[摘要] 2012年众多房企销售业绩飘红，但在销售额创新高的同时，部分一线房企净利润率水平却出现同比下降。
据悉，2012年众多房企销售业绩飘红，但在销售额创新高同时，部分一线房企净利润率水平出现同比下降。
高周转弥补低利润率
万科2012年上半年结算净利润率为14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点；销售净利润率14.8%，比上年同期下降1.5个百分点。到2012年三季度末，万科销售净利润率为13.2%，而上一年同期为14%。
保利地产2012年主营业务利润率由半年报的22%到三季度末下降为20%。2012年三季度末，保利扣除非经常性损益后净利润率为12%，而2011年同期为16%。
此外，恒大2012年上半年经营利润率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
为弥补销售利润率下滑，多数标杆房企提高了其资产周转率。
保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%，半年消化80%，争取竣工前清盘”的营销策略。随后又启动“三抢”策略，以“抢资金、抢市场、抢进度”为口号，将定向优惠铺开。 终在2012年全年，保利实现签约面积901.13万平方米，同比增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。
定位中 市场的华润置地，2012年采取了积极定价策略，多个项目均有明显的 ，保证了其2012年业绩。
招商地产近年来发展速度远远落后于万科、保利等开发商，甚至还被恒大、雅居乐等后起之秀超越。2011年初，招商实施转型，并提出千亿目标，加快了拿地、开工和销售的速度，其2012年新开工面积达290万平方米，是“招保万金”四大龙头中 保持新开工面积不降的企业。招商地产在2012年上半年曾先后在3月份、5-6月份推出了两次范围的优惠活动，优惠幅度在10%左右(小区网论坛)。
有业内专家表示，大房企普遍以 跑量方式扩大销售量。小房企产品结构比较单一，难有充足刚需项目，也就不能借这类产品定价来促进销售。这也是造成房企两极分化的主要原因之一。
在限购市场背景下，哪家房企拥有更多的现金流，哪家房企就能立于不败之地。这个阶段也是房地产行业洗牌、分化的阶段，在这个过程中，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想方设法扩大自己市场份额，还可以兼并在资金方面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业 军团的席位。
2012年，中原集团对万科、保利、恒大、华润、金地、招商、中海，富力、绿城、雅居乐等十大标杆房企的监测报告显示，1至10月这10家房企的销售面积取得了平均23%的增长率。市场份额也进一步提升，销售额占有率从2008年的7%上升到2012年12%。
不过，以标杆房企半年报和三季报销售净利润率作为参考数据对比发现，自2007年以来，标杆房企销售净利润率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年18%。
同策咨询研究 总监张宏伟认为，高周转是房企应对持续调控压力主要手段。从当前的市场格局来看，“现金为 ”成为必然，各大房企抓紧刚需释放的“时间窗”，采取高速周转的策略，快速回笼资金。行业发展经验及市场实际销售数据也表明，市场流动性收紧的背景下，房企“死扛”不如“快跑”。
“以价换量”成常用策略
从2012年9月份开始，标杆房企的拿地行动逐渐活跃。9至11月间，标杆房企掀起了一轮拿地高潮。但是1至10月，标杆房企累计购地金额比2011年下降14.4%，总体上，2012年标杆房企的拿地金额与2011年基本持平。
中指研究院统计显示，截至2012年12月6日，29个品牌房企累计土地成交额约为2266.75亿元。其中，万科、保利、中海、恒大四家实力房企拿地面积为4697.65万平方米，购地支出总额达1040.92亿元。其中，万科斥资378.21亿元增加土地储备1055.74万平方米；保利投入353.2亿元储备土地1145.65万平方米；中海以175.35亿元获得468.21万平方米；恒大耗资134.16亿元获得2028.05万平方米。
万科2012年拿地金额在29家品牌房企中名列 。“不拿地就饿死。”万科总裁郁亮曾不止一次在公开场合表达了万科对于拿地的态度。
2012年采取高速扩张策略的开发商 为典型的是招商，拿地规模远大于其销售规模；保利、万科、中海是“以销定量”，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的稳定；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。
“在房地产调控持续，市场成交量价从快速增长转为平稳上升的大背景下，‘千亿’军团还能加速扩容，显示出了房地产行业的一个重要转变，就是开发战略出现了明显的变化。”中原集团研究 研究总监张海清表示，囤地获取高土地溢价的时代一去不返，取而代之的是根据销售的进度来决定拿地规模，实现均衡发展。
“一方面，开发商通过加快销售周转来提升整体盈利水平，以价换量成为常用的定价策略；另一方面，企业提升土地储备周转率也将作为提高盈利水平的重要方法之一。”张海清道。
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