[摘要] 今后的写字楼有可能不再按面积算租金，而是算有多少张桌子；租期可以1个月，或者只租3张 桌……这就是在美国流行的WeWork联合 模式。
今后的写字楼有可能不再按面积算租金，而是算有多少张桌子；租期可以1个月，或者只租3张 桌……这就是在美国流行的WeWork联合 模式。
上周，成都商报发布 期《2015成都写字楼调查》关注写字楼租金被腰斩和租赁情况两极分化的问题。本周，成都商报记者奔赴北京， 专访中国版WeWork联合 模式的焦点人物———前北京万科区域 执行官毛大庆，同时采访多家房企和业内人士，探寻解决 物业空置率可能的方向。
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关键词
WeWork
一家在美国很火的提供联合 、创业空间的跨界公司，新的估值高达50亿美金。其WeWork商业模式简单说来就是：该公司用折扣价租下某写字楼的一两层，并将 场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着 的初创企业和小公司收取会员费。
联合
据世联行成都公司提供的数据显示，成都市当前已拿预售证、但未售的写字楼存量数据为291.24万平米，其中主城区237.6万平米。同时，预计2015年全年新增写字楼供应面积为130万平米，其中主城区110万平米。这意味着，整个2015年，成都楼市将有超过存量400万平米的写字楼需要消化。以成都比较早期的 写字楼时代广场为例，该项目总建筑体量约为10万平米，那就是相当于今年有将近40座和时代广场大小接近的写字楼。那么，这些写字楼能够通过WeWork这种联合 的创业模式，将单位面积切分小至 桌而得以解决吗？
毛大庆认为，联合 的创业空间模式，不但能够解决存量过大的问题，还可以提高写字楼单位面积的资产 率，更对有些 物业、商业空间提升价值有重要的作用。
但另有地产业内人士则认为，联合 这种新的写字楼模式，其根本上不能解决写字楼市场存量过大的问题，而是从酒店或者一些小区 的手中抢得了份额。大多数开发商都认为， 物业的空置率解决关键的问题在于一个城市的产业厚度和经济发展水准。
世联行成都公司策略资源 总监赵一寻也表示，WeWork或者联合 的模式，对于解决当前的写字楼空置问题，难以起到根本性的帮助。但他同时承认，WeWork模式提升面向小微企业的落地服务水平，对商务 市场具有 积极的意义。
WeWork模式
还属于商业地产吗？
在毛大庆看来，所谓的WeWork模式并不新颖。他认为，联合 本身还是一个商业地产的概念，只是中国的房地产市场以前认定的商业地产只是shopping mall，只是综合体，只是写字楼。而商业地产的本质不过是卖东西的建筑空间，联合 在一个建筑空间里，“不过就是销售创意产业，销售有成长性的公司”。
NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏则强调，目前美国的WeWork，中国国内的 3Q等联合 的模式还存在着单位面积租金偏高等问题，并且联合 本质虽然是写字楼和 空间的问题，但其模式的核心则在于孵化一些成长性的企业，因此，其背后的资本市场的支撑、租赁与 的模式的设计等问题更加关键。
联合
是房地产转型一个分支？
在毛大庆看来，过去中国房地产的 20年，无论住宅市场还是商业物业、 物业，其实都“太初级了”，而现在，整个房地产行业的作业模式和盈利模式都在发生着巨大的变化。“细分”、“精细化运作”则是其中的方向之一。
绿地集团西南营销管理 副总经理陈晓明也认为，未来的 物业将会针对不同的行业、不同的产业、不同类型的公司群体细分。而绿地集团已在进行相应的尝试。
“北美有一些写字楼，某几个楼层全部都是私人诊所。不但合法，而且有的还很高大上……”毛大庆认为，过去对于房地产市场住宅与商业的二元划分太过粗放。“住宅现在已经越来越注重对用户需求的考虑，不断地升级、更新， 物业同样如此。”在毛大庆看来，未来的 物业、 物业、医疗物业都会成为巨大的市场。认真研究这些企业用户的需求，满足他们的需求，才是房地产开发商和运营商需要做的。“中国的经营性不动产的市场，我觉得才刚刚开始。”
观/点/对/撞
企业服务平台是关键
绿地集团西南营销管理 副总经理 陈晓明
“传统地产开发模式下，绝大多数企业客户得到的只有钢筋水泥的 楼，而缺少服务。”陈晓明表示，绿地在2014年领先提出了企业服务平台的概念，今年更是赋予业内热门的“联合 ”以更丰富的内涵。
陈晓明认为，绿地拥有物业开发经验和持有者的先决条件，更具备做全面化“企业服务平台”的开放式“联合 ”。“2015年，我们将用资源整合平台、企业客户管理平台、合作伙伴商机共享平台、金融融资平台、各类产业电商平台为企业进行服务，实现基础到 的全价值服务体系。”
成都需要这样的创业空间
世联行成都公司策略资源 总监 赵一寻
赵一寻认为，成都本就是一个第三产业 发达的城市。同时有着 充沛的人才储备，包括当前市场迫切需求的高科技、新经济类别的人才储备。
当前，成都创业的整体水平相比起一线城市和华东华南地区还有着明显的差距。重点不是产业结构和人才能力的差距，更多的是专业的创业平台的差距，是产业机会认知和金融市场认知的差距。而类似于像WeWork之类的模式，能够提供创业者和创业项目之间对接和孵化的平台。在这样的平台上，能够更加有效提升创业者的综合水平，弥补其知识结构和自身能力的短板，对于充分释放成都地区的创业产能，加快成都新经济发展，具备 积极的意义。
合伙人模式或遭遇滑铁卢
NAI新巢地产机构总经理 蒋鹏
“毛大庆总对于市场的需求有着 清晰的认识，但目前他展示出来的模式都不足以支持他所引起的市场喧嚣的市场围观者期望。”在蒋鹏看来，毛大庆提出不当二房东，而是与开发商、与业主方采取风险共担的“合伙人模式”，风险可能会大过机会，因为在国外的WeWork是一家公司名字，采用的就是二房东模式，承担了租金风险，让业主无后顾之忧；而如果市场本身的容量和市场化程度根本不够，那么这种模式在中国很可能遭遇滑铁卢，合伙人都成为被动的冒险者。“毛大庆用明星团队的智慧给当前的地产市场带来一场新的互联网思维方式，提供了下一轮市场商业细分模式的参考。”
WeWork 成本在成都太高
维多利亚集团执行长 邱明宏
维多利亚集团在台北 购买了一层 写字楼，并且配备了现代科技设备、室内园林景观、高效能事务空间、厨房式茶水区等完整的配套分区，引入了10多家企业进驻 ，并且保证了不错的 率。“大部分的入住企业是国际型企业在台北的办事处，对 环境和设备有高要求，能负担相对较高的租金。”邱明宏表示，事实上这种 模式，单平方米的租金要高过一般写字楼的租金。
“现在在成都市场大力推进WeWork 模式还不是时候，虽然成都有很多的创业型企业，但是这些企业都属于刚刚起步，需要尽量压缩各方面的成本，对租金的承受能力 有限。”在邱明宏看来，要把这些企业从居民楼赶到WeWork的 空间，首先就让这两者之间的 成本基本持平或更低，按目前情况来说，显然是不可能的。
WeWork
中国版长啥样？
专访
前万科北京区域 执行官，高调宣布离职自主创业，而创业的方向，就是打造一个可以按桌子来切分租赁的联合 创业空间，号称中国版的WeWork。
中国版WeWork的时间表
成都商报（以下简称成）：您的创业新项目究竟何时能呈现？
毛大庆（以下简称毛）：未来三个月之内！虽然直到今天，公司仅仅完成了核名，还没有完成全部的注册手续。
成：那 批项目会和开发商合作吗？
毛：当然会。 批项目中，万科就会拿手中的项目与我合作。除了北京以外的其他万科公司也在联系我们。 个项目面积也不会太大，大概几千个平米。
创业空间的具体模式
成：网上说李开复和徐小平都是你的 人，属实吗？你和 人之间有对赌协议吗？
毛：他们是我这个项目的 人。但我们项目的 批 人是国际化的，不限于他们二位。我和 人之间没有对赌协议。
成：创业空间、联合 空间其实并不是一个新鲜事物？
毛：我今年在北京市两会的提案主要内容是“工商注册需要改良”———我建议同一个 空间里应该允许多个企业注册。这其实也就是我的思考之一，起点还是从存量不动产市场开始的。说白了，本质上还是属于商业地产。某种程度上，受当初我在凯德的工作经历影响很深。因为凯德的每一个项目背后都是资本，都是 人，你做商业地产开发需要详尽地计算什么样的建筑空间资产 ？什么样的东西放在一个建筑里面，其单位面积的 高？开饭馆不是讲究个“翻台率”吗，而创业空间的流动性是 高的。
成：那会去收购一些溢价空间可观的商业物业吗？
毛：不会。我坚决不收购，我不当二房东。目前我们思考的是与开发商，与业主方采取风险共担，利益共享的方式来进行合作，在这样的合作里，可以采取信托当中的“优先劣后”的原则。
成：我们了解到WeWork的单位面积租金是 高的，对创业型的公司而言，成本如何承受和消化呢？
毛：对，但是它所提供的服务也是 棒的。另外， 空间其实也和住宅一样，有刚需，有再改，有经济适用型。我想做的是立体化的。目前的项目偏经济适用型。万科的成功提醒我，一个企业的产品，一定要盯紧主流客户群。
成：创业空间这个项目，北京与市场的战略考虑是怎样的？
毛：我觉得这个模式是很容易铺到外地去的。我也会尝试着和政府进行合作，创造更多的就业，孵化更多 的企业。我们也会选择那些适合我们的城市。根据各个城市的具体情况一步步来。
从职业经理人到创业者
成：从凯德、万科的高管到今天的创业，大的变化是什么？
毛：我现在出差都是坐经济舱，住汉庭。你别笑。我现在花的钱，每一分每一厘 人可都盯着呢！
毛：关于万科的问题本来不应该回答。但我还是正式回应一下：人才的流动这根本不是一个问题。像万科这样的企业，未来仍然会快速地向前发展，还有大量的人才在排队等着要进万科。万科也将继续为行业、为社会培养人才，当“黄埔军校”，这是万科以及同等 的那些企业们的使命之一。
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