[摘要] 从微观楼市成交和市场的预期看，一季度房地产 继续向上，房企利润大增，房价上涨压力不减将是大概率事件。
从微观楼市成交和市场的预期看，一季度房地产 继续向上，房企利润大增，房价上涨压力不减将是大概率事件。
2013年以来，一线城市楼市成交环比持续上升，土地市场的成交也继续升温。地产市场的暖冬点燃了开发商业绩承诺的希望。透过楼市热销的背后可以看出，市场内在的修复和政策压力偏松可能是近期地产走牛的重要支撑，而季节因素退居其次。
先从季节因素看，2004年以来的历史数据表明，一季度往往是地产 高速增长的时期，尤其是在 高涨的2007年和2008年，但2010年以来持续3年的地产调控中，地产 的增速一路下滑，伴随着政策的影响，这种季节性因素已经 微弱。当前支撑地产 增长的动力更多来自于去年四季度以来城镇化推进的政策利好，以及一些龙头公司积极消化库存。可以说企业与政府积极主动的策略催生了去年四季度以来房地产市场的火爆。
那么这种局面是否可以持续呢？从近来市场的变化和政府的表态看，一线城市房价反弹、房产税未来推广、官员抛售房产现象扩大、各地开始深化城市发展纲要等，在这些利多利空因素的交织下，仿佛很难决断。但是考虑到当前的时点、地产调控的时滞与市场反应等因素，一季度可能是全年房地产 的高点，地产公司的业绩可能会同比创下新高。随着 模式的转型和政策微调的影响，地产 和销售继续向好将面临更多因素的考验。
首先，从当前时点看，“两会”前后一般是政策的静默期，尤其是针对某一具体行业单独出台调控政策的概率有限。政策的暂时持续性和调整的周期使得行业利益和部门格局可能不会发生大的变动，对于地产而言，从北京、上海等有代表性城市的官员表态看，政策维持现状的概率较大，是否要加码还需根据市场形势而变。不过从大的方向看，政府单一 调控的效力和影响都有很大的不足之处，市场化、自发的调节将会主导未来楼市发展。
第二，从当前市场的表现看，一线城市成交环比提升20%，当前北上广深的周成交数据已经超过2010年调控时水平，而房价也在高位缓慢爬行。从调控的效果看，价稳量涨的局面在接下来的时间内还将是市场的主要特点。在短期经济没有外部冲击的影响下，房地产市场的运行态势继续平稳，这将继续扩大地产企业的盈利空间。从当前部分企业公布的业绩快报看，平均利润增速在25%左右(小区网论坛)，龙头企业去年四季度以来的热销将极大提升全年的利润，从而实现年初的业绩承诺。
第三，从比较确定的政策因素看，城镇化的推进，在初期将会加大对“物”的投入，这就意味着以城建、项目为主的传统地产 模式还将保持着较大的后劲。因此，从贯穿全年的主题看，地产 增长还将有20%以上的空间。一季度加大开工、争取项目、落实资金，将是各主要城投公司和地产公司的工作重点。
后，从地产企业的应对能力和市场的预期调整看，经历了3年的调整，规范的地产企业已经建立好完善的风控体系和应对措施，在市场波动的时候，龙头企业积极主动的管理能力进一步加强，而市场对政府调控的意图和政策效力也有充分的预期和调整。因此，整体上，地产市场抵抗非系统风险的能力在提升，这也在一定程度上支持未来楼市的平稳运行。
当然，需要关注的是下半年后调控风险可能积累。虽然当前房地产景气的回升较为确定，但是不排除系统性风险和外部因素的扰动导致房价快速增长，届时政府可能再度出台较为严厉的措施，房地产市场可能再度陷入调整。
（来源 财经网）根据CIRC监测，2013年1月至今，30重点城市土地供应、成交量分别环比下降58%和75%，其中供应建面同比增长19%，成交建面同比下降15%，另外，15家典型企业拿地建面较去年12月也开始大幅回落。
开年土地市场热度延续，土拍竞争激烈
2013年以来，土地市场热度延续，1月1日至今，30重点城市土地供应建面共计2852万平方米，同比增长19%，尽管各地政府经过去年下半年的集中推地后，降低了1月的土地供应，但供地水平仍然高于去年同期。而近期国土局已经出面表示，将稳定全年的土地供应量，从全年来看，土地供应量应该不会低于去年水平。
另外，从重点城市的土地市场情况看，土地成交热度依然不减，像1月9日上海青浦区4幅宅地出让，各地块领取标书的人数 也有17人，另外，北京今年首批招标的石景山、顺义两幅地块也吸引了3家企业竞标，并全部获得溢价。除了一线城市以外，沈阳今年出让的 幅地块经过39轮叫价的激烈竞争、溢价87%拍出，南昌1月10日出让的红谷滩新区地块则成为南昌近一年来成交单价 的地块。各地市场出现的高溢价、高单价地块显表明，当前土地市场仍延续了去年的热度，竞争较为激烈。
拿地成本持续上涨，央企拿地热情不改
随着土地市场的持续升温，拿地成本也持续攀升，2013年至今，重点城市土地成交金额共计627亿元，环比下降72%，同比上涨44%，成交额超过2012年前5月的任何一个月份。另外，土地成交平均楼板价为2588元/平方米，环比上涨15%，同比上涨70%，土地价格明显攀升。从2012年1月-2013年1月土地成交金额、楼板价走势图看更为清晰，重点城市的土地价格从去年1月起一直在波动中向上爬升，而今年1月以来土地价格涨幅尤为明显。
企业拿地成本较去年显著提升，一是企业拿地竞争激烈，不少地块以高溢价出让，从而推高了土地价格，再者本月企业增加了在一线城市拿地的比重，如龙湖[简介 新动态]、绿地都在上海新增了2幅地块，楼板价均超过6000元/平方米，中海地产[简介 新动态]在北京新增的商业地块单价高达15093元/平方米。
尽管拿地成本持续上升，但企业拿地热情不改，尤其是保利[简介 新动态]、招商等国资背景企业频频在土地市场出手，成为本月土地市场的主角。保利今年1月以来分别在青岛、佛山、成都等地新增了近100万方的土地储备，招商地产也有4幅住宅地块入手，总建面接近50万方，同时溢价成交地块数量较多，典型企业新增的19幅地块中有6幅地块溢价出让，其中3幅地块的溢价率超40%。典型拿地积极性持续高涨，主要是由于去年企业业绩纷纷飘红，今年以来政策未见从紧动向，企业对于短期楼市 看好。据悉，雅居乐近期公告称将发行7亿美元的次级 资本证券，用于购买新地[ 新消息价格户型点评]，预计这股拿地热潮还会持续。
表1：2013年1月1日-23日15家典型企业拿地情况
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