[摘要] 兴业银行暂停房贷事件仍在发酵。 新消息是，2月25日兴业银行证实暂停向房地产开发商发放贷款。并且刊登了兴业银行公告全文，其中指出：本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
兴业银行暂停房贷事件仍在发酵。 新消息是，2月25日兴业银行证实暂停向房地产开发商发放贷款。并且刊登了兴业银行公告全文，其中指出：本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
兴业银行成为停止房贷的 “带头大哥”以后，不排除其他商业银行跟进。虽然工行、农行、交行等大型银行停止房贷的传闻被澄清，但是，各家银行收紧房贷 是取消贷款利率优惠甚至在基准利率上较大幅度上浮确是事实。即便如此，大多数借贷者也很难拿到贷款。即：虽然没有声言停止房贷，但实际操作中以其他理由不发放贷款，其效果等同于全面停贷。
从本质上来说，商业银行发放房地产贷款的内生动力已经荡然无存。从经营角度看，不只是首套房贷款，包括 个人住房贷款，按照现行基准利率，银行根本不赚钱甚至赔本，哪来的房贷积极性？况且，房地产贷款的市场风险已经越来越大，加上银行受到互联网金融的冲击，赖以放贷的稳定性资金来源的存款等面临 危机，银行岂能将资金投放到动辄十年甚至三十年的流动性 差的按揭贷款上呢？或许，银行收紧房地产贷款只是开始，未来将会越来越紧，全面停止房地产贷款的可能性 大。
房地产资金链条收紧 少已经从四个方面开始了。其一，美国量化宽松退出已经造成新兴市场包括中国在内的国际资本资金大举撤离。首当其冲的就是房地产行业，必将拉紧房地产资金链条。
其二，央行继续实施宽松货币政策的可能性不大。汲取货币超发的教训，央行实行趋紧的货币政策应该在预料之中。从一个现象可以窥视一斑。人民币已经连续贬值5天，传言是央行干预，即央行主导买进美元所为。果真如此的话，那么，央行因为买进美元必将向市场净释放流动性。而为了不使得市场流动性增加，央行已经在2月18日开始启动正回购，目的就是对冲买进美元释放的流动性。足以看出，央行不扩大市场货币投放的决心。
其三，商业银行对房地产贷款或明或暗正在收紧。随着房地产市场风险增大， 是杭州楼盘 传染到后，整个房地产泡沫风险暴露愈加突出。 终必将使得国际上常见的银行惜贷情况开始出现，信贷资金通向房地产之路将被堵死。
其四，“影子银行”的信托资金流向房地产领域助推的巨大风险已经引起各方警觉。监管部门加大对信托行业的监管力度呼声四起。房地产通过“影子银行”渠道融资之路将越走越窄。
商业银行要为可能出现的房价下跌和房产泡沫破灭带来的信贷风险做好充足的准备。一组数据是，截至2013年底，房地产贷款余额达到14.61万亿元。2013年近三成贷款投向房地产领域。加上信托等影子银行资金大举进入到房地产领域，带有金融属性的负债性货币信贷资金占到房地产总 的50%以上是一个保守估计。此外，银监会主席尚福林在2014年银行业监管工作会上警示部分银行存在房地产贷款集中度过高的问题。数据显示，截至2013年末，有20家银行涉及房地产类贷款达20.9万亿元，这大概占2013年末银行业贷款余额的33%。
因此，要防止银行停止房贷引发“蝴蝶效应”，进而出现惜贷， 后刺破房地产泡沫，引爆金融风险。商业银行应该核实住房、土地等抵押品价值变动，紧盯开发商销售回款情况，督促其及时归还贷款本息。对目前房地产信贷金融风险切不可掉以轻心。
对国内楼市而言，资金面一直是先行指标，本世纪以来楼市几次价格下调均与流动性收紧有直接关系。在楼市整体下行周期已经开启、三四线城市供应过剩、全球资产告别流动性盛宴、楼市泡沫破灭的传言甚嚣尘上等背景下，近期有关“银行停止房贷”的消息持续发酵，其影响面和深度也在不断扩大，这可能成为2014年左右楼市走向的 因素。
事实上，2013年三季度之后，银行已经显露出削减房贷的迹象。由于理财产品等高成本、期限短的资金已经成为银行资金来源主渠道，再加上存款搬家的冲击、银行利润增长的刚性考核，房贷（ 是个人住房按揭贷款）相对于小微企业贷款、个人 款、信托等高 资产来说，其 率低的劣势暴露无遗。
另外，在表外业务快速发展的情况下，流动性风险将是银行未来面临的主要风险。2013年底，银行流动性再次出现超常规紧张，意味着去年6月“钱荒”以来，银行表外业务对于流动性的冲击仍旧严重。因此，2014年监管层将重点清理银行的表外业务，目的之一就是缓解流动性风险。从“次贷危机”看，表外业务是恶化金融机构流动性风险的罪魁祸首，长期资本管理公司、雷曼等表外业务突出的国际金融机构就倒在流动性风险之下。
但是，目前个人住房抵押贷款是银行期限 长的贷款，由于此类贷款无法实现证券化，对于银行的流动性风险只有恶化而没有缓解。因此，在寻求利润和风险平衡的运营规则下，银行缩减甚至是取消个人按揭贷款是理性选择，兴业银行(行情,问诊)之所以暂停部分房贷品种，与其表外业务（同业）大规模扩张后流动性风险突出不无关系。
而银行停止发放房贷，对于房地产开发贷款的影响较小。目前房企资金来源中，银行贷款只占14.1%，而以信托等表外融资为主的融资占比达38%，以首付款、按揭贷款为主的其他资金占比达44.6%。因此，即便银行完全收紧开发贷款，对于房地产企业融资的冲击也很小。
在2013年房地产开发企业补库存（拿地、增加新开工）的过程中，银行给予大力支持，房地产各项贷款余额同比增长19.1%，高于信贷整体投放14.1%的增速，房地产贷款占贷款总量比重创历史新高，达到20.3%，比2012年增长1.1个百分点。从 量上看，2013年银行系统新增房地产贷款2.34万亿，接近2011-2012年的总和。因此，为确保前期所投放开发贷款、影子银行融资和行业上游贷款的安全、维护银企关系，银行也不会大规模停止开发贷款，由开发贷款紧缩引发房企资金链断裂的问题也就不会出现。
若银行调整资产结构，不论是出于 考虑，还是流动性风险管理，个人住房按揭贷款被抛弃的概率 ，这是“银行停房贷”对房地产影响 的方面。在个人住房按揭贷款中，新房个人按揭贷款部分被停掉的规模也不会很大。因为新房按揭贷款投放直接关系到项目开发资金的回笼，也将影响到开发贷款和以银行为渠道的影子银行融资的偿还，房地产上游贷款的安全问题也需要考虑。因此，银行停止新房个人按揭贷款的范围比较小，即便有的银行停止此类贷款，也是那些开发贷款少、表外业务突出、流动性风险大的少数中小银行。而在个人住房按揭贷款中，二手住房按揭贷款被削减的概率较大，因为这类贷款不会冲击开发贷款、影子银行融资，也不会影响到行业上游贷款安全，也不存在维护银企关系的问题。
另外，“银行停房贷”折射出的是商业性金融追求盈利与政策性金融职能之间的冲突，根本在于我国商业银行市场化运营之后，没有在政策性功能卸掉的同时，及时使用政策住房金融体系填补空缺。此前，在货币政策宽松、“存贷利差”和房地产行业处于上升周期的背景下，个人住房按揭贷款本质上是 盈利性业务，政策性金融缺失的问题没有显露出来。当前，商业银行经营的内外环境、模式发生巨大变化，无法继续大规模支持个人住房按揭贷款需求。但是，在新型城镇化和消费升级的背景下，无论新增城镇人口的住房需求，还是改善性住房需求，或者是保障房项目的融资，都需要房地产贷款的支持。因此，在政策性住房金融机构没有建立并发挥应有作用的情况下，国有商业银行将继续承担政策性住房金融的职能。
因此，“银行停房贷”消息的负面影响可能被夸大，未来银行大面积停房贷的可能性很小，停贷范围也比较小。但不可忽视的是，新房和二手房存在联动，二手房个人按揭贷款的普遍紧缩（甚至是停贷）会对未来新房的需求产生冲击。同时，未来银行个人按揭贷款发放周期一定会延长，按揭利率也会上浮，这些都会影响到住房需求的释放和开发商资金的回笼，对于未来房地产开发企业的资金链会产生负面影响，对房价也有向下拉动作用。但是，具体影响的程度，还要依据利率上浮程度和涉及的银行范围、贷款发放的实际周期，以及监管层能否及时介入等情况而定，但总体影响不能高估。
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