[摘要] 2013年已经结束，盘点2013年经济领域中的几个关键词，其中“土地财政”依旧是不可或缺的关键词。2013年中国楼市重回火热，数据显示，今年重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期 。楼市行情好企业自然信心足， 们也开始频频现身。
2013年已经结束，盘点2013年经济领域中的几个关键词，其中“土地财政”依旧是不可或缺的关键词。2013年中国楼市重回火热，数据显示，今年重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期 。楼市行情好企业自然信心足， 们也开始频频现身。2013年土地市场火热程度超过2009年，堪称 火爆的“年”。“不仅是 数量达到历年土地出让 之 ，而且地价上涨之快打破市场想象力。”
据中指研究院1月2日发布的报告显示，2013年300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%。虽然官方数据尚未出炉，但可以肯定的是，2013年各地政府依靠卖地恐怕又一次赚得盆满钵满。据推测，2013年土地出让收入将达到3.78万亿元的新高，土地财政逼近4万亿大关的背后，注定了各地“土地财政”涨势凶猛。土地出让收入增加，一方面给外界营造房价可能还将上涨的预期，另一方面使得地方政府在发展经济过程中腾挪的空间更加宽松。
2013年前11个月，北京和广州的土地成交量分别为1664.24万平方米和1365.14万平方米，同比涨幅均在150%左右；二线城市土地总成交面积同比上涨30%；三、四线城市成交量也上涨超过两成。成交金额方面，一线城市为5897.19亿元，同比上涨幅度高达211%。其中上海成交金额 ，为1788.61亿元，同比上涨243%；北京以1588.15亿元的成交金额居第二，较2013年同期上涨幅度达236%，广州和深圳的成交金额同比2013年也有明显上涨。二线城市成交金额同比上涨72%，三线城市则同比上涨26%。
自1994年分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府本级财政收入中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%。土地财政成因已久，且多为外界诟病，其理由多为推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为，现有 地方财政体制下，地方事权多而财力小，缺少税源，不得不借助变现土地资源发展经济。
随着土地资产化进程的加快，从土地出让收入的角度来理解土地财政已略显简单。另一种分析框架是土地财政=土地税收收入+土地出让收入+土地贷款收入。如果将三者相加，则地方财力依赖土地的程度将更加明显。更值得关注的是，随着土地出让市场化程度的提高，土地出让收入更加公开透明，但支出的公开透明程度却原地踏步多年。
一边是火热的行情，一边是面对着房价调控的压力。2013年楼市 的矛盾应该是快速上涨的房价与高价盘被控之间的矛盾。面对不断上涨的房地产价格，北上广深四个一线城市开始全面进入“限价”时代。针对期房，四大城市都采取了延迟发放预售许可证、暂停新盘网签的手段，过严卡预售证，限制开发商提价。正所谓上有政策下有对策，开发商用“装修合同”来突破限价红线。签约售价属于带装修价格，在签合同的时候，购房者需要与开发商签订两个合同，一份是房屋买卖合同，一份是装修合同。“两套合同”的做法逃过了政策的监管。
分析认为，目前一线城市限制需求的办法已经走到尽头，接下来要转向增加供给，即增加住宅供地，“只有依靠市场化调控手段，才能从根本上解决供需矛盾的问题”。当前中国房地产发展 的问题不是 率过高，而是目前一线城市的房价过高，居民买不起房。解决这个问题只有一个办法，就是增加住宅用地供应量。
持不同观点的人则认为，通过调节供求关系来平抑价格波动，是理论上 为市场化的宏观调控手段，但目前中国房地产市场的现实并非这么简单。当前中国房地产市场正面临两极分化：北京、上海等一二线城市已经步入“成熟型市场”，存量房销售占比渐渐超过新建房；而众多的三四线城市，仍是以新建商品房为主导的“生长型市场”。与一线城市房价再度看涨相比，目前诸多三四线城市已出现楼市量价齐跌的局面，典型如温州、鄂尔多斯、常州、营口和丹东等等。调查发现，目前中国约2700个县市中，房地产供给过剩、有房无市现象严重，空置率居高不下。
一线城市供不应求、房价再度看涨，却又不能仅凭“增加供应”予以调控；三四线城市虽然可以通过供求调节价格，但又面临过剩风险。在这种情况下，下一步房地产调控如何既避免“一刀切”，又不致“乱刀剁”，成了摆在决策层面前的新课题。
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