[摘要] 该区域新都区房产市场 为活跃，目前住宅存量和成交均居于片区首位。“北改”一年多来，新都区道路交通环境得到大幅改善，相关专业市场的搬迁、新规划的地铁线路，都为该区域房产市场带来利好因素，吸引了大量客户购买。
一、宏观动向
1、北京住建委：新建商品房价格将受政府指导
北京市新建商品房的售价将接受政府指导，新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证。
北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播“市民对话一把手”节目时，针对“国五条”北京细则的热点问题进行了回应。杨斌表示，根据“国五条”北京细则，2013年本市房价控制目标主要分为两部分，一是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定；二是针对中等收入家庭，也就是“夹心层”人群，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
对于“限价房序列管理”，杨斌称这是一个新的概念。“以前我们所说的限价房，也就是两限房，是属于保障房序列的，针对的人群是中低收入家庭。现在所说的则是指商品房中自住改善型的住房，针对人群是中等收入家庭。”这个目标提出后，新的概念还要具体化，相关政策正在研究之中。杨斌透露，这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。
对于如何实现房价控制目标，“政府将下很大工夫，出很多措施。”杨斌表示，主要包括几方面内容，一是土地供应方面，按照住建部要求，供地量不低于前五年的平均数；二是供应“限房价、竞地价”的地块，也就是说政府在土地出让阶段已经规定了房屋的 销售价格，开发商拿地时就明确了今后的售价不能高于政府定价。
中成看点：北京“国五条”细则中一大看点就是“将自住型、改善型商品住房的价格逐步纳入限价房序列管理”。北京曾在2011年推出限价商品房项目。这条细则提到土地供应“限房价、竞地价”，将会影响到北京目前市场上出售的 房产定价。如果全市增加限价房试点，这一政策将改变区域市场预期，对新建住宅的利空甚至将超过二手房个税的影响。
2、成都出首份"交房规定"先验房再交物管费税费
《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》4月12日起实施
4月12日起，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》将正式实施。规定明确提出，开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。过去交房时，开发商往往要求购房者先交契税和房屋权证登记费才能验房。日前，成都出台首份交房规定，严禁开发商先收费后验房。4月12日起，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》将正式实施。规定明确提出，开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。
按照新规定的要求，房地产开发企业应妥善处理交房过程中的矛盾纠纷，与买受人在交接时不能达成一致意见的，应当按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理；合同未约定的，涉及竣工验收、规划、环保、消防、气象、特种设备等的，可向相关部门反映。如果在收房过程中遇到质量问题，购房者可向所在地质监站投诉。遇到纠纷，可以向房屋所在地区的房管局投诉。如果开发商在交房流程出现未按规定程序办理商品住房交房手续、交付房屋时未经约定强制代收有关费用、交付房屋时未按本规定在交房现场公示、提供相关资料等违规情况，购房者都可以举报，房管部门可责令整改，并予以其信用记减分、通报批评等处理。
中成看点：以往一些开发商为了规避法律责任,在房屋交付给购房者使用时，往往采取先收房后验房的流程,因为一旦领取住宅钥匙便视为收房,就算再验房发现问题,开发商只需承担房屋质量包修责任,而不会构成交付的违约责任,业主也将错过 的维权时机。 新“交房”规定的出台，将促使开发商提高房屋的交付标准和质量，也从政策层面保障了购房者在验收房屋时的相关权益。
3、“北改”新近况：
“北改”骨干路金芙蓉大道有望提前通车
以沙西线为起点,贯通成彭高架、北新高架、万石路，穿越宝成、成灌快速铁路，形成5大立体交叉……在城市之北,一条连接三环路与绕城高速的全新通道——金芙蓉大道正在逐步成形。金芙蓉大道是“北改”片区重要货运通道，建成通车后，成都国际集装箱物流园区、青白江物流园区、成都航空港物流园区、新都物流 、双流物流 都将被“串联”起来,未来成都的物流网络将更加完善便捷。目前，金芙蓉大道（又称货运大道）除跨东风渠桥、跨南丰大道桥及部分节点正加紧施工外，大部分路段主车道已初步形成。至此，历经９个月艰辛施工，全长11.78公里的、原计划今年６月底通车的金芙蓉大道有望提前通车！
成华区“四措并举”加强北改项目土地管理
成华区出台《北城改造项目国有土地使用权出让收支管理办法》，强化资金监督管理，确保工作规范运行。一是纳入预算管理；二是严格“收支两条线”；“三是实行专款专用；四是强化监督检查。
新都区“北改”一季度完成 20亿元
截至目前，该区“北改”新开工项目5个，续建项目41个，已完成 20亿元。其中，纳入市“北改”专项目标任务的项目共21个，包括基础设施项目8个，旧城改造项目3个，公建配套项目3个，产业提升项目7个，完成 7亿元，各项目建设进展顺利。
8个重大基础设施建设项目今年新开工2项，续建3项，3项做开工前准备工作。3个公建配套项目中，江陵路市场主体完工，保利城农贸市场主体封顶，公园项目正在推进。此外，7个产业项目中，截至3月底，西部电子电器交易 项目主体建成投运，配套商业动工建设；西南婺商商业总部、西部医药贸易配送 和普洛斯电子商务物流仓储2个项目正进行基础施工；富森•美家居汽配展销 完成对二期方案的设计；DHL西部运营结算 进行前期准备工作，开始打围。
二、本周新开盘情况
本周该区域无新开盘项目。
三、本周土地市场
本周该区域无土地供应和成交。
四、本周“北改”楼市动态跟踪
（说明：“北改区域”包括成华区、新都区、金牛区在“北改”规划范围内的区域。数据来源：中成房业数据库）
1、本周住宅市场情况
1.1本周住宅供给、成交
中成观察：三个片区中，成华区“北改”区域存量 少，去化率 快。金牛区“北改”区域本周成交量 ，库存压力 ，预计未来需要6—7个月消化库存；新都区“北改”区域受“北改”规划利好影响，新增不少土地供应和住宅供应。人居环境改善也吸引大量客群，本周成交700套，居于片区首位，预计消化库存需大致3个月时间。
分析：本周该区域住宅存量套数共计14276套，住宅存量面积共计1541450㎡。本周该区域没有新增供应住宅。其中新都区住宅存量9074套，住宅存量面积942872㎡，存量套数和面积居于片区首位，金牛区住宅存量套数3243套，住宅存量面积386368㎡；成华区住宅存量套数1959套，住宅存量面积212210㎡。成交均价新都 ，为6609元/㎡；成华区价格 为9173元/㎡。
1.2本周“北改”区域住宅各物业销售套数、各面积段成交情况
中成观察：刚需物业在整个“北改”片区库存量 ，达到5739套，去化速度 快；90-130㎡改善型物业去化速度慢，库存量排第二位，未来预计需要三个月时间去化。
（“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各物业供应、存量统计，数据来源：中成房业数据库）
（“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各物业销售套数、面积统计，数据来源：中成房业数据库）
（“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各面积段供应、销售套数统计，数据来源：中成房业数据库）
分析：该片区高层物业销售套数位居 位，共941套，销售面积83341 ㎡。刚需物业 为畅销，70-90㎡户型房源本周销售615套，，占比达到47.5%。其次是90-110㎡改善性物业销售216套，占比达到16.7%，居于第二位。50-70㎡小户型房源销售207套，占比16%，同样畅销。
1.3本周各区域各物业销售套数、各面积段成交情况
1.3.1成华区“北改”区域各物业销售套数、各面积段成交情况
中成观察：刚需产品仍是该片区主打产品，供应及销量均居首位，去化率 。
（成华区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各物业供应、存量统计，数据来源：中成房业数据库）
（成华区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各物业销售套数、面积统计，数据来源：中成房业数据库）
（成华区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各面积段供应、销售套数统计，数据来源：中成房业数据库）
分析：成华区“北改”区域各物业高层住宅存量占比 ，高层住宅存量套数1070套，存量面积111000㎡，高层及中高层物业销售套数及面积 多。高层物业本周销售243套，销售面积20593㎡；中高层物业本周销售211套，销售面积18428㎡。住宅产品中刚需户型70-90㎡面积段 为畅销，70—90㎡户型房源本周销售249套，占比52%；目前库存 多的产品为刚需产品，有749套。
1.3.2金牛区“北改”区域各物业销售套数、各面积段成交情况
中成观察：金牛区“北改”区域由于规划利好，及相关配套设施的改善，该区域人居环境得到进一步提高。该区域目前110—130㎡改善性物业销量 ， 为畅销。而70-90㎡刚需产品库存量 ，未来竞争 激烈，去化大致需要9—10个月。
（金牛区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各物业供应、存量统计，数据来源：中成房业数据库）
（金牛区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各物业销售套数、面积统计，数据来源：中成房业数据库）
（金牛区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各面积段销售套数统计，数据来源：中成房业数据库）
分析：金牛区“北改区域”各物业高层住宅存量占比 ，高层住宅存量套数2552套，存量面积266543㎡。 本周该区域去化 快的产品为110—130㎡改善型产品。该区域目前70-90㎡刚需产品库存量 ，目前剩余1210套，未来竞争 激烈，去化大致需要9—10个月。而110—130㎡改善性产品存量670套，未来去化大致需要5个月时间，竞争同样激烈。
1.3.3新都区“北改”区域各物业销售套数、各面积段成交情况
中成观察：70—90㎡刚需产品 受欢迎，供应、成交均居片区首位，110—130㎡改善性物业库存压力较大，未来消化库存预计需要3个月左右(小区网论坛)时间。
（新都区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各物业供应、存量统计，数据来源：中成房业数据库）
（新都区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各物业销售套数、面积统计，数据来源：中成房业数据库）
（新都区“北改”区域本周（4.8-4.14）住宅各面积段供应、销售套数统计，数据来源：中成房业数据库）
分析：新都区各物业高层住宅存量占比 ，高层住宅存量套数6924套，存量面积667299㎡，高层及中高层物业销售套数及面积 多。高层物业本周销售598套，销售面积51787㎡；中高层物业本周销售72套，销售面积7089.6㎡。住宅70-90㎡面积段户型 为畅销，70—90㎡户型房源本周销售343套，占比49%；其次畅销的是50—70平米户型房源，本周销售112套，占比16%。
1.4本周“北改”区域重点监测项目销售、供应情况分析
中成观察：各重点楼盘销量 快的户型为70-90㎡刚需产品和90—110㎡改善型产品。招商.雍华府90—110㎡改善型物业 畅销，达到月均54套。华侨城项目产品主要为大户型 产品，受“限购”政策及新“国五条”影响，在目前市场环境下，月均销售20套左右，去化率很低，库存压力很大。
1.5本周“北改”区域住宅成交排行：
中成观察：本周该区域住宅成交排名 的楼盘是位于新都大丰区域的圣采泊尚，本周成交232套，销售面积18869.23㎡，该楼盘于3月30日开盘，成交量较大；位于成华区的马克公馆本周成交154套，成交面积12627㎡，排名第二；位于成华区的招商雍华府本周成交79套，成交面积7769㎡，排名第三。
本周小结：
本周该区域住宅存量较大，存量套数为14276套，存量面积1541450㎡。按照该区域目前的销售速度，住宅存量去化时间大致需要3—4个月；
本周该区域没有新增住宅供应；没有新增土地供应和成交；
该区域新都区房产市场 为活跃，目前住宅存量和成交均居于片区首位。“北改”一年多来，新都区道路交通环境得到大幅改善，相关专业市场的搬迁、新规划的地铁线路，都为该区域房产市场带来利好因素，吸引了大量客户购买。
在报媒推广上，一些楼盘利用“北改”规划作为宣传卖点，如保利春天花语“先城北之优”。说明“北改”使得该区域成为楼市 ，后期 空间巨大；
目前该区域刚需物业 为畅销，其次是首改物业。该片区客户主要针对城北居住、经商的大量商户、本地原住民，购房主要为满足自住性需求， 性房产需求空间较为有限。
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