[摘要] 周一，佳兆业获得白云区新 ，新一轮的土地大战似乎箭在弦上。但随着“新国五条”细则的落地和一线城市调控的纷纷加码，绝大部分房企4月销售业绩环比下滑明显。在房地产持续调控和一线城市土地推货量大增的大背景下，5月份“面粉”交易或热过“面包”。
周一，佳兆业获得白云区新 ，新一轮的土地大战似乎箭在弦上。但随着“新国五条”细则的落地和一线城市调控的纷纷加码，绝大部分房企4月销售业绩环比下滑明显。在房地产持续调控和一线城市土地推货量大增的大背景下，5月份“面粉”交易或热过“面包”。
前四月销售同比仍大增
截至昨日，共有近20家房企公布其4月销售业绩，八成左右(小区网论坛)房企4月份销售环比3月出现下降。大型房企如万科、碧桂园，几乎清一色环比飘绿，而中骏置业的降幅则超过60%。
恒大、富力等成为难得的销售环比上涨的大型房企，恒大4月份大合约销售金额约72.6亿元人民币，环比涨超15%。富力地产也有8%以上的增长。
由于销售停滞，截至4月底，研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7370万平方米，同比减少5.0%，环比增长2.0%。在3月库存量创17个月历史新低的基础上，4月库存出现了反弹态势。
不过，由于前三月房企已经放量出货，前四月的销售数据同比去年仍然呈现大增之势，半数房企销售业绩同比有 的涨幅，中小型房企势头更猛，瑞安房地产同比 三倍以上，中骏置业同比也出现248%的涨幅。
土地成交：一线城市“热”
销售下滑的同时，4月份的土地市场供应却明显加大。中指研究院近期公布的报告数据显示，4月300个城市共推出土地宗数和面积均现同比、环比大增，其中宗数环比增加58%，土地面积环比增加40%。
但是，成交却未现明显回暖。数据显示，4月300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%；成交面积7566万平方米，环比减少24%，同比减少15%，其中住宅用地仅成交635宗，环比减少18%，同比增加13%；成交面积2564万平方米，环比减21%，同比增3%。
不过，重点城市 稀缺地块仍受追捧，中指院数据显示，4月北京、上海、杭州住宅用地成交量均同比上涨100%以上，溢价率水平较前期有所上升。
一线城市的 地块
5月供应有望“爆棚”
5月一线城市 地块的供应有望“爆棚”。根据北京市土地储备整理 的信息，5月北京市推出的经营性用地达13宗。另据广州市国土局的信息，5月广州挂牌的土地项目达15宗。上海也将迎来大规模土地入市。可以预见，5月份，在一线城市，开发商抢地热情将进一步上涨，“面粉”价格或出现进一步攀升。
“面粉”趋热，“面包”的销售情况却进一步受阻。在调控的大背景下，一线城市库存上升的幅度明显强于二、三线城市。
不过，中原地产（房源、代理、租房）市场研究部总监张大伟认为，由于前四个月房企销售同比大增，房企大部分资金比较宽裕，而且在2013年目前销售完成情况都 好，短期内，即使调控加码，房企全面选择 的可能性也不大，“但各地可能继续收紧的调控政策对市场的影响在下半年可能会继续明显。预计在二季度开发商预期指数会有所下调，2013年，整体市场不太可能出现类似2012年的明显上涨。”
住宅 难阻土地火爆 供给不足和房企看好系主因 经济参考报
5月以来，多地进入推地高峰。在各地“国五条”新政满月的背景下，却出现各地住宅成交量拦腰下挫，土地市场异常火热的现象。《经济参考报》记者采访的专家表示，一方面是地方土地供给不足造成土地供不应求，另一方面是房企对后市看好，促其激进拿地。因此，应加大对地方相关负责人问责力度，确保加大住宅用地的有效供应。
火热
“”频出
6日下午，广州公开举行的一场土地拍卖中，一块占地面积75385平方米、建筑面积139766平方米的居住用地，经过近200轮竞拍，被佳兆业地产以总价18.67亿元、配建66800平方米保障房竞得，楼面价(摒除保障房部分)高达2.56万元/平方米，成为广州住宅单价新“”。而此地块是调控后广州推出的首幅住宅用地，更引得人们关注。
据了解，此次佳兆业、合景泰富、中海地产、金地集团等15家开发商对该地块竞逐，其出让起始价为12.6亿元，而 个举牌的开发商就直接叫价14.6亿元，在达到18.67亿元保密 限价后，进入保障房竞配阶段。 终，经过近200轮举牌，佳兆业击败中海。
而保障房 终配建面积高达66800平方米，几乎占可建设总面积的一半。由此算来楼面价高达2 .56万元/平方米，而其周边区域的现售价格仅在2万元/平方米左右。
与此同时，此前4月10日，上海、北京也同日出现高溢价地块。上海地区一地块经过336轮激烈竞价后， 终以65%的溢价率，以18199元/平方米楼面价，37.75亿元总价成为2013年上海单价、总价双料“”。北京通州台湖地块以112%溢价率被福州泰禾房地产开发有限公司摘得，而1.18万元每平方米的楼面价也接近该地块附近区域1.4万元每平方米的平均售价。
研究报告显示，一线城市4月土地成交建筑面积为581万平方米，环比增长46.7%，同比增长75.9%;成交均价为4093元/平方米，环比增长22.7%，同比增长96%。
研究员表示，4月一线城市土地成交量较上月有所上升，成交价格也反弹向上，延续今年以来价格整体上行的态势。一线城市土地成交量的回升， 是地块溢价率的不断走高，都进一步带动了土地价格整体水平的提升。
的确，土地市场火热不再只是一线城市，此前5月3日，长沙市成功出让5宗地块，其中位于长沙金融生态区的011地块，经过40余轮竞价，由湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得，溢价率达44.3%。而35.79亿的价格也成为长沙地区2013年总价“”。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示， 近房地产调控政策频出，但均为控制房价与需求，而对土地方面却没有过多要求。另外，部分企业认为 近政策已经到“严厉”水平，由此判断利空出尽，因而拿地态度积极。
顾云昌同时表示，2012年住房市场的火热使众多房企资金链好转，企业拿地底气较足，另一方面，一线城市的土地储备捉襟见肘，也促使企业纷纷出手补足库存。数据显示，4月重点53个城市土地成交建面共计3810.08万平方米，同比增长3%。而15个重点企业通过招拍挂拿地总建面共计693.59万平方米，同比提升205%。
飙升
土地出让金大增
土地市场的火热也一改地方政府资金之势，为地方政府带来了数量不菲的土地出让金。
伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年4月306个城市土地交易2153宗，土地出让金额1343亿元，与去年同期相比上涨11.1%。其中，一线城市4月共交易地块73宗，土地出让金高达212亿元，比去年同期上涨208%，环比3月上涨67%。一线城市中，4月上海土地市场表现尤其抢眼，2013年4月上海土地交易55宗，土地出让金143亿元，创2013年以来的新高。
而4月只是延续一季度的热度。2013年 季度，306个城市土地交易7929宗，土地出让金5939亿元，与去年同期相比上涨84%。一线城市土地出让金收入达912亿元，同比增长287.1%。
一线城市中，北京前4个月土地出让金已经达到了547.7463亿元，远高于2012年同期的134.8974亿元，同比涨幅高达306%。上海方面，一季度上海市土地出让总收入为入185.77亿元，同比增172.44%；4月土地出让金更是高达143亿元，创2013年新高。
广州方面，广州前4个月土地出让金在300亿元左右，而其2012年全市土地出让总额为402亿元。因此，而从前四个月的土地出让情况来看，已超过了去年广州全年出让所得的七成，一些业内人士认为，加上5月国际金融城用地的推出，广州预计上半年就有可能接近甚至超过去年全年的土地出让总额。
与此同时，杭州前三个月土地出让收入也已接近2012年全年的一半。据杭州市国土资源局发布的土地成交公告统计，杭州主城区一季度已出让土地30宗，成交金额201亿元，同比增长383%，接近去年全年成交额一半，创近五年来同期 值。
“每次新政出台之后，楼市必将迎来短暂的调整期，而恰在此时多数房企会选择逆势拿地，蓄势待发。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，土地市场延后住房市场半年，因此，在上涨势头下，各地还将一轮土地供应高峰。
广州市国土房管局在6日完成3地块出让后，7日便正式发布5宗土地的出让预公告。上海也预计5月将供应21宗土地，起始价超117亿元，预计土地出让收入将连续3个月超过百亿元。
杭州也宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。此前，四月中旬，杭州市国土资源局公布了新一批预出让地块，总计共45宗，预公告土地面积为1941亩，可建面积接近372万平方米。
对策
应增加住宅用地有效供应
值得注意的是，与5月广州、长沙出现“”同时拍出的非住宅用地则均为底价或接近底价成交。
“住宅地块频出‘’或高溢价主要原因便是有效供应不足。”顾云昌认为，在没有长效机制解决的背景下，只是一味限制房价或购房需求，而不在 基本的土地有效供应做文章，效果有限。
“虽然 层面要求加大土地供应力度，但从计划供地来看，2013计划供地15.08万公顷，2012年计划供地15.93万公顷，2011年计划供地的21万公顷，官方已连续年调减年度住房用地供地计划。此外，在土地供应结构方面，住宅有效用地供应更是年年减少。”顾云昌说。
方圆地产 市场分析师邓浩志也表示，广州6日出让中住宅用地成交火热与商业用地低价出让正是表明，一线城市住宅用地仍供不应求，而商业用地供应相对宽松。
除供应减少外，房企对后市看好，也是造成土地市场火热的重要原因。“羊毛出在羊身上，能以甚至高于现房卖价的楼面价购买，当然是对后期市场看好，认为仍会涨。”顾云昌说。
事实上，广州自2011年起开始实施“限地价、竞配建”模式，但由于市场低迷，整个2011年，并未取得一例成功案例。直到2012年4月，广州 以竞配建的方式拍出一块总价5.26亿元和配建130套公租房的住宅用地。而此次白云路地块配建套数更是涨至1300套。
因此，在顾云昌看来，限购等措施只能是暂时之计，增加供应量是解决现阶段问题的根本所在。“可以加大对地方相关负责人问责力度，确保有效供应能真正落到实处。如果根本原因不解决，只在房价上打转，会有问题的。”
另外，地方政府应增加热门地块供应量以避免在调控阶段出现高价地扰乱预期，同时提前告知竞价企业地块供应情况，避免抢拍。
此外，业内人士认为，在“国五条”刚实施就出现 ，对房地产行业压力相对较大。由于各地“国五条”执行相对消极，再加上在这个关键节点再现 ，在市场与舆论压力下，或引起新一轮调控。
土地5月或迎供应高峰 专家:警惕影响购房预期 经济参考报
“国五条”实施满月，多个重点城市的住房市场遇冷，成交量大幅下滑。与此同时，作为与住房市场直接关联的土地也进入冷冻期，多地土地出让金较年初大幅下挫。
业内人士表示，一方面土地出让金的骤减，使地方财政压力陡增，加大地方政府后期推地动力；另一方面，在加大土地供应的调控政策要求下，多地5月或将迎来土地供应高峰。因此，应警惕土地市场的再次升温影响购房者预期。
中指院 新的数据显示，4月，300个城市共推出土地3229宗，环比增加58%，同比增加7%。但与之相对的是，土地成交方面却显下滑趋势，300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%。
从土地出让金来看，以北京为例，中原地产市场研究部统计的数据显示：4月全月北京土地市场成交6宗土地其中住宅地块2宗，合计土地出让金仅为67.8亿元，继续远低于今年年初。但今年来，北京前4个月土地出让金已经达到了547 .7463亿元，同比涨幅高达306%。
而杭州4月的土地出让金也仅收入52.56亿元，创2013年以来月度出让金 值。
中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示，土地成交下滑一方面是受“国五条”及细则调控政策的影响，另一方面是供给不足。
顾云昌认为，土地出让金骤减，使地方财政压力陡增，加大地方政府后期推地动力;另一方面，在加大土地供应的调控政策要求下，也会进一步加大推地力度。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2013年土地交易量不会比2012年少，5至6月各地还将迎来一轮土地供应高峰。
事实上，5月土地市场供应增加已初显。截至5月5日，5月31个城市共计推出土地392宗，共计面积约2005万平方米。
广东市国土资源和房屋管理局公告显示，广州5月挂牌土地15宗。上海也预计将供应21宗土地，起始价超117亿元。北京土地整理储备 网站也预告北京5月将有13宗地块入市。
不过，值得注意的是，汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，尽管今年上半年多地经营性用地供应放量明显，但相比商用地块，住宅用地供给仍存在明显不足。
近月来，土地溢价依然居高不下。例如，4月9日，北京市鲁谷地块以高达174%溢价率拍出，其后两天，4月11日，福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元中标通州台湖地块，溢价 达112%。
顾云昌指出，应警惕土地市场的再次升温影响购房者预期。他认为，地方政府应把握推地节奏，以免土地市场交易温度变化给市场带来错误信号。另一方面，地方政府应及时推出限价地、限价房以平抑市场价格。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
