[摘要] 国家统计局2013年8月18日发布 新统计数据显示：今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。价格同比下降的城市仅有1个，就是温州。2013年8月6日，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。
导语：国家统计局2013年8月18日发布 新统计数据显示：今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。价格同比下降的城市仅有1个，就是温州。2013年8月6日，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。
此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。几乎同时，2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市。
国际财经广播连线中国 房地产专家、美国GLG 经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读三市楼市调控政策“微调”现象与原因及对楼市的影响。
谢先生，作为中国 房地产专家与长期研究经济、房地产市场、政策方面的专家，如何看8月中国3个城市出现的调控“微调”现象？
谢逸枫：“微调”是地方政府主动“救市”与“稳预期”明显举动，不仅是因为政策“定向”宽松，调控“底线”也是极有尺度，显现出地方政府房地产调控“有保有压”思路，房地产市场正在加速“分化”。从7月-8月国家到地方楼市调控政策变化来看，地方政府暗中不断实施楼市政策“微调”，先是房地产再融资开闸消息、国务院支持首套普通住房贷款政策、再有温州松绑楼市限购令、现在是深圳首套普通住房契税优惠标准、 芜湖本科生买房免契税并获2万补贴，基本印证了“7月30日 经济工作会议的“经济稳增长”与“楼市促发展”基调，是今年下半年到明年房地产市场发展方向。也印证了“部分城市地方经济低迷”与“楼市商品房库存量巨大”及“房价超出市场预期”、“地方债负担威胁地方金融系统安全”等不利的现象。
三地的地方政府房地产调控“微调”是否合理？“微调”内容重要是什么？有什么参考标准？
谢逸枫：从温州、深圳、芜湖三地房地产调控“微调”内容与对象及幅度看，与2011年、2012年地方政府房地产调控“微调”如出一辙，核心是自住首套住房需求。即使打破调控“底线”与一二线、部分三四线城市房价保持上涨，地方政府针对性的定向调控“微调”，具有一定的合理性与必要性。一是“微调”的内容不存在违反新国五条规定，主要是围绕刚需的自住首套普通住房，二是“微调”的对象属于合理的刚需首套自住与人才型首套自住及改善型自住的需求。三是“微调”的幅度未突破新国五条“底线”，基本国务院政策框架范围。符合国务院“促进房地产市场健康发展”的规定，使地方限购令政策回归到国务院相关政策框架。譬如温州允许一个城市居民家庭买二套、深圳首套住房优惠标准调整、芜湖本科生首套住房免契税并获2万补贴的政策。四是“微调”的城市楼市与市场具有特殊性。
谢逸枫：从温州、深圳、芜湖三地房地产调控“微调”松紧程度的判断标准看，主要是根据房价幅度控制与供求关系及本地特殊情况（譬如经济、库存、财政、地方债、城市发展、人才引进的需要），而非“一刀切”。针对“房价上涨过快、供不应求的城市，严格地执行包括限购在内的各种楼市调控措施。而对“房价持续下降、供大于求，商品房库存高压的三四线城市，给予“定向”优惠政策扶持。其中就包括对限购政策的低调松绑、减、免契税优惠与参考标准的调整、公积金首套贷款首付下降、利率下调、限价房标准上调、商业首套住房贷款利率下调。
温州松绑楼市限购令、深圳首套普通住房契税优惠标准调整、芜湖本科生买房免契税并获2万补贴的政策调整。地方政府房地产调控“微调”，究竟给市场释放出什么信号？说明了什么问题？
谢逸枫：地方政府房地产调控“微调”，释放出调控“见底”与楼市房价上涨信号。一是房地产调控基调为“稳”与政策“底线”已经发生变化。而是三四线房地产市场分化现象越来越严重，土地市场呈现火热。三是楼市不断放出利好的政策，房价上涨预期 强烈。毫无疑问，地方政府房地产调控“微调”，说明房地产政策“底线”正在发生变化，“严厉调控”思路转变“有保有压”。今后房地产调控目标以促进房地产市场健康稳定发展为主，建立房地产市场调控长效机制。
为什么温州、深圳、芜湖先房地产调控“微调”，出于什么因素与目的考虑？是否有更多城市加入调控“微调”行动？是否会被“叫停”？
谢逸枫：温州、深圳、芜湖率先调控“微调”，主要“三”地政府考虑到本市特殊情况，出于稳定楼市与房价及经济增长、缓解地方债到期的因素考虑。一是楼市基本面开始恶化，楼市不稳定。温州房价连续22个月-23个月下降、销售成交量寒冷、商品房库存持续上升，严重影响到市场健康发展与金融安全。二是温州、芜湖楼市低迷、商品房市场供大于求、库存有增无减，威胁到地方政府财经收入与经济发展及实体经济复苏。三是深圳房价呈现下降、销售成交下滑坡，自住需求严重萎缩。四是地方政府担心此趋势蔓延，不利房地产市场与地方经济健康发展，甚至会影响到还地方债与政治业绩的考核。因此，出于拯救实体经济，稳定经济增长与房价，激活楼市，释放自住首套住房需求，地方政府不得不在调控关键期内实施“微调”。
谢逸枫：一旦今年第三四季度楼市出现二三四线城市楼市基本层面恶化，会有更多城市加入调控“微调”行列，自我“救市”与“稳预期”。一是“温州类型”限购城市，如舟山、珠海、金华、宁波等非省会的限购城市，都可能在城镇化和“有保有压”调控思路下，成为限购松绑的“”城市。二是“芜湖类型”人才买房免契税并财政补贴城市。三是“深圳类型”首套普通住房契税优惠调整城市。四是“商业贷款与公积金贷款首付、利率的调整城市”。
谢逸枫：温州、深圳、芜湖三地调控“微调”基本不存在“叫停”的可能性，主要是“微调”核心以自住首套住房需求为主，排除了 投机住房需求。“微调”的内容、对象合理与幅度不大及负面的影响小，也是考虑到地方政府实际的经济与市场发展需要，应该不会“叫停”。除非“微调”的内容、对象不合理、幅度过大，超过政策“底线”，出现严重的市场负面影响，否则默认的通过率是零。
地方政府房地产调控“微调”，对房地产调控与楼市会有什么影响？是否会导致房价 ？
谢逸枫：调控“微调”，有利房地产回归市场化，激活实体经济与楼市及。消除市场高库存的不稳定因素，稳定房地产市场与房价预期。却不利于房价调控与效果及目标的完成，给后市增加调控难度与房价上涨预期。“微调”尽管不会直接导致房价 ，由于“微调”带来的市场预期与土地市场火热及基准地价上涨，在城镇化与稳增长的基调背景下，不排除出现房价 的现象。毫无疑问，今年楼市“金九银十”必旺。
2013年8月26日，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，现在是总价取代单价。根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。
2013年深圳享受优惠政策的普通住房价格标准为：福田区、南山区每套总价390万元以下，罗湖区、盐田区每套总价310万元以下，宝安区、龙华新区每套总价240万元以下，龙岗区每套总价210万元以下，光明新区每套总价190万元以下，坪山新区、大鹏新区每套总价160万元以下。根据目前国家和深圳的相关规定，符合普通住房标准的住房享有以下税收优惠政策，其中包括，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭 住房的，按1%税率征收契税。
那么，以福田区90平方米的住房为例子，如果购房者的成交单价为3万元，按照旧标准就会判定为非普通住房，要按照3%缴纳契税，按新标准如果是家庭 住房只用缴纳1%的契税。据深圳市规划和国土资源委员会有关负责人介绍，新标准实施后，更多的小户型或者中低价位的普通住房将享受到税收优惠政策。
2013年7月18日，为贯彻执行《芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见》（芜政[2013]51号）文件精神，现就有关就业创业政策制定如下实施细则。2013年8月27日，由芜湖市住房城乡建委、人力资源和社会保障局、财政局、地税局、 局、卫生局等六部门联合发布的《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》的通知中，对于大学毕业生的保障房申请、买房契税减免以及安家补助等做了详尽的规定，本科生买房免契税并获2万补贴。
市住房城乡建委、人力资源和社会保障局、财政局、地税局、 局、卫生局等六部门印发《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》的通知，并告知各相关单位：“经市政府同意，现将《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项的通知》印发给你们，请遵照执行。特此通知。2013年8月26日。”
2012年2月12日，芜湖市政府网站挂出一则通知称，《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》(芜政〔2012〕12号)发布后，社会各界提出了有益的参考意见。考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持该市房地产市场更加平稳健康发展，决定该《通知》暂缓执行。此前的2月9日，芜湖市政府挂出通知称，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。
另外，对不同面积的交易房源、不同学历的购房者，该市财政部门还将发放50-300元/平方米不等的购房补贴。这一政策亦被外界解读为“救市”，不过，2月10日，芜湖市政府召开新闻发布会，否认“救市”一说。但这依然改变不了“芜政〔2012〕12号”在曝光4天后，即告“暂缓执行”。
2013年8月6日，原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。46个限购城市之一的浙江温州已经悄然松绑限购令，以此激活房屋市场交易。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。当市场尚在再融资开闸的消息中甄别楼市调控风向时，另一重要政策底线已在悄然发生变化，那就是将此轮调控直推“严厉”之谓的限购政策。
温州房管局2011年颁发的《关于落实住房限购政策有关问题的通知》，“自2011年3月14日起，本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能新购 套商品住房(含存量住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在本市内购房”。
对于此次限购政策微调，温州官方并未正式下发文件，而是在实际操作中按照一定标准执行。也就是，2011年3月14日后已购 套住宅的户籍家庭，可以再购 套住宅，但名下 房产只能是两套，之前名下无房产的可以再购买两套。二三线城市限购令始末，2011年开始，
相关文件要求房价上涨过快的二、三线城市都要严格执行限购政策。限购城市从35个增加到46个。佛山、珠海、增城、温州、宁波、金华、绍兴、台州、舟山等多个非省会城市相继公布限购政策。2012年前后，包括佛山、芜湖，甚至上海等地，都有一定程度的对限购政策的松绑举措，但 终因各种原因未见下文。2013年2月，“国五条”细则明确表示，继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部 区域，对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本 区域内向其售房。（来源：亚太城市房地产业协会会长 谢逸枫）
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