[摘要] 据了解，除了开发商大举“出海”外，险资也成了中国对外房地产 的“主力军”，而且 标的规模相对较高
据了解，除了开发商大举“出海”外，险资也成了中国对外房地产 的“主力军”，而且 标的规模相对较高
“险资”晋升为去年中国对外房地产 的活跃企业。2014年，除了开发商加码海外 力度之外，”险资”在忙于举牌国内上市房企之际，对海外物业的 动作也颇“猛”。
《证券日报》记者从莱坊机构获得的新数据显示，近年来中国对外房地产 金额大幅增加，从2009年到2014年，中国对外房地产 总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着中国对外房地产 在6年间涨了24倍。
对此，莱坊机构相关负责人向本报记者透露，澳大利亚、英国和美国是中国开企业和高净值人群为关注的 领域。此外，2014年，“险资”企业大举进军海外房地产业务，而且 规模相对较高。
房企加码海外业务
“澳大利亚、美国和英国是中国 者关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国 者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”莱坊澳大利亚亚洲市场 董事 家明向记者表示，其中，中国在澳大利亚的 总额增长为强劲，2014年按年增长超过60%。
莱坊认为，中国对外 的首轮浪潮受主权财富基金 各种 资产以及银行购置自用物业所带动。而在第二轮浪潮中，大型开发商开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展。直至当前推进的第三轮浪潮中，国内 基金和保险公司正积极寻求核心及高 的物业 机会。
值得注意的是，如今第四轮 浪潮正在兴起，其中 者的组成及其对 产品的要求较以往更多元化和难以预测。这些 者包括超高净值人士（UHNWIs）、中小型国有企业和民营开发商。
莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅透露，除了万达、绿地等大型开发商积极拓展海外业务外，一家中国内地的私人企业在澳大利亚对房地产的 总额已经超过了碧桂园和绿地。
而对于中国对外房地产 6年间暴增24倍迅猛增长的主要原因， 家明表示，“中国的政策环境推动 者进行多元化的海外扩张；国内市场需求放缓；海外市场拥有更可观的 率。”
换言之，中国市场放缓（ 低、缺乏值得 的项目和住宅市场淡静）持续影响中国 者和开发商。在 政府鼓励企业海外 的政策刺激下，中国的机构 者、银行和开发商持续活跃在 市场上。
事实上，国内楼市进入“白银时代”后，利润率不断被压缩，融资成本却仍旧居高不下，而从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，增厚了 率。
以澳大利亚为例， 家明向记者透露，鉴于澳大利亚商业贷款额度能够达到整体项目的70%，而且贷款成本在4%-5%之间，而在澳大利亚 房产的 率维持在6%-7%之间，因此不管中国企业手里有多少现金，一般也会选择贷款方式 。
“险资”出海 迅猛
值得注意的是，在“出海”狙击海外房地产业务的企业中，“险资”2014年的表现似乎更有看头。
莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产 ，还有8家保险公司表示对海外 “有兴趣”。安邦保险、中国人寿(601628,股吧)、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产 。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。
纪言迅指出，由于保险公司高可以将总资产的15%用作境外 ，因此 规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外 的了解，前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司 海外地产将保持较高活跃度。
关于中国的“险资”企业们看上了海外哪些业态的地产物业， 家明表示，“险资”出击海外地产业务一般 写字楼物业，近期酒店也成为“险资”重点考虑范围。纪言迅补充道，“险资”海外地产主要集中在标准型建筑，更注重风险和 的平衡，同时也会考虑到同行竞争。
以阳光保险 的悉尼喜来登酒店为例，其每年的租客 达95%-99%，远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平，因此该类 酒店是中国“险资”的主要目标。当然，当大举 门户城市的物业市场之后，中国 者也开始分散 项目以实现多元化发展，包括由过去 核心写字楼和住宅开发到现在转向开发休闲和工业等物业。
更为令市场关注的是，中国企业和 者对外 房地产业务的脚步颇有迈得更快之意。2015年1月份，万达收购澳大利亚悉尼1Alfred大厦和 的Fairfax House大楼，计划 约10亿美元，建设一个综合性地标项目。另据消息人士向《证券日报》透露，复星集团与澳大利亚地产与基础设施 公管理公司Propertylink联合宣布签约收购澳大利亚一宗 楼物业，且该项目是配置在复星旗下保险资产中的。
对此， 家明直言，“如今 者正将目光投向有长线 的 产品上。”此外，中国开发商的“出海”意愿近年来确实表现得较为激进，据莱坊监测显示，前20家开发商中，已有一半 海外。如果把中小型 者也考虑在内，中国对外房地产 的 很大。鉴于此，中国企业和 者更要把控“出海”的风险。
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