[摘要] 对于资金密集型的房地产行业，金融环境的变化时刻影响着房地产行业的走向。今年6月底出现银行间流动性资金紧张，虽然央行 终投放流动性，但预示着金融环境从宽松转向偏紧。在此背景下，今年下半年银行贷款、信托、债券等融资方式的利率或走高，开发商的资金
对于资金密集型的房地产行业，金融环境的变化时刻影响着房地产行业的走向。今年6月底出现银行间流动性资金紧张，虽然央行 终投放流动性，但预示着金融环境从宽松转向偏紧。在此背景下，今年下半年银行贷款、信托、债券等融资方式的利率或走高，开发商的资金链将面临考验。业内人士认为，高负债、融资渠道窄、又处于开发期的中小型房企下半年压力 。
下半年资金压力或增加
据国家统计局 新数据显示，今年1-5月，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。从资金来源看，国内贷款为8051亿元，增长27.9%；利用外资199亿元，增长18.2%；自筹资金(基金、信托、债券等)16588亿元，增长14.3%；定金及预收款12514亿元，增长57.9%；个人按揭贷款5404亿元，增长61.7%。
由此可以看出，依赖银行的开发商开发贷和个人按揭占到了资金来源总规模的29.71%，而自筹资金占到36.81%，销售定金及预收款占到27.72%。
一位股份制银行对公业务经理向记者表示，之所以有流动性资金紧张，也是央行想引导资金进入实体行业，三、四季度的流动性情况要看这一举措的实际效果如何。
中融信托一位产品经理表示，流动性资金紧张对于信托的影响将在两个月后体现，如果流动性资金紧张持续，房企融资渠道变窄，作为比较便捷的融资渠道，信托利率或许因此水涨船高。
而兰德咨询总裁宋延庆认为，预计下半年房企资金来源(包括贷款预收款等)会明显回落，下半年银行将更加惜贷，由此房企开发成本将增加，预计开发贷利率可能从目前基准利率上浮10%-15%上涨到上浮20%(以1-3年贷款基准利率6.15%计算，年利率约为7.38%)，而基金信托的年利率可能从目前的12%-15%上调2个百分点，这无疑都要增加开发商的资金压力。
中小房企面临考验
融资能力成为房企是否能扩大再生长的一个重要指标。《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中指出，近年来，随着融资难度的加大，企业资金占用费和贷款费用“吃掉”项目开发利润的比例越来越高，普遍占比是30%-70%。
绿地集团京津事业部销售总监李蓟告诉记者，对于集团性企业来说，都是由集团统一融资，这样企业议价能力更强，利息更少，融资成本更低，然后再根据每个分公司需求调配资金。
一位股份制银行对公业务经理向记者表示，开发贷审批一直很严格，银行根据信用等级来向企业发放贷款，并制定利率。业绩稳定、融资标的风险低的企业更容易获得贷款，而高负债的中小企业则融资难度更大。
对于下半年金融环境对房地产行业的影响，宋延庆表示，处于快速扩张期且高负债高利率、借新还旧的企业的资金链将会更加紧张。对于资金充裕、去化有保障，即便量价下降10%现金流还为正的企业则影响不大。
中经联盟秘书长陈云峰则认为，银根对房地产行业的影响太大了，如果流动性紧张得不到缓解，行业的拐点可能就会来临。
万科郁亮：“钱荒”会让市场冷静坚持理性拿地
调控未能阻止大型房企攻伐战阵 中小房企洗牌加剧
据统计显示显示，今年上半年销售业绩排名前50强的房企销售总额为6972.97亿元，而2012年这一数据为5728.58亿元，同比上升21.72%。
大型房企业绩增长尤其迅猛。尤其是前二十名房企销售额，一年之间入榜门槛涨幅达84%。去年同期销售额600亿的房企只有万科一家，今年多达四家。
不过，由于上述榜单并未严格区分权益销售部分，所以，上述统计存在一定水分。但整体趋势仍表明，大型房企规模 渐显，日子比去年好过。而中小房企洗牌却在加剧。
规模持续分化
从房企上半年销售业绩来看，规模和高周转已成为房企分化的重要指标。
与去年同期相比，前十名房企、前二十名房企及前五十名房企均实现跨越式增长，尤其是前二十名房企，一年之间其入榜门槛的涨幅达84%。
从销售金额角度来看，前十名房企入榜门槛达283亿元，与2012年上半年的174亿元相比，增幅达63%。前二十名房企的提升力度更为明显，销售金额从2012年上半年的79亿元增加至145亿元，同比增长84%。此外，前五十名房企入榜门槛也由2012年上半年的36亿元增至今年的56亿元，增幅达56%。房企金额门槛纷纷提升，反映出龙头房企紧抓市场回暖时机，积极采取随行就市策略，实现销售业绩的大幅增加。
大型房企中，万科仍然位列 ，并从去年的610亿增长到今年的830亿，并高于第二名绿地集团177亿，差距持续拉大。保利和中海分别为645亿、635亿，差距明显缩小。照此趋势发展，今年进入千亿俱乐部的有望达到四家。
前十名房企中，值得注意的是绿地以及碧桂园。绿地从去年上半年450亿一跃至今年的653亿，紧跟万科其后，而碧桂园则以340亿的销售额跑进前十名，该公司去年同期仅为163亿。绿地为谋求上市，近两年加速化扩张，其销售额增长在意料之中，而碧桂园从去年下半年开始采用全员营销的方式，对其销售业绩产生了积极影响。
融创中国也表现优异。该公司从去年上半年125亿销售额，跃至今年上半年的235亿，几近翻番，其天津大本营和北京分列当地房企销售额的 和第二名。融创中国今年销售目标为450亿，若下半年保持现有趋势，全年完成销售目标问题不大。
路劲基建今年二季度也保持了较快增长，销售额76亿元，同比上升49%，排名较一季度上升6位至第40名。路劲地产主要以首置首改型产品为主，旗下路劲 城、太阳城(小区网论坛)项目销售情况较好。路劲产品迎合了购房者的需求，成为销售业绩保障。克而瑞研究 副总经理林波在接受记者采访时称，从大型房企上半年表现情况来看，房企间的竞争已越发激烈。一些房企开始爆发式增长，而根据既有计划按部就班发展的则有可能被爆发式增长的企业超越。例如，招商、金地以及龙湖地产，由于规模增长速度弱于其他房企，在房企格局中表现一般。
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行业集中度继续提升
大型房企业绩抢眼的另一面是，调控也使得房地产行业洗牌加剧。一些在融资和销售跟不上的中小房企，已逐渐落伍甚至退出房地产市场。
近期，万方地产公告，公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等在逐步退出房地产业。
5月27日晚间，上海新梅置业股份有限公司宣布，出售持有的一家房地产开发公司股权，并考虑逐步退出房地产行业。6月25日晚间，亿城股份发布公告称，亿城集团股份有限公司、控股子公司秦皇岛天行九州旅游置业开发有限公司将以11143万元转让秦皇岛天行九州30%股权。
同策咨询研究 总监张宏伟认为，当年仍有不少中小开发企业发展举步维艰，面临资金面的问题。分析原因，除了政策层面限购限贷、因“资质”问题被叫停等因素之外，主要与其融资渠道收紧及周转状况有关系。
“从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企。过去，大型房企频繁拿地，甚至进行阶段性的 营销，而中小房企不一定看得清楚，或者把握住当时市场的局面。中小房企在市场角逐中竞争不过大型龙头房企，这些企业就有可能面临市场份额丢失及资金面的问题。”张宏伟认为，在钱荒的市场背景下，银行对于中小房企的开发贷款的限制会更加明显，其生存环境将步履维艰。
据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。与此同时，标杆房企的市场集中度逐渐加强。2013年上半年，企业销售金额集中度方面，10大标杆房企市场份额为15.21%，较去年全年增加了2.45个百分点;销售面积集中度方面，10大标杆房企市场份额从去年的9.10%上升至9.85%。这意味着中国房地产市场的品牌集中度继续提升。
从房企融资额方面，也可看出市场的分化。中原地产研究 统计数据显示：上半年10大标杆房企国内外融资额超过459.6亿元，较2012年上半年上涨了75.6%，并已超过了2012年全年的413亿融资额。这些标杆房企多数采用低成本的海外融资方式，而这是中小房企难以企及的。
业内人士认为，对于中小企业而言，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，令其发展环境越来越恶化。这时如果它们借助民间资本，如果行业政策发生任何变化，使市场曲线转趋向下，那将会有更多的中小房企被清理出局。
今年上半年，房地产市场沉浸在乐观向好的喜悦之中，然而这并非全部房企的写照。在 开发商高歌猛进之时，一部分默默无闻的中小企业正经历着残酷的行业洗关乎存亡的关键抉择中，他们或退出、或转型、或割肉、或追逐资本市场，无不使出浑身解数，到底哪条路才是正途，唯有等待市场给出答案。
放手一种无奈的选择
2013年，楼市的持续回暖并没有给 开发商都带来福音，反而引得整个行业分化加剧。
这边是规模房企份额不断做大，另一边却是中小开发商在巨头的阴影下举步维艰。一部分开发商因难以为继只能选择“放手”，变卖资产成为了他们“留得青山在”的无奈之举。
近期，此类消息不绝于耳。金都房产为缓解资金压力把旗下高尔夫艺墅项目出让给融创和绿城，盛高置地在接连卖地、卖项目后 终把壳资源都卖给了绿地。以上并不是故事的全部，如今正有不少房企准备在变卖家当后退出房地产行业，上海新梅就是其中的代表。这家上海本地房企近期完成了一笔特殊的交易，以1020.86万元向兴盛集团出售江阴新兰房地产开发有限公司55%股权，并以3035.3万元向兴盛集团购买喀什中盛创投有限公司100%股权，以间接获得宋河酒业10%股权。事实上，上海新梅凭此完成了房与酒的置换，公司决策层也确定了在未来一段时间内逐步退出房地产行业的战略。
“因房价、地价的持续走高，房地产行业逐渐成为一个寡头垄断的行业，中小型房企生存困难”，万好万家(600576,股吧)直言不讳地说出了公司拟由房地产、酒店业向矿产行业和第三方支付产业转型的缘由，也道出了该类企业共同面对的困局。与其相类似的是，绿景控股也已明确未来的转型方向，即在经营范围中增加项目 、矿产资源开发，力求逐步退出房地产行业。
资金千万里追寻着你
“将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的”，这是万科 石发表的论调。一线房企尚且为资金发愁，中小规模企业自然不会好过，资金扼住的是他们继续存在的资格。在销售业绩不佳和信贷途径不畅的局面下，一部分试水者开始跟随大型房企的步伐，打起了赴港上市的主意。
本月，南京朗诗地产以总价8.631亿港元，收购香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6亿股，从而完成借壳上市。今年以来，尽管有绿地、万达等龙头房企陆续赴港征战资本市场，但这再也不是巨头们的独角戏，中小房企正成为其中的生力军，他们对融资的渴求丝毫不亚于 阵营的大象。除朗诗之外，金轮天地、五洲国际等内地中小房企也都于年内成功登陆香港资本市场，而这或许只是一个发端，有消息称目前有此类想法的开发商并不在少数。
中小房企坚决寻求上市，其间自有“榜样(小区网论坛)”的力量。不用提那些行业巨头频频发债为市场搏杀提供了多么强有力的支撑，单就是“黑马”佳兆业今年以来在港融资逾80亿元，并屡屡击败强手将 地块高价收入囊中，就足够让观望者羡慕好一阵子了。天津财经大学经济学院副院长丛屹表示，中小房企寻求上市无可厚非，但融资不应该成为他们的 终目的，虽然可解一时之困，却不一定能够保证企业的生存。从根本上，企业还是应该围绕“产品创新”狠下功夫，如果没有这一内核，即使融资再多也仍然没有用武之地。况且，如果房企不能清楚地告诉 者自身 何在， 预期无法得到确认，融资恐怕也不会是一件容易事。
土地拿或不拿都难受
做房地产，只有资金并不意味着成功，土地储备是另外一个要素，正如做饭一般，柴火烧得再旺也需“有饭可烧”。对不少中小房企而言，拿地或者不拿是心中郁结，更是一道艰难的抉择。本就存货不多的他们，不拿地意味着穷途末路，拿地就难免要与大型房企遭遇，但凡有开发价值的土地，价格都会被“举”得虚高。
当然，市场上总会有勇士出现，今年上半年以佳兆业、越秀为代表的一批房企面对 开发商屡屡上演虎口夺食的“逆袭”。更有一家注册资金仅1000万元的北京房企豪掷46亿元拿地刷新上海总价纪录，上演了蛇吞象的壮举。中小房企哄抢 地块，惊喜的背后尚存隐忧。若非资金充裕有规划而为之，这样的行为无异于一场豪博，而赌注正是公司的前途。近日，大龙地产控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司与中融物产有限责任公司签订了《解除协议》，前者将不再建设北京市棉花片危改区“大龙新都”项目，以改善公司财务困境。在 的北京楼市，若非万不得已，谁都不会主动甩掉位于二环内的 项目。大龙地产这一次“断臂求生”，正是在为当年的蛇吞象“还债”。
突围敢问正途在何方
优者胜，劣者汰，房地产行业新一轮的自我调整正在激烈地进行。“市场集中度提升”、“大房企时代来临”……还记得这些行业预言吗，它们已一个个变为现实。丛屹认为，如今中小房企的竞争 正在逐渐失去，他们开始被挤出市场。
“对开发商来说，并非每一幅土地都能赚到钱。但有价值的土地又都炙手可热， 地块往往需要经过多轮竞价才能入手，因此它们中的绝大多数都是被大房企垄断的，高额的地价，中小房企根本无法望其项背。”丛屹分析称，中小规模开发商正在面对诸多经营难题，融资渠道明显收窄，融资成本大幅升高也是其中的关键问题之一。同时，中小房企受自身条件所限，开发的项目品质总体不高，也无法实现规模经济，而这正是大房企所追求的模式。
“困难重重，但不意味着他们无法在夹缝中寻得生存空间”，在丛屹看来，中小房企仍有突围的机会。对此他给出了建议，“抱团取暖是可以尝试的方法，这样做就是为了突破大房企的垄断，赢得突围机会。而在住宅开发门槛被抬高的今天，中小房企也可以适度进入产业地产、商业地产等领域寻求转型。更重要的是，企业在经营中必须敢于尝试创新，从而明确定位，形成鲜明特色。比如，开辟适合自己的独特融资渠道;在大盘开发能力不足的情况下打造客群明确的特色产品等。
万科郁亮：“钱荒”会让市场冷静坚持理性拿地
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