[摘要] 在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议再出重拳，出台五项政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。
在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议再出重拳，出台五项政策措施，释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。会议明确：已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
对于市场传言较多的信贷政策和房产税，会议指出要“严格实施差别化信贷政策”和“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
以重申为主但不乏新意
本轮房地产调控，自2009年12月份启动以来，政策已经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9 ·29新政”、2011年1月的“新国八条”。而昨天国务院常务会议出台的新“国五条”已经是第五次升级。
上海某地产研究院专家认为，总体看来，这次升级以重申和强调既有政策为主，同时也有一些政策新意。其中，政策“升级”力度 的，当属商品住房限购措施。新“国五条”的第二条明确：“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，而就目前情况来看，有些城市尤其是中西部的省会城市，原来限购执行比较宽松，如果按“统一要求”，则接下来可能会有城市调整限购方案，在执行力度上进一步收紧。
此外，较有政策新意的，是关于房价控制目标的表述。新“国五条”中劈头就要求“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。”有专家分析，2011年1月的“新国八条”中 提出了“房价控制目标”这一概念，而随着调控后市场的降温，2012年 再没有要求各地制定目标。而现在，重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”制定控制目标，虽然要求制定房价控制目标的城市范围缩小，但此次重新启动可以说是小有新意。
而对于业内广泛关注的房产税试点扩容，昨天的新“国五条”中明确表示，要“扩大个人住房房产税改革试点范围。”这是国务院首度明确表态，要扩大试点范围。
梳理近两年有关部门及相关负责人对房地产税试点政策的措辞可以看出，试点扩容的迫切性是层层递进的。此前的表述相继是“积极研究”、“适时扩大”、“逐步推开”，而此次则是国务院直接表示“扩大个人住房房产税改革试点范围”。见微知著，此措辞之微妙变化，折射出该政策的试点推广已经逐渐成熟。
值得关注的是，在提到加快保障性安居工程规划建设时， 明确指出 “2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。”这是在房地产调控政策中首度把外来务工人员纳入当地住房保障范围，有专家认为，这也是新型城镇化之“将农民工市民化”内容在住房保障方面的一种体现。接下去，各地公租房需求将大幅增加，各地政府在建设公租房方面的力度或将加强。
政策工具较预期温和
同策咨询研究 总监张宏伟认为，虽无新政推出，但楼市“去 化”政策的强化执行，总体定向宽松中伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。
张宏伟说，从此次“国五条”的整体政策基调和市场面走势来讲，房地产市场继续执行限购政策、抑制 投机性需求的调控方向仍没有改变。尤其是当前局部市场出现房价过快上涨的现象，促使国务院再次重申这些既定政策，旨在强化部分楼市过热的省市房地产从严执行调控政策，防止局部市场 投机需求的卷土重来。
申银万国证券地产分析师表示，此轮政策符合预期，短期将有效避免市场过热，整体看市场调整将较为温和。新“国五条”仍以窗口指导为主，主要通过严格限购和限价来起到平抑楼市的作用，常务会议再度提及房地产调控，表明政府避免房价过快上涨的决心，一定程度上向市场释放了调控信号。
就采取的政策工具而言，该分析师认为，与2011年“国八条”相比，此轮调控偏于温和。首先，地方问责制和新房价格控制目标 早在2011年的“国八条”中提及，当时明确要求地方政府在一季度给出新房价格控制目标，而此次并没有明确期限；其次，根据世联地产的调研数据显示，近期房地产市场 客比例约为14%，仍低于2011年的21%，因此仅仅靠限购升级对楼市的调控影响将较为温和。
莫尼塔 地产分析师罗雨则认为，从中期来看，如果没有类似二套房贷从严或提高二手房交易税费等严格的政策细节出台，短期供求关系紧张的局面不会发生改变。
楼市调控五次升级
○2010年1月 “国十一条”出台
○2010年4月 “国十条”出台
○2010年9月 “9·29新政”出台
○2011年1月 “新国八条”出台
○2013年2月 “新国五条”出台
政策解读
公布房价控制目标：“对于地方政府来说是更严格要求”
此次国务院会议出台五项调控政策，既体现出政策的连续性，又具有针对性。以限购政策为例，既强调“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施”，又提出新的要求：“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”，以“完善稳定房价工作责任制”为例，要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，是既有政策的重申，但是加上“按照保持房价基本稳定的原则”为前提，则是针对一些城市房价控制目标暴露出的问题从严要求的体现。
中国房地产业协会副会长朱中一说：“这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。”
中原地产市场研究部总监张大伟认为，公布房价控制目标更强调保持房价基本稳定的原则，对于地方政府来说是更严格的要求。
房产税试点扩容：“预计以一线和少数二线城市为主”
限购、信贷、房产税是抑制投机 性购房需求的三柄利器。
对于市场传言较多的信贷政策和房产税，国务院常务会议各用一句话表述：“严格实施差别化信贷政策”和“扩大个人住房房产税改革试点范围”。
张大伟说，从范围来看，当前房地产市场并未呈现“普涨”，一、二线城市和三、四线城市差异很大，再次重申严格实施差别化信贷政策，对于当前房价上涨压力较大的一、二线城市来说，效果应该更明显。
上海某地产研究院专家表示，“扩大个人住房房产税改革试点范围，个人预计应该是以一线城市和少数高房价的二线城市为主。”供应量不低于前5年平均水平：“提出增加中小户型房源供给”
国务院常务会议要求，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
国务院发展研究 副研究员刘卫民表示，土地供应是住房开发链的前端，通过对土地供应规模和类型的调节，可以对后续住房市场产生微调、预调作用，当然关键还是要真正落实土地供应计划。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示：“虽然以前的历次调控中并没有明确提出要增加中小户型房源的供给，但方向一直是这样的方向，也就是鼓励刚需，保护刚需群体的置业。事实上，多开发中小户型有利于使土地的利用更为充分。”
专家分析
对于政策的重申，分析师薛建雄则表示，从国际大环境来看，欧、美、日等发达国家的经济仍徘徊在荣枯线，国内经济也出现转型压力。在相对低迷的宏观经济环境下， 仍将以积极的财政和货币政策来推动经济增涨。出于对促进经济增涨的需要， 层面不太可能对楼市采取重拳打压。
房产税改革推进的难点何在？
上海认定约5万套，应缴税住房约占认定住房总数的20%；重庆在试点启动后10个月内征税9000多万元……房产税在中国“破冰”整两年，但对于房产税是否扩容的争论也一直不绝于耳。
房产税改革推进的难点何在？下一步改革该如何推进？业内人士认为，应综合考量、征减结合，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。
薛建雄也建议，房产税需要加快推进，且需要提高累进税率，以取贷调控能力下滑的限贷政策，同时对房产出现的融资价值部分进行抑制。
试点效应初显，非房价“杀手锏”
2011年1月底，国家有关部门在上海、重庆启动房产税试点。上海主要针对新购房超过人均60平方米的部分，税率为0.4%、0.6%两档。重庆则偏重对存量、增量独栋别墅以及新购高档商品房征收，税率为0.5%－1.2%。
房产税对遏制 投机、引导理性消费起到了一定作用，但远非一些人所预期的高房价“杀手锏”。
“一户三口之家的居民，新购一套400万元住房，除去180平方米的 额，实际每年只缴纳房产税1120元。”上海永庆房屋总经理陈史翎说：“房产税本不是直接冲高房价去的，期望它对高房价"一剑封喉"本不现实。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则指出，现阶段试点的房产税方案，对楼市调控所起的作用并不大。
症结：部分地方住房信息存空白
数据显示，去年12月份70个大中城市中有54个城市新建商品住宅环比上涨。自去年年底楼市回暖以来，市场对包括房产税在内的调控“后手”预期再度增强。据不完全统计，仅去年以来传出“纳入试点范围”的就有湖南、湖北、广东等地的多个城市。不过，国税总局相关负责人1月中旬表示：“目前一下子拿出一个房产税扩大试点的方案并不现实”。
记者了解到，不少地方的个人住房信息统计及联网工作仍存空白。难以想象：有人合法购买的第二套房就被征房产税，而拥有十几套、几十套房的“房叔”、“房妹”却“持有”？
如何完善评估技术？试点期间，房产税按住房交易价格为税基计算缴纳，这更多是一种权宜之计。但随着时间的推移，房价变动在所难免，依“旧价”缴“新税”会越来越不合理。房产税计税从“交易价”转向“现价”势在必行，住宅现价评估技术体系还有待建立。业内人士认为，现阶段关于房产税的立法还没有全部完成，应该在基础性环节完成后再扩大试点范围。
“不算土地出让金，现在房地产开发和交易环节名目繁多的税费超过房价的20%，且相当一部分 后都由购房者承担。在房产税"扩容"同时，需对房地产税收体系进行梳理，征减结合、以征促减。”胡怡建说。
二套房贷传闻或成真 短期有效难治本？
春节后出台房地产调控政策的传闻，再次证明并非空穴来风。
2月20日的国务院常务会议专题研究房地产市场调控工作，这是近年来少有的。这表明房地产调控不仅是当前的社会热点之一，也是经济工作的重心之一。
从国务院常务会议确定的5条政策措施来看，基本是此前调控政策的重申。21世纪不动产分析师张磊解读说， 的新意是，“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”，即国务院要求没有实施限购政策但目前房价上涨过快的城市，要实施限购。这意味着限购城市数量将会有所增加，新增限购城市名单有可能是由住建部向省级政府提出，或直接点名。已经限购的城市，短期内不可能退出。
国务院再次提出“严格实施差别化住房信贷政策”，如果传说中的“二套房首付七成或利率130%”成真，就意味着央行、银监会近日就会另行发布通知。而扩大房产税试点，已成共识，关键是哪些城市会成为试点对象。张磊认为，北京广州深圳很难在今年上半年开展房产税试点，二三线城市的可能性较大，而且数量不会多。
2012年房地产市场成交大幅反弹，热点城市房价有所抬头，去年11月至今年1月，楼市热度不减，尤其是一线城市表现更为抢眼。但张磊指出，就房价上涨势头而言，新房市场其实是得到了控制的，涨幅相对平缓，真正大涨的是二手房市场，北京有些房源两个月上涨30%，个别房源半年内单价涨幅近万元，业主跳价、坐地 的现象时有发生。但是，2月20日国务院常务会议重申的5条调控政策，只是原则性的，除非金融部门大幅提高二套房首付比例和贷款利率，否则，对目前高烧中的二手房市场来说，很难起到根本抑制作用。
显然，目前房地产调控的焦点已转为二手房市场。张磊认为，要真正抑制住二手房市场的过热势头，现有调控措施是不够的，即使提高二套房首付比例，一段时间过后，又可能反弹。治本之策是对持有多套房的家庭征收高额累进税率的房产税，将业主手中多余的房产挤压出来，而不是征收像上海重庆那种低税率的房产税。但他反对单纯在二手房交易环节设置税收障碍，实践证明，征收营业税之类只是增加了购房人的交易成本，并不能有效抑制房价。
“国五条”背景
自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价 是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。
是进入2013年以来，部分热点城市和区域 城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头。如不及时采取针对性措施，会加剧今后调控工作难度。
调控策略
（一）完善稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
（三）增加普通商品住房及用地供应。
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
（四）加快保障性安居工程规划建设。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
（五）加强市场监管。
加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
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