[摘要] 饱受调控的全国房地产市场近期渐呈回暖势头。有报道称，杭州、南京、深圳、上海城市，纷纷出现新楼开盘即 的“反常现象”。
饱受调控的房地产市场近期渐呈回暖势头。有报道称，杭州、南京、深圳、上海城市，纷纷出现新楼开盘即 的“反常现象”。
因应楼市回暖势头，不乏心忧者顾虑房价会否反弹，毕竟一旦预期反转，很容易导致价格走势沿自强化轨迹超涨超跌。加之中国的房地产调控此前屡现“空调”陷阱，反映的现实就是：2008年房价也曾一度出现回落迹象，但是很快，这种回落报复性地催生出2009年商品房销售面积、销售额、成交均价 增长42.1%、75.5%，以及将近24%，三项增幅均大大突破历史峰值，并在紧随其后的2010年，迫使“严”房地产调控不得不发。
那么时下出现的楼市回暖究竟会不会再次演变为2009年那一幕？答案显然是否定的，道理很简单，因为本轮房地产调控之所以一改过往疲弱态势， 直接、 敏感的因素即在于限购政策。因此，只要房地产调控仍然坚守限购底线，由其压制的房地产市场基本走势绝无可能迎来拐点。
自去年底以来，为了稍稍缓冲楼市低迷不利影响，起码已有三十多个城市相继“微调”调控政策，而 政府对此动向基本采取默许姿态，唯独对于或将涉及放宽限购的五个城市一律勒令即刻改正。由此可见，“限购”是政策底线。
在限购政策毫无松动的情况下，楼市回暖无非来自前期积压的刚性需求，以及宏观经济景气度下行所引致的货币政策日渐放松，客观上给予了房地产市场放松调控的想象空间。而这两点，前者本身就是一次性的，至于后者，只要决策层始终坚持目标不变，总体仍处低位盘整的楼市回暖将后续乏力。
目前真正的危险反倒是反应过度，矫枉过正。事实上，在此之前，本轮房地产调控其实已经逐渐显露打压过甚的初步迹象，如今年1—5月，房地产 增速下滑至18.5%，创金融危机以来新低，固定资产 增速更是降至20.1%，创近十年以来新低。
如果时下仅仅因为恐慌性心理，毫无必要地再度加码楼市调控，哪怕单就楼市调控本身来看，紧随其后的供应量下降，以及整体经济硬着陆风险必然倒逼调控政策改弦更张，无不恰与原定目标南辕北辙。因此，当下真正明智的做法，还是淡然面对市场短期、小幅波动，一如既往，保质保量地把保障房建设等长效措施落到实处，推及长远。
如何看待房地产调控政策中的“多重博弈”？ 今日早报
记者近日走访楼盘发现，尽管楼市成交数据逐月攀升，但大部分房价未松动，楼盘成交依旧乏力，许多一二线城市楼市成交呈现出“热冷不均”现象。部分开发商则夸大楼市“热度”，对“稳增长”政策当利好楼市解读，试图“造势托市”，影响购房者预期。专家表示，当前稳楼市关键是要稳预期，防止开发商“造势托市”影响楼市调控大局。
6月中旬，位于杭州滨江的某楼盘开售，结果几百套房子中的90平方米小户型一夜之间被抢购一空，“日光盘”重出江湖。记者在这个售楼处看到，两名售楼员当月的销售业绩分别为12套和14套，这是去年他们半年甚至更长时间的销售量。
该楼盘的热销并不是杭州楼市的个案。随着“以价换量”的带动，以及适合“刚需”人群的中小户型商品房供应增加，杭州楼市成交连月回升，5月新建商品房销售增幅 由负转正。1－5月，杭州市新建商品房销售面积302.10万平方米，由1－4月负增长5.1%转为增长1.0%。其中住宅销售面积260.43万平方米，由1－4月负增长4.2%转为增长2.8%。
在楼市成交“回暖”的同时，部分楼盘成交依然冰冻。机构数据显示，5月18日至6月18日一个月内，杭州共有76次开盘，共有7605套新房源领出预售证，这些楼盘的去化率仅为48%。
成交近半的去化量，似乎远远达不到日常感受到的“热度”。“实际上，成交走热是前期 楼盘带动的，更多的楼盘没有 ，成交一直处在低位。”中指研究院曹旭东表示，很多人只注意到了楼市成交“热”的一面，却忘记了许多楼盘成交依然“冰冻”。
楼市成交“有冷有热”部分开发商“造势托市”
当楼市成交稳步回升，遇到“稳增长”政策的预调微调，部分开发商及其代言者便“放言”楼市将反转，开始“造势托市”，试图影响购房者预期。
值得注意的是，三四月份楼市成交“回暖”，主要是开发商大力度“以价换量”的结果。以杭州楼市为例，这期间 “热销”楼盘都采取“低开”方式， 幅度普遍在20%以上，甚至出现诸多因 而引发的“房闹”事件。
但是进入5月，随着部分城市提高公积金贷款额度、为购房提供奖励等一系列政策出台，以及央行三年来 降息的影响，楼市成交走热出现新的变化。原本大幅度 的楼盘纷纷调高价格，加之购房者预期发生逆转，“量价齐升”现象再现楼市。
在杭州楼市，4月份开盘的某楼盘均价为8500元每平方米，6月中旬加推时，均价悄然变为11000元每平方米。
尽管楼市成交逐步回暖，但在曹旭东看来，目前的楼市还是“有冷有热”。他表示，楼市调控的基调并没有改变，与此相应，除了 的楼盘热销外，大部分没有 、 幅度不大的楼盘还是卖不动，“不能以部分热销楼盘来看待整体楼市成交。”
他担忧的是：“如果购房者预期房价会上涨，那房价真的就会上涨，这种预期在购房者中间正在形成。”
稳楼市关键在稳预期
尽管楼市成交“有冷有热”，但购房者的预期正在发生变化，许多购房者重新陷入买与等的纠结选择之中，并逐渐偏向于出手。专家表示，当前亟须稳定购房者预期，防止调控成果因为购房者预期反转而功亏一篑。
楼市现在正处于新的“博弈”之中：一方面部分开发商认为楼市调控还将继续，绿城董事长宋卫平就一再表示，调控可能是未来一个时期房企不得不面对的现实；另一方面，一些开发商一再“造势”，传言调控政策软化，房价将回升，很多购房者听信其言，预期改变，并真实反映在楼市成交上。
曹旭东表示，当前关键是要稳定公众的预期，要对出现的“稳增长”就是“稳楼市”的传言及时予以澄清，并监督地方政府从严执行楼市调控政策，让公众对楼市调控有稳定、较长期的预期。
值得关注的是，国务院总理温家宝7日在江苏常州市调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
