[摘要] 自2011年实行“限购令”以来，限购对楼市的调控效果加大凸显。部分资金紧张的开发商已经有些扛不住了。于是，市场衍生出了很多“楼市地方政策”与“ 决心”的博弈周旋。
自2011年实行“限购令”以来，限购对楼市的调控效果加大凸显。部分的资金紧张的开发商已经有些扛不住了。
于是，市场衍生出了很多“楼市地方政策”与“决心”的博弈周旋，9月底贵阳出台了购房可落户的政策，10月10日国务院下放“房地产预售许可”审批权，11日国税总局表示房屋交换价格相等免征契税，系列政策的出台发布，令业内人士开始猜想：楼市目前呈现的“明紧暗松”的市场特征，有望刺激房地产市场成交量回升，各地方政策期望在市场拉锯中寻找到平衡点。
经济下行压力大或放松楼市调控？
限购之后，多数业内人士都表示，严厉的限购政策导致房地产市场 呈现出连续下滑趋势。其实，由于 坚持房地产调控的决心坚决，2012年商品房成交量总体回落是一个趋势，昆明商品房交易也不容乐观，2012年上半年成交涨速的趋缓，9月昆明成交7879套商品房，相比8月下滑15.83%。种种的迹象表明，在房地产市场调控的大前提下，地方政府的弹性空间在加大。
事实上，从10月10日国务院下放“房地产预售许可”审批权等政策系列出台上来看，政策确实有了微调。与此同时，多数城市为加快销售，也在年末频频出台各种各样的政策来促进商品房的销售。
9月底，贵阳就出台政策表示，凡在贵阳市购买商业、 用房和 购买住房的，根据本人意愿可持房屋 权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、 和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
从这政策的出台看，地方政府已率先对继续限购政策作出松绑反应，尤其是财政依赖土地出让金和房地产相关税收的地方政府。云南大学经济学院副院长郭树华表示，中国城市化进程仍处在加速的阶段，这也促使房地产的扩张周期不会过早地结束。
微调政策 拉锯中寻找发展平衡点
回顾今年住宅市场的调控历程，同策咨询研究 总监张宏伟表示，当前限购政策基本上呈现出“明紧暗松”的市场特征，在没有实质性改变限购的前提下，各地通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来实现刺激楼市成交量的回升。
其实，目前的形式，可谓是 和地方的一场拉力战，双方都想在其中找到平衡点，以此来寻求和突破发展房地产。
当前来讲，限购政策的出台应该尽可能多的让市场增加供应量，防止形成相对紧张的市场供求的关系，同时，也要防止打擦边球的政策继续执行，坚持去 化的楼市调控政策，防止不合理的需求进入当地楼市，这才是关键之举。
在如今经济增长放缓的情况下，很多地方政府都选择刺激当地的楼市。业内人士张先生表示，即使是出台救市政策，在目前大方向限购的政策之下，也解决不了房地产市场供过于求的根本问题，也不能从根本上解决经济健康可持续发展的问题，地方政府应该寻找新的经济增长点和财政收入的来源，不要过于依赖于房地产。
同时也有业内人士表示，国家在抑制不合理需求的同时，还应增加合理的供给，如 要求对保障性住房和中小户型、中低价位的普通商品住房给予土地和资金的支持，这将确保房地产市场供需的有效均衡。
专家称楼市限购效果明显 未来房价整体不会大涨
昨日，广州限购已经走到了两周年的节点上。
前些日子，贵阳一则默默出台了半个月的楼市新政引发了争议：凡在贵阳市购买商业、 用房和 购买住房的，可以享受本市户籍人口就业、 和就医等同等待遇。这则新政被业内人士解读为“放松限购”和“救市”。
在限购令于数个大中城市推开的这两年时间里，这样的地方性“放松”传言并不稀见。但是广州却在限购令临近两周年的国庆 周之前祭出了“限售令”，不但不放松，反而进一步收紧。
限购政策究竟给楼市带来了多大的影响？限购是会继续收紧还是逐渐退隐出调控舞台？未来房价走势究竟会怎么样？记者采访多位专家，对政策的影响及未来走势、房价的预测给出了判断。
限购效果 从需求来平衡供求关系效果比较明显
中国房地产研究会副会长顾云昌：
两年限购以来，应该说效果还是比较明显的。限购措施有效遏制了 需求，现在基本这个需求已经退出市场。
暨南大学教授、城市发展规划战略专家胡刚：
限购令对于房地产的稳定起到了很大作用。如果没有现在这种带有 性质的限购令，房价早就不是现在这个状态。限购两年来，虽然房屋价格稍微往上走了一点，但目前广州的房价整体还是比较平稳，郊区还有一点下降，而 城区微涨，是比较健康的状态。
合富辉煌 分析师黎文江：
限购两年，就广州来说，比较明显的变化是成交量减少了。2009年广州十个区一年的成交面积为970万平方米，限购后的2011年为550万平方米，而今年至今为700万平方米，和2009年对比，减少了200万平方米，数字下降得 明显。其次，房价的上涨被遏制住了。从前，政府希望通过增加土地供应来达到住宅市场的供需平衡，但效果很差。现在采取限购措施，从需求来平衡供求关系，效果就比较明显了，从供不应求转为供大于求。不过，虽然一直限购，但房价无法大幅下降，因为促使房价上升的因素还有很多，包括建筑材料价格上升，劳动力成本在上升，人均收入上涨等，这些都对房价产生了上涨的压力。
政策走向 房产税和取消预售制度讨论较多
顾云昌：短期内限购政策取消的可能性不大，但是未来限购政策迟早会退出。但即使限购退出，限贷也不会退出。这涉及到金融支持率的问题，不少国家的房地产泡沫是由于金融支持太高， 太大，而如果是用自己的钱买房，不用银行的钱，不会造成太大的泡沫。
目前的 环境不够好，也造成房地产上涨的压力很大。如果金融创新很多，理财、基金、债券、股票都能 ，也不一定要在房地产市场进行 。
对于替代措施，目前房产税和取消预售制度讨论比较多。房产税其实对于房地产市场调控作用不会太大。而取消预售制度目前仍不成熟，因为供不应求的状态没改变，没达到真正供大于求的局面，现在取消预售制度的话，就会短期造成供不应求，房价会上涨。
胡刚：房地产有经济属性和社会属性，中国今后普通商品房的限购， 手段会长期化，不要期望以后会放松。
经济手段方面，未来房地产税肯定会出台，但是它的方向、作用还是有很多争论。
此外，我认为，房地产管理制度方面应该有进一步的完善。我觉得以后可以采取这样的思路：保障房占 住房的30%，由政府运行，普通商品房占 住房的60%，长期限购，而 商品房占10%左右(小区网论坛)， ，收房产税，补贴保障性住房。
未来房价整体不会大涨
胡刚：我觉得未来广州的房价还会微涨，幅度大约和CPI上涨的速度相当，不会 ，也不会下滑。虽然整体上面，广州房价不会出现大涨，但是在比较好的地段，比如说原本的城乡结合部地段，由于建了地铁、大型商业设施、好的景观等等，地价快速上升，如果在这些地方买房，房价不高，未来 也比较大。
黎文江：
我同意房价缓慢上升的观点。我觉得目前买房的 时机还没过，要重点关注政策利好的区域，比如南沙、萝岗等地，价位还处在起步的阶段，政策利好比较多， 的可能性还比较大。
专家称楼市限购效果明显 未来房价整体不会大涨
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