[摘要] 7月以来，全国土地市场持续火热。多个城市放量供应土地。上海某机构发布的数据显示，包括北、上、广、深在内的十大城市7月土地出让金收入合计912.9亿元，创近31个月新高。进入8月，土地市场高溢价趋势从一线城市向二三线市场蔓延。业内人士认为，若不抑制地价上涨趋势，下半年房价明显上涨的可能性很大。
7月以来，土地市场持续火热。多个城市放量供应土地。上海某机构发布的数据显示，包括北、上、广、深在内的十大城市7月土地出让金收入合计912.9亿元，创近31个月新高。进入8月，土地市场高溢价趋势从一线城市向二三线市场蔓延。业内人士认为，若不抑制地价上涨趋势，下半年房价明显上涨的可能性很大。
土地市场火热高溢价地块频现
从 近主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场堪称火爆。北京等重点城市交易市场升温，政府推出地块数量与质量增高。与往年不同的是，目前虽然地价、房价均保持上涨态势，但市场并未预期楼市调控政策会再度趋紧。部分开发商对房地产市场的乐观程度明显提高。
北京市土地整理储备 公开披露的数据显示，今年前7个月，北京土地出让金合计约为870.46亿元，比去年同期上涨约265%，8月土地市场延续了7月的火热局面。仅8月14日当天，北京有四宗经营性地块现场竞拍。中原地产市场总监张大伟预计在8月底，北京年内土地出让金将突破1000亿。
与北京类似，多个城市放量供应土地。据安信证券统计，前7月一线城市(北京、上海、广州、深圳)住宅(包括住宅用地和商业综合用地)土地供应和成交量同比分别增长163%和137%。而7月当月，一线城市住宅土地供应面积较6月大幅增长119%。
一些二三线城市也出现类似情形。8月6日，武汉多宗地块引来近家开发商参与竞拍，更有开发商连续加价，五宗竞价地块中，三宗地块溢价率超过100%。
安信证券分析师万知认为，土地市场火热和当前房地产企业资金状况良好有关，由于上半年楼市的回暖和流动性的宽松，今年前6月房地产 资金来源累计5.7万亿，同比增长32%，其中来自于国内贷款的资金同比增长30%，来自于按揭、预收款的资金同比增长54%。
与此同时，地产上市公司直接融资正在启动。目前，已经有新湖中宝，冠城大通和宋都股份等三家房企抛出直接融资预案，拟募集不超过88亿元人民币。值得关注的是，目前依然有招商地产等数家房企停牌，不排除近期还有数个再融资案例出现。
链家地产分析师张旭认为，虽然直接融资的募集资金量远远低于销售回款，银行贷款等其他资金来源，但是对房企扩宽融资渠道，降低债务压力具有重要意义。
从央行公布的房地产行业贷款余额变化和信托业协会发布的房地产信托的新增量来看，房地产行业的间接融资环境也比较宽松。2013年1季度房地产贷款余额新增量创下2011年以来新高，2季度新增信托量也创历史纪录。整体来看，目前房地产行业的间接融资环境是近几年以来较为宽松的。
从供给层面看，很多城市推出的地块质量较好，面积较大。以北京为例，城区内有三环内夏家胡同地块、郊区有孙河低密度地块，同时规划建筑面积超过30万平方米的住宅用地有5宗。8月初，上海土地市场再度迎来新一轮集中成交。据华燕发展研究总部统计，8月 周(7.29-8.4)用地总面积12.42万平方米，成交总金额达62.84亿元，其中，不乏 重量级 地块。这都在一定程度上提升了开发企业拿地的积极性。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，土交易量上涨与企业的拿地积极性有密切相关，大型开发商积极拿地成为土地市场的主要支撑点。以三四线城市为主要市场的恒大地产 进京，以35.6亿元配建26万平方米公租房的价格拿下昌平沙河高教园地块，便是房企对北京等一线城市市场预期的体现。
地价推高房价上涨预期调房价也需调地价
供需两旺推高了土地成交价格。据中原监测的40个城市数据显示，7月经营性用地成交面积环比持平，成交金额则环比上涨32%。中原地产市场总监张大伟认为，土地市场的火爆显然会影响下半年房价再次出现快速上涨。
张大伟表示，由于土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府意愿更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。一个反面例证是，在2012年楼市萧条期间，土地供应也相应减少。土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。从上半年看，各地都出现了部分地块的楼面价甚至都超过了周围在售物业的价格。这将影响下半年价格走势。
链家地产分析师张旭也认为，从今年房企拿地的表现看，大房企强势回归一线，热点地块的竞争激烈 终导致高价拿地的结果。这些又通过一些舆论导向反作用于需求层面，从而加强了对于购房者对于后市以及房价的乐观预期。在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，如果不抑制地价上涨趋势，下半年房价继续明显上涨的可能性很大。
北京房地产行业协会秘书长认为，调控要保障普通商品住房市场的稳定，土地供应也应服从这个原则。一个简单的逻辑是，商品住宅销售阶段有限价，不能充分竞争，那么土地供应阶段也不应该充分竞争。不能单纯限制房企利润。政府也应适度放弃土地出让获得的预期利益，在供地上相应体现出保障、支持普通住房需求的民生价值，而不是只体现土地的市场价值。
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8月接近下旬，上海 热高温期已过，但是土地市场却未见退烧，根据汉宇地产土地监测数据，上半月上海出让了10幅经营性用地，单月总金额就达到101.53亿元。
上半年境外资本给上海的土地市场贡献了很大一部分份额。“在8月，随着东八块的60号街坊地块被美国汉斯地产以37亿元的价格拿下，上海的 核心地块很多都被境外资本捕获。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄表示。
被誉为上海浦西 后一块 地段的“徐家汇(002561,股吧) 项目”，上海规划和国土资源管理局挂出的公告显示，9月5日将确定买家。这个底价达175亿的巨无霸项目，4家 具实力的预申请公司联合体均为港资。
中指研究院统计显示，截至8月中旬，上海今年的土地出让金已达1024亿元。如“徐家汇 项目成功出让，年内上海的土地出让金有望突破1500亿元。在 热的2010年，上海土地卖了1523.7亿元，这个纪录或被突破。
开发
“外资港资的运营和国内房地产公司有很大的区别，他们以开发 的商业为主，长期持有，政府也希望这种方式，因为除了缴纳完土地出让金后，还可以创造长期的税收。”世太平 管理有限公司董事总经理陈立民表示。
也正是如此，地方政府都希望 的地块能和港资等公司合作，开发出地标物业。
例如被搁置十多年的徐汇 项目，此前的地块持有者是上海国字头的上实城开，而重新进入招拍挂程序的这一地块，吸引到的4个开发商为，新鸿基、恒基-九龙仓联合体、香港怡和-香港置地联合体、太古地产，都为清一色港资地产。另据了解，4家开发商已经有两家退出，随着9月的 后确定，这一底价高达175亿的项目将成为上海新的总价 。
据德佑地产数据显示，今年1-7月，上海共计成交经营性用地103幅，相当于去年同期的2.3倍；成交金额达到846.8亿元，相当于去年同期的5.3倍。
与港资外资打造 地段的核心商业不一样，国内的地产巨头，在上海拍得的 项目多集中在非 或者郊区，例如7月3日，保利地产(600048,股吧)以23.56亿元拍得松江泗泾镇一幅商业地块；同 ，万科与张江集团的联合体以48.7亿元的价格拍得张江商业地块，刷新了今年上海总价 的纪录。
项目收购活跃
在整个2013年上半年，上海楼市处于平稳上升行情，境外资金继2011年套利出走后，又陆续回归，除了在土地市场之外，外资房企在上海的项目收购上也动作频繁。尤其是商业地产市场。
戴德梁行提供本报数据显示，截至6月底，2013年上半年上海整栋物业交易总成交金额超过152亿元，同比上升18.7%。其中，外资收购金额占到66%，大幅超越内资份额。
曾经在上海掀起波澜的“东八块土地”，8月2日，公布其第60号街坊由美国汉斯全资子公司以37.06亿元入手；另外，近日日本地产商三井不动产株式会社宣布，将携手浦东金桥在金桥开发区开设LALA-PORT项目。
收购从年初就悄然展开，在2月之时，新加坡吉宝置业称，公司联手旗下的首峰地产 基金，从摩根士丹利手中收购了上海浦东金桥国际广场80%的股权；5月花样年集团斥资人民币2.84亿元购得浦东新区爵士大厦(小区网 论坛)。
到了6月，隶属新加坡的凯德中国以人民币19亿元购得闸北区92街坊地块及天目西路街道95街坊地块70%的股权，该地块是包括写字楼、商业和住宅的综合地块。
戴德梁行中国区 与顾问服务部董事总经理叶建成认为，以现在的形式来看，外资正在重新找对中国房地产 市场的信心，尤为青睐高品质的写字楼，商业地产。与此同时，国内开发商正积极打造人民币基金平台以吸引包括外资在内的更多资金进来，共同开发。
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