大浪淘沙始见金 成都街区商业生存报告

前世“姻缘”：当成都遇上商业街

川人天生爱美食、喜“闲逛”，商业嗅觉格外灵敏，早的纸质货币“交子”就出自他们之手。街区商业无论从形式还是运作上，都与川人“闲”的秉性极为切合。其实在古代，成都就已经有了成形的商业街区，如宋代学者朱熹宗祠所在的科甲巷，清朝诗人杨奕有诗赞道：“府城隍庙卖灯市，科甲巷中灯若干。万烛照人笙管沸，当头明月有谁看。”

与成都有着“前世姻缘”的街区商业横贯时空，在新时代与之再度“相遇”。蓉城现代商业街区，早出现在春熙路一带，如梨花街、大业路等，兴盛一时。大约10年前，这座城市已经有了改造后的琴台路、金沙一品天下、蓝色加勒比、香槟广场等逛街的上佳选择。

成都锦里商业街（来源：网络）

但街区商业在成都的全面“复兴”，还得等到主题商业街的出现。前几年，锦里、宽窄巷子的“翻新”，让“仿古商业街”走红，吸引了大量心仪巴蜀文化的四海宾客，进一步刺激了成都的旅游业。

2011年，继前面两例“仿古街”后，成都第三张“名片”——鹭岛商业步行街横空出世。这个以欧洲文化为招牌，集中了碎蝶音乐咖啡、安薇塔英国茶馆、欧洲房子以及其他各类中西餐连锁店的街区商业当时令人眼前一亮。但在今天看来，它仍然对周边的住宅有一定的依赖。同一时期的玉林生活广场、优品道广场、兰桂坊等，宣告了成都的“街区商业时代”真正到来。

成都鹭岛商业步行街（来源：网络）

2012年，和记黄埔在城南打造的新型街区商业——新街里诞生了。这条长达1公里、商业面积达9万方的的商业街，涵盖了购物、休闲、社区服务等多元业态，为消费者带来“移步换景，一步一惊喜”的全新体验。关于新街里，记者在下页将有详细阐述。

同时，中海国际社区商业街、华润•翠林天地、蓝光COCO锦绣红街等新兴商业街的代表也深受成都人喜爱。2012年，商业地产在成都，尤其是在城南出现“井喷”异状，然而大卖场、写字楼等传统商业地产因供应量暴增而售价、租金有所下滑，有业内人士叹道：“商业这碗水，终于HOLD不住，开始‘溢出’了！”这一形势下，街区商业作为商业新兴力量的代表，凭着面向多元化、个性化需求的物业形态，很快便捕获了成都消费者的“芳心”。

建设中的长达1.2公里的刃具厂幸福里商业街让建设路的市民们期待不已。据新消息，到2015年，成都将新建或改造市级特色商业街区30个，成功申报省级特色商业街区15个、特色商业街区5个，届时将形成“特色商业街区网”，而在这些商业街的建设中将充分发掘与掺入古蜀文化、三国文化与地方美食等 “成都范儿”的元素。街区商业，这只蓉城“枝头”展翅待翔的美丽蝴蝶，定将释放更多的可能。

轻与重：新老商业街对对碰

街区商业在成都的“进化史”，刚才已经简单说了。那么这一新兴商业形态在蓉城生存状态究竟怎样呢？从大的方面来看，成都的商业街，可以分为“老”与“新”两类，即老牌传统商业街与新兴商业街区。

大体来看，“老”商业街有的已开始式微，但有的则“老当益壮”，焕发了全新的生命力；“新”商业街普遍受业界好评，但也出现了发育不良甚至烂尾的个例。可以说，前者正在努力跟上市场潮流，为变得更“轻”、更与时俱进；而后者要在天府之国生存下去，就得学习前者身上“重”的部分，让自身变得更加具备文化底蕴、更加厚重：这便是一个“轻与重”的时代。

记者这里分别从“老”的和“新”的街区商业中各挑出一个代表，列表进行比较。其中，“老”的无疑是春熙路，而“新”的，则是去年掀起街区商业风暴的的新街里。

名称	春熙路	新街里
规模	面积约20公顷，现有商业网点700余家，网点总面积约22万平方米。	长近1公里，呈L型，包括地面上2-3层与地下1层的临街商铺，商业总面积达9万平方米。
历史	1924 建成 20世纪80年代“复兴” 1992.9 夜市开张 1998 被评为中国首批“百城万店无假货”示范街 2001.5 步行街改造全面启动 2002.2 步行街开放	2012.4 宣布 2012.9 商铺开盘
区位	地处成都城市核心，依傍地铁2号线春熙路站，全市多数公共交通经过，天府广场。	位于城南桐梓林商圈，地处南城都汇中轴，邻近地铁1号线高新站，多条干道环绕，周边有数十个大型社区和百余写字楼。
特色	“百年春熙”，城老牌商业街（三甲），成都特色美食聚集之处，众多时尚品牌店，美女如云，扩建后更具魅力……	和记黄埔倾力打造，凯达全球设计，国际城南的区位，复合业态，独立开放商业街……
生存现状	人群川流不息，火爆一如既往，成都传统商业街“常青树”。	尚在建造中，集“新城南”万千宠爱于一身，备受期待；但周边配套尚待完善，人气有待提升。

春熙路与新街里对比列表（来源：房天下）

春熙路实景（来源：网络）

新街里效果图（来源：网络）

新街里开盘后，一批次房源很快就被抢购一空；亮相不到半年，推出的300多套商铺已近；更是连续几个月摘得主城区单盘商铺 ……这一切，都昭示着新兴商业街区强大的活力。

生存还是毁灭：街区商业成功秘诀

街区商业在蓉城是否都顺风顺水呢？当然不是。衰落甚至消失的也有，譬如玉林生活广场，当年曾因而红极一时，如今人气却大不如前。究其因，主要是由于后期乏力，再加上前期规划并不完善，为由盛转衰埋下了伏笔。

瑕不掩瑜，成都经营成功的街区商业比比皆是。那么，它们有什么秘诀呢？它们与市场“和谐相处”的模式，对我们又有什么启示？经记者搜罗整理，“秘诀”大抵有下面这些：

一、因地制宜，让商业街区与所在社区相适应

“知己知彼，百战不殆。”做街区商业，市场调研一定要全面、到位。业内专家指出，商业街，要对选址所在的社区的居住人群结构（数量，层次，购买力，消费心理等）、未来人口变化、商业街自身功能与成长有所深入的了解。

此举是为了避免捉襟见肘、削足适履等的现象出现。新街里在选址桐梓林之前，对“新城南”的区位与定位进行了周密的调查研究，适时推出适应市场的产品。龙泉驿的东都汇，占尽经开区产业利好，所推的街区商业正好满足了庞色大的产业人口所需。建设路的万科钻石广场，在周边已经有伊藤这样的大卖场情况下，推出以电子主题商业为主打的商业街，恰好弥补了市场空缺。

东都汇商业街效果图（来源：房天下）

二、要做有特色、有文化、有品位、有个性的“四有”街区商业

不是只有主题商业街需要有特色，不管什么样的商业地产，要想成功，就得有能让人眼前一亮的东西。文化，品位，个性，其实都可以归结到“特色”上。

什么叫特色？有人做过这样的比喻：“把梳子卖给和尚是噱头，如果在寺庙里把梳子开光，再卖给游客，梳子因开光而具有特殊含义！那就是特色！”特色就是“投其所好”，把消费者想要的个性化、品质化的东西，做出来给他们看。2011年9月，东区音乐公园正式开放，这个当时全韩国音乐主题商业街区赚足了眼球，也为“特色”打开一片天空。无独有偶，蓝光COCO锦绣红街以威尼斯水街为主题，兰桂坊借自然之景打造音乐酒馆，锦里、宽窄巷子热炒仿古文化，都是对“特色”的寻索。

东区音乐公园街景（来源：网络）

“四有”商业街成功么？至少在我们目前所能见到的实例里，没有反对派。绿地的“未来主义”商业街区，也可算在其中。

三、结构立体化，配比均匀化，整体社区化

综观享誉国内外的成功商业街，无不拥有发达的网络化交通、严格的管理机制、科学的分流方式，总结下来一个词：结构立体化。

怎么样才叫“立体”？看看欧美大城市的街区商业就明白了。在成都，不妨参照部分还在修建中的龙湖金楠天街、龙湖时代天街、龙湖北城天街等龙湖“天街系”。“天街系”风头正劲，蓝光“COCO系”也不逞多让。蓝光开发的“COCO红街”之“岛式商业街区”为首创，已在全城“安营扎寨”。

蓝光COCO锦绣商业街效果图（来源：房天下）

配比均匀化，说的是在一个商业街区中，购物、餐饮和休闲娱乐应当分别占40%、30%与30%，差不多各三分之一。无数实例证明：这种模式能限度增加商业街吸附能力，为消费者提供全面的服务、舒适的体验。

整体社区化，则指包括商业街、购物、酒店、、住宅等在内的物业综合体，以“社区”而不是以各部分杂乱拼凑的形式存在。有人将这各个部分比作珍珠，分开了来看也就是一粒粒蚌的分泌物而已，但串在一起做成的项链，价值则可能远高于每粒珠子单独的价值之和。社区化，意味着“互助互动”，意味着流动性，更意味着人性化。这也是时代对街区商业提出的更高一层的要求。