[摘要] 虽然全国楼市近期持续回暖，但部分房企的资金压力仍然不小。日前发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金“入不敷出”。而统计显示，二季度136家上市房企的总存货创下4年来 水平。为此，一些房企不得不依靠年息较高的对外担保筹措资金。
虽然楼市近期持续回暖，但部分房企的资金压力仍然不小。日前发布的“2012中国房地产上市公司10”研究报告显示，房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金“入不敷出”。而统计显示，二季度136家上市房企的总存货创下4年来 水平。为此，一些房企不得不依靠年息较高的对外担保筹措资金。
现状
七成上市房企资金链紧张
资金链紧张对于房地产企业而言已成了一个共同窘境。日前发布的“2012中国房地产上市公司10”研究报告显示，房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金“入不敷出”。据悉，这份报告的研究对象主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业。
截至去年年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点。
总体计算，已有15家企业的资产负债率超过80%。“目前近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况，行业整体运行风险加速累积。”业内人士表示，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。库存方面，去年下半年以来，沪深上市房地产公司的平均存货达98.17亿元，同比增加35.93%。
报告明确：今年房地产上市公司的资金来源增速将继续放缓，快 售、开源节流、保障现金安全仍是重中之重。
上市房企存货破万亿创新高
种种迹象表明，政府誓将房地产调控进行到底的决心依旧。来自中指研究院的数据显示，上半年20个主要城市中，有9个城市成交量下降，且多数降幅明显；其余11个城市上半年成交仍有增长，但涨幅多在一成以内。不过二季度沪深两市136家房地产公司的总存货较一季度增长，突破万亿元大关，达1.07万亿元，为近4年来 水平。
据数据统计，今年上半年，A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到60%提升至61.82%。
按照8月 新销售数据，要想完全消化这些库存，万科、保利、金地需要的时间分别为16.35个月、23.12个月、27.29个月。“到目前为止，通胀压力依然存在，预计货币政策不可能得到全面放松，下半年剩下的时间里，房地产行业可能会面临存货消化不畅，资金回笼放缓的问题。”某行业分析师告诉记者。
地方政策微调推动楼市回暖 房价三季度或反弹
专家坦言:二度降息基本宣告房价已无下跌可能
近，广州某大型房企通过港交所公告，5月28日起，通过全资子公司再次抛售246万股金隅股份A股，套现2122.03万元。至此，该集团持有的金隅股份A股自3月1日上市流通后，分六次累计减持了19904万股，套现金额高达16.9亿元。
据《证券日报》统计，截至今年6月25日，就有包括天津松江、中华企业、万通地产、首开股份、银亿股份、等多家房企发布对外担保公告，短短20多天涉及资金10多亿元。
分析
短暂热销难抵前期巨额债务
根据中指研究院监测数据显示，2012年上半年，品牌房地产企业积极调整产品结构，实现良好的销售业绩：其中，万科实现销售金额622亿元，销售面积603万平方米，龙头地位无可撼动；中海在上半年加大了推盘力度，先后有31个项目新推或加推房源，较2011年同期增长了15个，销售额同比提升26.0%，完成全年目标近八成，完成金额534亿元；保利上半年实现销售额500亿元，完成销售目标的62.5%；另外、绿地、恒大、万达、世茂、绿城等14家企业销售额突破百亿，保持了市场领先地位。
为何上半年楼市频现回暖，开发商资金链仍然紧张？
方圆地产 分析师邓浩志认为，不同企业的经营状态和问题各不同，不能说市场回暖了，就 企业的资金压力都没有。
合富置业 市场分析师龙斌表示，主要是前期开发商部分土地规模较大，借贷高，销量大幅度下降。市场回暖不是 开发商都卖得好，而销售回款总的还是不足以维持周转，所以有的房企资金较紧。
广东工业大学房地产 经济分析师申格联认为，上半年楼市回暖，仅仅是在楼市量少价高态势的局部现象，只要销量上不去难言真正回暖。更何况有的房企在2009年的好日子里，由于产品一律走 路线，销量更是相形见拙，比如绿城资金回笼并不理想。因此，在2012年6月“还款大限”肯定会出现资金链紧张。
据悉，目前开发商的资金来源主要有物业预售回款、银行融资、股权融资、民间拆借、发行债券等等。 主要的也是 常用的是预售回款和银行融资。
不过申格联指出，开发商融资的主要渠道因为股市冷清和银根收紧已经“山穷水尽”，上市公司只好通过股权质押或者出售股份套取现金。目前调控政策下，除了 卖房，应该不会有更好的融资渠道了。
预测
下半年房企冬天并未完全结束
综合各项环境因素，下半年房企日子会如何？资金压力是否能缓解？
邓浩志认为，房企 艰苦的日子已经过去了，下半年虽然不能指望楼价有大幅攀升的机会，但成交量有望保持在一个较好的水平，这就基本保证了预售回款的畅通；而另一方面银行信贷的放松，直接或间接地会有部分资金流入房地产市场，也在一定程度上缓解房地产市场的资金压力。
不过，申格联认为，假如资金链短缺的开发商仍然要做“猪坚强”，下半年这类房企的日子肯定更加艰难，因为2013年的那场雪会比2008年的那场雪来得更猛。
地方政策微调推动楼市回暖 房价三季度或反弹
专家坦言:二度降息基本宣告房价已无下跌可能
近日发布的《7月10大城市住宅成交报告》显示，6月10大典型城市的住宅成交创下近17个月新高，一、二线城市成交量同比增幅均超过30%。不过，许多房企仍未解资金之渴。
北京中原市场研究部日前发布的数据显示，2012年上半年，房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经公开的总交易额就达到了205亿，同比2011年上半年的42宗131亿分别上涨了21%及56%，股权变动明显增加。
《经济参考报》记者近日在北京产权交易所查询发现，北京金亚光房地产经营管理有限公司、北京丰科建房地产开发有限公司等均以100%股权挂牌转让。资金链短缺成为房地产公司面临的首要问题。
7月2日晚间，绿城率先公布了2012年半年销售数据，期内绿城累计取得销售金额约219.5亿元(包括41.6亿协议销售额)，总销售金额中归属于集团的权益金额约为128.9亿元。截至目前，绿城已完成全年400亿销售目标约55%。
这对绿城而言，应当是个值得庆贺的成绩，但并不足以让绿城摆脱高负债的困扰。一度处于生死存亡之际的绿城公司近日以50.98亿港元向九龙仓出售24.6%股权，以33.72亿元将旗下九个项目部分权益出售予融创。有投行预计，绿城在向九龙仓进行股权融资、出售项目等动作以后，今年年底的净负债率有望降至61%，而在此之前其负债率一度高达149%。
据记者不完全统计，去年年底以来，绿城先后出售近20个项目“断腕求生”，总计套现接近百亿。除此之外，绿城还先后引进融创中国、九龙仓等合作者共同开发旗下项目。绿城中国董事局主席宋卫平毫不讳言“今年的目标是图生存。”
2012年上半年，房企在 跑量的同时，也频频在资本市场融资，万科，中海，绿地等房企在年内均有数十亿融资大单。从上市房企50强来看，房企在2012年上半年融资情况依然不容乐观，部分房企被迫出卖股权求存，即使能够发行债券或者得到信托和银行贷款，其融资成本增加依然比较明显。
链家地产分析师认为，在调控持续从紧政策背景下，预计下半年房企融资难题依然难解，存货变现依然是房企 直接现金来源。
在北京中原地产市场研究部总监张大伟看来，库存及现金流是目前影响房地产企业的 难题。选择股权交易是房企度过寒冬的必然选择。他预计，下半年从一二线城市蔓延到三线城市的企业兼并潮很可能继续存在。
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