[摘要] 2月28日晚，央行在元宵节来临之前突发降息。这是央行今年 降息，距离上次降息仅3个月。一方面央 策频频“放水”，另一方面不动产登记也颁出了 证，预示着房产税征收迈出的又一步。是利好还是严管？这一系列政策对市场究竟有多大的影响力呢？
2月28日晚，央行在元宵节来临之前突发降息。这是央行今年 降息，距离上次降息仅3个月。一方面央 策频频“放水”，另一方面不动产登记也颁出了 证，预示着房产税征收迈出的又一步。是利好还是严管？这一系列政策对市场究竟有多大的影响力呢？房地产市场能否从2014年的阴影中走出来呢？2015年开发企业又该如何抓住好机遇应对挑战呢？今天成都房天下 请到西南财经大学经济学院副教授刘璐为大家解读2015成都市场环境。
【主持人】：刘教授您好，在三个月前央行已经有了一次降息，本次降息相对于上一次,您认为对于购房者选择或者对于市场有一个什么样的作用和影响呢？
【刘璐】：我觉得每次降息包括上次降息地产界都 振奋，但是降息对于整个经济是一个宽松的微调。中国在前几年货币政策M2是 高的。
去年经过比较艰苦的调整，M2增幅稍微控制了以后，在这个基础之上不可能全面宽松货币政策。应该是适当偏紧的货币政策基调没有变。
至于对于房地产刺激作用，这个行业本身是拿钱砸出来的，需要开发一个土地，动辄就是十几亿，哪怕稍微降一点利息，对房地产融资有宽松作用，这个对开发商来说是好事。然而对购房者来说， 20年、30年的贷款来看，可能影响微乎其微。
西南财经大学经济学院副教授 刘璐 图片来源：房天下
主持人：刘教授认为降息这个事件，包括对开发商和购房者来说，刺激作用是比较微弱的吗？
【刘璐】：除非能够明确判断这个事情是连续降息宽松通道，但是从政府方面来讲表现出来都是微调政策，是不能达到类似于美国利率会降到0这样真正宽松的政策。可能会适当缓解经济压力，但整体解决不了深层次的问题。
主持人：不动产登记2015年开年，进入了实际阶段，颁发了不动产 证。有人说不动产登记是为房地产征税开路，还有人说它对房地产改需市场影响明显，这个问题刘教授怎么看？
【刘璐】：不动产登记是一个信息收集作用。现在这样高调的展开，可能是对房产税征收的一个铺垫作用。而不动产登记和房价我认为并没有太大的关系。
近十年来地方政府是靠出让土地来作为主要收入，土地资源是有限的。而房产税是 性税源，这对于解决中国城市的财政收入作用比较大。
房产税不是收不收的问题，而是时间表问题。预期在2017年会开始实施。房产税对于在城市核心区域的业主来说，转化能力比较强，可以转嫁给租客。我认为明年会有更详细的方案出来。房产税是对地方财政平衡一个重要的手段。
房产税在美国是一个 重要引导居住的地方，一般房产税高的，配套设施都要好一些，房地产低配套低一些。这也是一个市场化的现象。
【主持人】：刘教授您于2015年市场的走势有一个什么判断？
【刘璐】：分化是趋势是必然的。中国人口 集中。集中到什么程度？北上广三座城市群差不多2.8%的土地面积占了18%的人口，成都人口也比较密集。但现仍然有很多在建的项目，所以三四线除非个别案例以外， 购房者应该是减持的。
很多专家认为，说这轮房地产跌是历史顶点，这点我觉得应该分开来说，如果放在一线大城市来说这个不对，因为还要涨。成都的指数去年5月份开始下跌，但是在11、12在缩小，是有点跌不动了。如果今年4月份能止跌，那么下半年应该会是一个胶着的状态。
成都房产市场是比较畸形的市场，土地很贵。但因为大部分是大品牌开发商，即使卖不动资金链也不会断。现在扛不住的是中小开发商。
对于今年成都的市场，我认为就是止跌祈稳。但是我想现在大幅度反弹已经过了。现在政府调产能过剩决心很大。
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