[摘要] 12月29日，接手综合体项目成都大魔方，三天前的12月26日，拿下成华区二仙桥122亩商服兼住宅用地。借此，招商地产将探索全新商业模式，并加大商业地产布局。
12月29日，接手综合体项目成都大魔方，三天前的12月26日，拿下成华区二仙桥122亩商服兼住宅用地。借此，招商地产将探索全新商业模式，并加大商业地产布局。
接连入手商业项目
2014年12月29日，招商地产宣布，子公司成都招商北湖、深圳招商商置与关联公司招商昆仑拟以不超过18亿元共同收购成都中冶文投100%股权以及全部股东债权，并共同从事中冶文投打造的成都大魔方项目的开发与运营。
交易成功后，招商北湖、招商商置、招商昆仑分别持有中冶文投公司31%、20%、49%的股权和债权。招商北湖、招商商置均为招商地产的子公司，招商昆仑与公司归属同一实际控制人。公告指出，成都招商北湖作为大魔方项目操盘方。
公开资料显示，成都大魔方位于成都高新区天府大道东侧、红星路南延线西侧、孵化园北干道南侧、孵化园南干道北侧，建设净用地面积约189亩，总建筑面积1059315.85平方米，用地性质为商业、住宅用地。
按照之前的规划，大魔方业态涵盖大型演艺场馆、五 酒店、电影城、写字楼、住宅等业态。除地下面积，地上建筑面积约70多万平方米。其中，住宅比例较低，在30%以内，剩下超70%的部分为商业，约50万平方米。
业内普遍认为大体量商业是此次招商地产接手大魔方项目的根源所在。与招商地产早已定位的商业发展战略有关。
另一方面，接手大魔方的前三日，12月26日，招商地产以拍卖方式摘得成都成华区原灯泡厂约122亩地块，楼面地价4322元/平方米。地块位于二仙桥片区， 成都理工大学。
按照成都国土局公布的该地块土地规划条件，地块为商服兼住宅用地，未来需修建商业内街、商业内街广场、建筑面积不小于20000平方米的酒店，建筑面积不小于50000平方米的集中式大卖场。这意味着较大体量的商业配比。
在，自2014年10月以来，招商地产每月均有获取土地。仅12月招商地产共获取土地8宗，全部位于苏州、南京、成都、深圳、沈阳、重庆、北京等一二线城市。其中深圳、沈阳、重庆等城市地块均为商业或商服用地。
大魔方项目试水建立全新商业模式
对于此次接手大魔方，招商地产表示，在重点城市 适当提高自持物业占比的基本要求，可作为公司商业地产战略的重要实践基地，通过招商商置与招商北湖充分合作，探索商业地产破冰之路。大魔方为城市新区域成熟地段的商业项目，地价合理，利于公司在成都继续深耕。
据知情人士透露，招商地产对大魔方商业部分会有较大的自持比例。业内人士普遍认为商业部分的自持对于大魔方整个项目的提升将有利好。“招商地产在市场和深圳市场是有能力的，如果这个项目是招商来运营，大体量自持对这个项目推进来说，风险可能更低。”四川中原地产二级市场营运总监赵忻称。
目前招商地产正对大魔方进行全方位的定位与业态规划。由于大魔方项目转让前肩负一些意义，和一般项目有所差异，现在需要有所改变。同时，由于项目设计时间较久，诸多业态需要重新论证。
“从大的来说，除演艺 外， 、酒店、购物也会有，但体量分配上与之前相比有所变动，住宅的规划会变，不确定是否有购物 。但由于大魔方内诸多业态已修建成形，演艺 等部分将无法变动。”业内知情人士透露。
作为综合体项目，演艺 被视为大魔方的核心竞争力。但实际上，演艺 的业态并无定论。“演艺 只是一个物理载体，核心在于里面演什么，能不能有影响力的项目才是关键。演艺 是社会属性，理论上不是开发商来完成，国外大多是政府修建。开发商的角度要考虑投入产出比。从开发商的角度，更多看演艺 能给其他物业带来多少 。”张红兵表示。
据悉，在成都，演艺性质的场所已不在少数。同时，按照规划，大魔方演艺 建成后将移交由政府运营。
实际上，招商地产正借助大魔方尝试商业模式转型。业内专家表示，在住宅以外招商一直都做类似邮轮母港、跟产业相结合的商业模式，结合文化概念的城市综合体将会是未来商业地产的发展趋势。
张红兵则就此称，不同于万达、万科的方式，招商地产不单独做购物 ，做混合业态。然后，靠主力店持有，靠其他物业 ，提高变现能力，这将是招商地产发展商业比较可行的模式。
房观察试图就大魔方等相关问题采访招商局地产（成都）有限公司副总经理李杰，他拒绝了置评的要求。
商业地产被视为公司未来重点战略
如此频繁入手商业地块，招商此举被视为其进一步发力商业领域。尽管在范围内，作为老牌国字头开发商，招商地产已有商业地产方面的打造先例，但在成都，招商在商业地产领域的表现一直平平。
自2010年 商业项目东城国际广场落地后，4年时间内又后续开发了两个住宅项目，分别是雍华府和依云上城。虽然 项目东城国际广场为商业项目，但由于体量较小、写字楼业态为主等原因并未能说明招商地产在商业地产领域方面的不同能力。
在招商地产的战略规划中，商业地产领域已被视为未来重点发展方向之一。2012年3月，招商地产将原本的商业地产 分立出来，成立了独立的招商置业 有限公司。
深圳招商商置是招商地产下属全资子公司，定位商业资产管理公司，主要负责管理招商地产旗下的持有型物业资产。即招商地产在25个城市商业地产项目的 、招商、推广、运营及处置，业态涵盖写字楼、购物 、酒店、服务式 、会所、别墅、产业园区等。
同时，招商2014年半年度报告中显示，“一个根基、两条新路、三片沃野”架构已成为招商地产未来发展的方向。其中，三片沃野是指健康养老地产、特色产业园区与邮轮母港城业务。
目前，招商较为 的商业项目为深圳蛇口的海上 ，总建筑面积约100万平方米，总 额达200多亿。资料显示，该项目由海上 广场、太子广场、金融 二期、招商局广场、伍兹 、希尔顿酒店、15公里滨海长廊、艺术文化 和高档住宅等组成，是一个集餐饮、娱乐、购物、酒店、 、艺术、度假、休闲、居住于一体的国际滨海休闲片区。
另一方面，招商地产的住宅业绩仍属普通。招商地产新公告显示，2014年，招商地产累计实现签约销售面积364.28万平方米，同比增加32.92%；签约销售金额510.49亿元，同比增加18.18%。公开资料显示，招商地产约510亿的销售业绩在开发商排名中，与龙湖地产并列 4位。商业地产的发力，被视为公司未来重点战略。
“现在的市场环境来，进军商业地产都是有实力的开发商去做，中小开发商不建议去做。总量太大，未来面临经营的竞争。一直以来，招商地产在商业地产领域没有找到比较好的发展模式，这几年落后了。作为老字号公司、资金实力比较雄厚，可以一拼。”新港地产执行董事张红兵表示。
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