2月28日晚，央行在元宵节来临之前突发降息。这是央行今年 降息，距离上次降息仅3个月。一方面央 策频频“放水”，另一方面不动产登记也颁出了 证，预示着房产税征收迈出的又一步。是利好还是严管？这一系列政策对市场究竟有多大的影响力呢？房地产市场能否从2014年的阴影中走出来呢？2015年开发企业又该如何抓住好机遇应对挑战呢？今天成都房天下请到锐理数据品牌营销 总经理郭洁为大家解读。
【主持人】：郭总您好，在三个月前央行已经有了一次降息，本次降息相对于上一次,您认为对于购房者选择或者对于市场有一个什么样的作用和影响呢？
【郭洁】：首先，我们看这次降息从3月1号开始，另外还有执行不动产登记，这两个政策针对的群体是不一样的。市场刚需占比达到75到85%，而99%刚需基本上依赖于房地产贷款。降息对这一部分刚需是有正面刺激作用的，但不是很大。不动产登记对改善型尤其是舒适型改善的抑制作用很强。所以刚需市场是促进的，改善型市场是观望的。
其次，我们感觉好像今年会进入降息窗口年，去年到今年连续三次降息对于我们市场刺激作用、经济复苏作用在去年第四季度是比较明显，今年 季度可能接近尾声了。我们分析今年上半年就这一次降息，下半年如果经济持续复苏或者缓慢负数，意味着不可能再继续降息。我们降息通道已经截止了，我们房地产市场可能今年上半年市场会好一点，下半年日子会比较难过。
锐理数据品牌营销 总经理 郭洁 图片来源：房天下
主持人：郭总您是否认为降息这个事件，包括对开发商和购房者来说，刺激作用是比较微弱的？
【郭洁】：今年M2目标是12%，去年是13%。就是说今年我们货币发行量比去年更紧，我们房地产市场会更加痛苦。
从居民可支配收入以及居民存款余额来看，从2010年以来一直增速下行，老百姓的购买力在持续下降，这对于整个房地产市场来讲还是一个打击。在这样一个靠刚需支撑的市场下，货币更加紧，银 策也很紧，只有开发商牺牲自己，压低利润空间，甚至少亏当赚。
所以我的判断市场会是稳中有跌。
主持人：不动产登记2015年开年，进入了实际阶段，颁发了不动产 证。有人说不动产登记是为房地产征税开路，还有人说它对房地产改需市场影响明显，这个问题您怎么看？
【郭洁】：在几年前我们研究房产税就有一个时间表。2011年开始上海和重庆试点房产税，从试点情况来看是失败的。2013、2014年这两年为房地产税征收找到合法基础。今年来看， 是登记，第二是立法。我们认为在2017年左右会正式开始征收房产税。
主持人：不动产登对于购房者来说，他们更关心的是政策对于房价的影响，您怎么看？
【郭洁】：二手房抛售的集中期早就过了，现在大家不会贱买房子，资源比较好的房子大家都不会卖的。如果开始征收房地产税，不过是转嫁到租金上，所以不动产登记对于二手房交易没有多大影响。对于一手房影响也不大，可能有观望期，但是这个观望期要等细则出台后才能结束了。
【主持人】：郭总您对于2015年市场的走势有一个什么判断？
【郭洁】：我认为 今年房地产方面 政府不会出台救市政策了，只能是地方政府出台政策了。
第二，市场层面分化以及成都市区内分化还会持续，对于整体量来说我认为和去年基本持平或者上半年略多一点。价格也有分化，整体来说会稳中有降。
第三，开发企业应对方面，对于开发企业今年考虑转型，第二考虑产品结构问题，第三营销手段持续低价快跑。
对于购房者来说在今明两年或者是经济下行阶段，购房还是要看自己收入，量力而行，而且时候都是买房好时机，一定要量力而行，不要过于冲动型消费。
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