一块商业用地。这一远超市场预期的价格，将广州 价格刷新提升近一倍，引发对房地产市场走势的广泛猜测。开发商“抢地”，成交价“ ”，会否拉开新一轮全国性的抢地风潮？又将对房地产市场带来何种影响？
18日上午，恒大以13.22亿元的天价，拍下广州 一块商业用地。这一远超市场预期的价格，将广州 价格刷新提升近一倍，引发对房地产市场走势的广泛猜测。开发商“抢地”，成交价“”，会否拉开新一轮性的抢地风潮？又将对房地产市场带来何种影响？
溢价170%：新 “很 ”
在广州市进行的这场土地拍卖中，经过18个开发商上百轮竞价， 终恒大以13.22亿元的价格摘得珠江新城D4-B2商业地块，溢价170%，达到8.2亿元，折合楼面地价每平方米约3.3万元，将广州此前的商业 楼面价每平方米1.7万元的纪录提升近一倍。这块出让土地位于广州的金融 区域，是该区域为数不多可供出让的土地，恒大、保利、万科等18家企业等均参与报价。经过100多轮叫价、拍卖师三次提醒“注意 风险”后， 终才以13.22亿元的价格成交。业内人士对记者说，这场出让在持续1年多的调控内十分罕见，不仅企业参与广泛，而且一改此前土地流拍或低价成交的情况，溢价近170%。
中原地产广东项目总经理黄韬表示，广州 写字楼的售价也仅为每平方米3.5万至4万元左右，而按恒大拍下的楼面地价，在现在市场条件下很难获得理想 。业内人士也认为，这个价格“很 ”。面对市场诸多质疑，一位恒大内部人士告诉记者：“恒大认为这一价格并不离谱，也在可接受范围内，未来可能将地块用于建设豪华酒店。”“在近期市场走势扑朔迷离的情况下，这起成交可能起到不小的“标本”效应，甚至可能误导对市场的预期和判断。”黄韬说。
房地产走势扑朔迷离
今年以来，广州土地出让一直遇冷，经常遭遇低溢价成交或者流拍，主要还是楼市成交低迷压低了开发商拿地热情。此次土地高溢价，一方面源于出让土地位置优越，也体现了开发商对市场走势有了微妙变化。
值得注意的是，虽然在18日上午拿下另一块土地的万科一再向记者声明“未对市场有何新判断”，但却证实这是今年万科 在广州拿地。对此，黄韬表示，在目前市场僵持的情况下，开发商比购房者抢先动，可能会误导对市场的预期。“不排除一些开发商借土地成交高溢价进行炒作，试图把水搅浑，误导购房者和政府对房地产走势的判断。”
事实上，不仅仅是土地市场，我国一些城市楼盘的成交量也有所增大，个别楼盘甚至出现久违的热销场面。南京楼市在刚刚过去的一周（6月11日-6月17日），共认购商品住宅2310套，日均330套，创限购令实施以来新高。多家楼盘销售中，连夜排队和“日光盘”现象重演。“365网”研究院院长李智表示，楼市这一轮变化与政策调整直接相关，面对经济下行巨大压力，“稳增长”被放在更重要位置，下调存贷款基准利率、降息、房贷利率打折等政策出台，进一步影响市场预期，一些购房者认为调整会放松，加速了入市步伐。
国家统计局18日发布的统计显示，5月商品住宅成交环比增长16.37%；成交额环比增长19.12%。据中指研究院统计，北上广深四大城市成交量环比4月分别上涨36%、22%、52%和38%。一位不愿透露姓名的房地产销售人员坦言，由于信贷微调和成交量回升的影响，一些购房者对市场的走势开始出现了不同意见，不少开发商正希望抓住购房者的恐慌心态：“就我所知，不少城市所谓的抢房潮背后，都有房托的身影。”
警惕反弹，坚持房地产调控毫不动摇
近期关于房地产调控放松、房价反弹的舆论暗涌，深圳、杭州等地也相继出现所谓排队购房热潮。“近期市场成交量增长，价格平稳，应该说没有成交的楼市也不正常。”李智表示，目前看来楼市筑底期可能提前完成，如果政策一直保持不变，成交持续放量可能加速库存消化，但要警惕市场从“量升价滞”向“量价齐升”转变。受访专家和业内人士认为，在 调控政策稳定的前提下，目前主要城市整体库存规模仍然很大，市场的销售压力仍将持续存在，量价齐升的可能性其实并不大。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家建议，当前房价总体仍未达到合理水平，必须稳定和严格实施调控政策，从供需两端收紧资金，防止投机、 类资金通过各种渠道流向房地产市场，应坚持房地产调控不动摇落到实处，果断叫停一些地方政府的“小动作”，使房价从高位继续向合理回归。
余丰慧：""重出江湖 房价或将报复性上涨
时评:恒大""是否会意味土地市场回暖
（文章来源：新华网 作者：张宏伟）6月18日上午，广州出让天河区珠江新城D4-B2地块、天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块。据现场 新消息，经过几十轮的竞价，天河区珠江新城D4-B2地块由恒大地产以13.22亿元竞得，楼面地价32968元/平，溢价8.2亿元，成为广州新 。相比起2011年被常元地产摘的商业 楼面地价17933元/平方米要高出近一倍。
恒大出手获得此“”地块三大原因
在楼市常态化的调控尚未实质性松动的市场背景下，恒大出手获得此“”地块，从原因角度而言，主要有三方面原因： 、恒大对于此地块的势在必得，反映出高周转房企在楼市调控的市场背景下资金面的 。回顾去年，在“去 化”的常态化调控市场背景下，高速周转“跑量”房企跑赢2011年大势。从性房企销售业绩表现来看，2011年以万科、恒大、绿地、保利等以高速周转为主要特征的房企销售业绩情况排名居前，“跑量”房企跑赢2011年大势。同样，进入2012年，恒大1-5月销售金额440.5亿元，单5月销售金额也创下103.7亿元的记录，也显示出恒大高周转策略的市场 。第二、恒大自身有其商业地产转型战略，此项目地块 ，也是为其重点战略布局的项目之一。第三、市场人士传言此“”的有可能建成恒大集团新总部，也有可能是其势在必得的原因之一。
成交量回暖是否意味着土地市场频现“”
而这之前，6月6日，上海土地市场迎来今年 波成交小高峰，其中，上海万卓 有限公司以1.75亿元竞得嘉定区嘉定新城D10-24地块，楼板价16063元/平方米，溢价率435.5%，土地市场出现“高溢价”现象。那么，恒大出手获得此“”地块，上海土地市场出现“高溢价”现象，在成交量回暖的市场背景下是否意味着土地市场回暖，土地市场今后是否再现“”？
恒大“”的诞生对于后市土地市场有何影响？从1-5月份土地市场表现来看，国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。由于商品房市场销售并为明显改善企业资金面，开发企业土地购置面积呈现下降趋势，开发企业拿地意愿降低。
目前，土地市场短期内仍然维持低溢价率状况，但是，5月份市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但是，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会普遍性地这么激进的进行拿地制造“”。
从现实意义角度考虑，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手。但是，土地市场确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场 拿地，如果这样的“”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去 化”的调控措施使“跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。
与此同时，我们也看到，在楼市“跑量”的市场背景下，政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险。无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“”现象，在房地产市场仍然以“跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。
从楼市成交量价的表现也可以反映出当前楼市调控政策的走向，当2012年5月份大多数城市成交量出现反弹的时候，住建部又出来发话，指明微调政策核心仍然围绕着首套房，首套房政策“要在统一框架内”，超越这个范围的政策应该及时纠正叫停。
那么，土地市场一旦频现“高溢价率”、“”现象，尽管这可以增加政府的土地财政收入，但是，从楼市调控政策走向大局的角度而言，有可能引来房地产调控的再度收紧。因此，土地市场“高溢价”是魔鬼，我们不希望在这个时候有过多的魔鬼出现。
恒大商业“”与其战略转型密不可分
恒大此次商业“”拍出也和其商业地产转型的战略密不可分，尽管有业内人士指出，此“”的有可能建成恒大集团新总部，但是，从恒大自身商办类物业发展情况来看，仍然有其“两条腿”走路的市场轨迹。
具体而言： 、恒大作为住宅地产企业进军商业地产，主要是考虑公司如何以住宅业务板块与其他板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的 风险。对于一个具体地产 者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现 住宅的资金与 其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为 者降低市场风险和实现可持续 资金流的重要保证。
第二、通过打造自有品牌商办类物业，向其他城市复制，通过品牌塑造提升住宅类产品的市场价值，从而成为其提高利润率的一种运作模式。随着恒大集团规模和业绩的突飞猛进，恒大一方面将目光投向中国各大 城市综合体的打造，致力于打造高档次、全功能、齐配套的城市名片。另外一方面，随着恒大项目在二三线城市的拓展布局，恒大也有可能将自有的商业品牌向复制，比如恒大在国内不少大盘项目中配套建造五 酒店，这样的策略不仅让商业品牌化，而且这或许可以成为其提高利润率的一种运作模式。
余丰慧：""重出江湖 房价或将报复性上涨
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