[摘要] 经历过9月成都楼市 的开盘潮后，如何在10月份打好秋交会这一仗，“定价”显得至关重要。
经历过9月成都楼市 的开盘潮后，如何在10月份打好秋交会这一仗，“定价”显得至关重要。
价格合适，销售顺畅或能为明年楼市开头储备充足的“粮草”；定价过高或者过低，就只能遭遇整个没有“棉袄”度日的寒冬。
成都思源经纪有限公司总监孔祥虎说，面对年末 后一波营销节点，10月份开发商的定价行为，有着不同往年的显著特征：以“短”和“快”来应对市场，定价的周期更短，调价的频率更快。
新盘积极备战秋交会
几乎与整体楼市回暖同步，成都房地产市场的9月成交量水涨船高，迎来少有的新增楼盘扎堆开盘的局面。
为了赶在秋季房交会之前推盘集中入市，不少开发商在9月提速加紧开发，赶在10月份之前频频开盘。统计显示，9月份，成都有超过50个项目陆续开盘。
多家纯新盘的集体上市是新增供应一大亮点：环球汇·天誉、蓝光·COCO时代、蓝光·COCO蜜城(小区网论坛)、海昌·天澜、洲际银海湾、蓝泊湾、下一站都市等26个新盘集中在9月亮相。
为何有如此多楼盘扎堆开盘？蓝光地产相关营销负责人认为，成都楼市下半年复苏现象步伐加快，看重“金九银十”的楼市旺季，因此很多开发商都将开盘选在了9月份，“这并非偶然，而是市场作用的必然结果。”
数据显示，从9月17日至9月23日，成都共有10个楼盘取得预售证，获得2373套预售房源。在本轮供应中，无论是刚需项目还是改善产品，供应量都十分充足。对于开发商而言，这个秋交会时间节点上正是入市的好时机。
“银十”摸价
遵循成交量与利润率的平衡价
卖房 的楼市课题—“摸价”，在“银十月”显得更不寻常。
“既不会出现大涨，也不会有大跌，稳增长背景下，房价相对稳定。”中原地产市场研究 主管杨杰认为，趁着市场转暖，大部分开发商都有 的冲动，但又有诸多变数和制约，这个阶段开发商的定价行为，更倾向于成交量与利润率之间的平衡价。
近期，某大型地产公司营销总监在微博上感慨：“市场再热，变数尚存，定价越来越难捉摸！”此话一出随即成为业内的关注焦点，关于楼市定价问题甚嚣尘上。
记者调查了解，近两三周来，楼价小幅上涨已成普遍现象，尤其是住宅产品，大都带有试探性的意味，但步子不敢迈得太大，4%-7%左右(小区网论坛)的居多。近日城南某城市综合体推出800多套新房源，项目营销负责人在开盘现场透露，在申报二期房源销售价格时，原计划报价涨幅15%的方案被驳回，很大原因就是定价过高造成的。
“现在的定价行为是在‘摸’市场的脉搏，除了政策因素，还要更多考虑买方需求。”一位业界资深人士举例说，比如10月3日、4日，开盘价额外9.5折，如果开盘去货较理想，可能过了秋交会折扣就取消了；如果出货较慢，折扣将会延续。华西都市报记者丁楠
/记者观察/
开发商更看重利润
长期、大范围和无限度地使用“以价换量”的策略，众多开发商在定价上，无异于哑巴吃黄连——有苦难言。利润过少甚至于没有利润， 是对于中小开发商而言，其实是“杀敌八百自伤一千”的饮鸩止渴行为。
开发商心里 清楚，但凡市场有丝毫转念，以价换量过后继续提价将成为主流。从市场行情说话，上半年多数房企通过促销以价换量，虽然业绩都不错，销售利润却下降明显。楼市下半年，资金缺口变小，销售业绩开始回升，房企的战略也逐渐转守为攻，“以价换量”现象减少，上调价格、重新重视利润 趋势也逐渐显现，甚至还有房企调高全年业绩目标，并借势扩张拿地。
多数开发商在定价中悄然 的行为，已在部分上市公司的报表中得到印证。9月份，万科、保利、华润、中海、万达等房企的销售报表中，销售均价都同比8月份上涨了3%-5%的比例。可以说，无论是哪种情形，“以价换量”仅仅是开发商出于销售滞缓下短期的市场行为。
/延伸阅读/
看懂楼盘价格
起价
起价也叫起步价，是指房产商所销售房屋价格中的 价格。通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼的价格 ，也就是起价，如果一楼带花园，可能就是2楼的价格 。所以，当购房者打算购买房屋的时候，不要单纯考虑价格，因为越 的房屋，可能就有一些不利于居住的方面。均价
均价是指 房屋的销售价格总数除以 房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。 价
价是指房产商所销售房屋价格中的 价格，通常楼层适中、朝南，有良好景观的房屋价格 。销售均价
销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说，销售均价是指 房屋的销售价格总数除以 房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格，即是说，它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。成交均价
成交均价是指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。
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