[摘要] 受楼市调控新“国五条”实施细则的利空政策影响,3月4日,包括地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内的周期类板块遭受重挫,房地产在中国实体经济与 市场的地位,毋庸置疑。
受楼市调控“国五条”实施细则的利空政策影响,3月4日,包括地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内的周期类板块遭受重挫,房地产在中国实体经济与 市场的地位,毋庸置疑。
就在很多人认为房地产差价缴纳20%个税将提升新建商品房的价格,提升房租价格时,股票市场给出了相反的答案,总体而言,“国五条”及其实施细则对于房地产开发商是利空,而非很多人所声称的利好。
从美国等的市场经验看,房地产的资本利得税对于房价的影响,取决于房地产市场处于牛市还是熊市,资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素。
如果房地产市场处于牛市,那么出售者将把 的税费转嫁给买方,获得预期 ,这就是所谓的羊毛仍然出在羊身上, 的羊毛都由购房者承担。如果房地产市场处于熊市,出售者无法转嫁税费成本,则不得不承担 下降、甚至亏损的结果。
房地产市场刚性需求的关键因素是经济与人口,而房地产 市场的牛熊主要取决于货币数量、 。从金融学的意义来说,资本利得税增加的是 的不确定性风险。
目前希望 房地产的人,不得不考虑到增加20%的个人所得税可能产生的风险,如果购房者不愿意承担税费,如果房地产市场的 无法覆盖 成本, 者就会三思而后行。
所谓20%的房地产个人所得税将催涨市场,没有理论与现实根据。严格实行20%的个人所得税之后,身处卖方市场的刚性购房者为规避税收,将本能地转向一手房市场,并且会一步到位,以免将来改善住房陷入税费漩涡。 者却会观望,等待市场取向清晰后再决定,如果货币发行猛增、通胀上升,仍将义无反顾投身房地产市场;如果货币收紧、通胀可控、政策没有放松的可能,就会转向其他 品种。
2007年已经执行20%的个人所得税的东莞就是 的证明。当年新政执行后不久,东莞二手房交易市场曾遭遇一轮低潮,但二手房交易在短暂萎缩后很快恢复,2009年之后为抑制次贷影响的宽松货币政策,为房地产市场火上浇油,足以消除任何房地产调控政策的负面影响。
新的个人所得税出台后,各地的市场究竟表现如何?
人流不断集聚的一线城市不会受到多大冲击,短期的观望之后购房者将继续入市。截至2012年底,上海房贷80%以上都(小区网论坛)是首套房贷款,刚性需求支撑了房地产市场。北京、深圳等地同样如此。靠民间借贷与资源价格上升的三、四线城市,泡沫已经逐渐破灭,所得税征收与否关系不大。受所得税影响 的是踮起脚尖想成为房地产一线城市的二、三线城市,他们不得不进入更激烈的资金、人口争夺战。
对于房地产资本利得税应该有 条款,如长期持有五年以上、只有一套自住房出售后再购改善住房条件,有必要设立 条款。而对于购房一年之内交易、拥有三套以上住房的“房叔”“房姐”们,有必要实行差别的税率制,参照个人所得税从10%到 的45%的边际税率征收。如此,既使资本利得税恢复调节资本 的真实面貌,又可避免伤及无辜。
无论是市场色彩浓厚的美国,还是 色彩浓厚的法国,对于个人长期拥有的住宅交易都有豁免,其目的是为了保护不以短期 为目的的中产收入 的利益。短期持有转让,长期持有转让税率各不相同,而对于单身与已婚,又按照税收联合申报与单独申报等各有不同,总体而言,长期持有房产、已婚且为一家之主养活全家者,税收 ,而单身的短期持有者税率 。
另外,按照美国税收法典1031节,在美国境内,如果房主卖出房地产180天内购置了另一处“类似”的房产,卖出旧房的所得税可以推迟至第二处房地产卖出时缴纳。很明显,自住房或者改善房,在税收上受到优待。
多如牛毛的房地产税费必须正本清源,房地产征收资本利得税并非绝不可行,关键是把资本利得税或者物业税统一在清理税费的框架之下,把房地产与货币金融、地方财政统合考量,任何局部改革都成为房地产大型改革的有益补充,如此,房地产市场纠偏有望。
“国五条”细则出台两天 上海新房成交增21%
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