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"房地产+金融"将成房地产业未来发展重要趋势

房天下房天下   2015-03-29 20:59

[摘要] 2014年国内房地产 增速继续放缓,房地产行业融资规模增速有所下降;同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降,房地产直接融资比例显著提升;在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下,“房地产+金融”将成为房地产业来发展的重要趋势。

2014年国内房地产 增速继续放缓,房地产行业融资规模增速有所下降;同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续保持小幅下降,房地产直接融资比例显著提升;在国内货币政策相对宽松和金融创新的推进下,“房地产+金融”将成为房地产业来发展的重要趋势。

在房地产发展的新形势下,2015中国房地产信托和房地产基金发展呈现以下总体的特点:“房地产+金融”推动房地产 再上新台阶,房地产信托、房地产基金为房地产 增加活力;从房地产金融创新发展趋势来看,REITs将是未来房地产金融发展方向。

图11 2005-2014年房地产开发 资金来源

 

2014年房地产的开发 9.5万亿,十年间 的规模扩大近6倍,开发 的资金来源结构发生了明显的变化,自筹资金占比明显的上升,国内贷款的占比下降。2014年房地产开发 中,自筹资金规模由2005年7000亿增长到2014年5.04万亿,自筹资金占比由32.7%增长到41.3%,增长近8.6个百分点。在各类资金来源中,房地产信托和基金对房地产的 增速快,截止2014年,房地产信托资产规模超过1.3万亿元,房地产基金管理规模超过4000亿元,房地产信托与基金为中国房地产 快速发展增加新活力。

房地产发展的新阶段,房企与信托、基金的合作的模式将加速的创新,信托、基金对房地产 的规模扩张和模式创新将有利于推进房地产 再上新台阶。一方面,融资模式创新和产业链 延伸。融资形式上债权融资仍占主导,股权、股加债、受益权融资等多种融资形式也广泛应用。融资不再局限房地产开发,而是向 、开发、销售和经营的全流程覆盖。另一方面,随着中信启航的成功上市和近住建部支持REITs试点的文件出台,中国地产金融开始加速向REITs转型。

面对房地产金融创新发展的新时机,部分品牌房企借鉴国内外经验积极进军房地产基金,凭借房企开发规模与专业 ,这类地产基金已初步形成一定规模。借鉴海外成熟市场领先企业发展模式,私募与公募基金的协同发展将改变房地产开发 模式;房地产金融创新,将为房地产 增加新活力。

一、房地产信托发展的特点及趋势:房地产信托形成规模效应,为房地产金融增加新动力;全业态全流程 以及REITs将是房地产信托创新趋势

随着房地产开发 规模的快速的增长,房企融资的需求猛增,房地产信托的 为房地产 再添新活力。在房地产信托发展快的2013年,当年新增房地产信托6848亿元,占当年房地产 的8%,信托 在房地产 来源中的占比显著增加,为房地产 增加新活力。2014年房地产信托新增 有所回落,但房地产信托资产总规模突破1.3万亿,成为房地产业稳定发展的重要影响要素之一。

为反映房地产的信托行业整体的发展趋势和信托公司的经营状况,10研究组通过对65家信托公司近三年房地产信托资产规模、信托资产总规模、信托公司净资本、风险控制能力等指标的量化研究,优选出10家信托公司作为重点研究对象,以反映房地产信托的整体发展状况和前沿发展趋势。10家信托综合能力较强,具备行业代表性,其近三年房地产信托 平均规模占全体信托房地产 的比重超过40%,平安信托、中信信托、华润信托2012-2014年的平均房地产信托资产规模超过500亿元,规模 显现,综合能力突出。

表6 中国房地产信托综合能力10

在2014年市场整体调整背景下,房企与信托公司紧密合作积极探索房地产信托 创新。房地产信托 模式开始从住宅 转向全业态 、从开发环节 转向全流程 。平安房地产信托 目前已经囊括住宅、商业、商务、综合体、物流以及旅游地产等各类细分物业 ,涵盖了项目拿地、工程开发、销售、资产管理等全流程。中信信托抓住农村集体经营性建设用地的政策东风,在2014年成功发行 只土地流转信托。新环境下,全业态、全流程的 趋势,将推进房地产信托稳步发展,促进房地产行业 再上新台阶。

随着中国房企海外 加速,房地产信托 也由国内拓展到海外。海外 也成为房地产信托外延式创新发展的方向。中信信托积极申请人民币境外直接 、人民币海外 贷款业务资格,2015年2月获得人民银行及地方监管机构批准,成为国内 可从事人民币国际 贷款业务的信托公司,客观上将推动中国房地产开发企业加速布局海外不动产 。

图12 典型的房地产信托 模式

房地产信托在REITs领域的探索和创新是未来房地产金融的发展方向;结合国内房地产投融资需求和国外成熟房地产金融发展进程来看,REITs将逐渐成为未来中国房地产信托的发展趋势。随着中信启航的成功上市和近住建部支持REITs试点的文件出台,中国地产金融开始加速向REITs转型。

REITs的产生和发展将对我国房地产行业的发展产生重要影响。REITs将改变房地产行业的运营模式,促进地产开发商的整合和专业化分工,促进房地产 进入新高度。REITs将为持有 型物业打开资产证券化通道,进一步优化房地产企业的融资结构。REITs还可以让公众 人直接参与房地产 ,实现 市场社会化。REITs将能够盘活住宅存量,促进住宅租赁市场发展,解决部分居民住房困难的社会问题。

二、地产基金快速发展为房地产金融增活力;基金前景被看好,私募与公募基金协同发展将是房地产金融创新方向

基于过去国内资本市场对房地产的制约和铁狮门、凯德等海外房地产基金的成功,中国房地产基金发展迅速。 是在2013年房地产行业复苏的环境下,房企积极通过引入房地产基金联合拿地,扩大财务 、提升资金使用效率,加快房地产 。2013年房地产基金发行规模突破1300多亿,两年复合增速超过300%;发展极其迅猛。尽管2014年发行规模有所下降,但地产基金管理的房地产基金总体规模已突破4000亿元,五年间增长近40倍,成为房地产金融行业的重要新生力量。

为客观反映房地产基金的发展状况和发展趋势,研究组选择上百家房地产基金公司作为研究对象,基于房地产基金管理规模、基金发行数量、风险控制能力等指标进行量化研究,客观评价当前房地产基金的发展情况,优选出10家房地产基金公司重点研究。拥有光大控股背景的光大安石 凭借综合实力和地产基金管理规模 位列榜首;拥有开发商背景的信保基金名列第二;长富汇银、五牛基金和富浩资产等独立品牌基金综合能力较强,位居综合能力10基金之列。金融、开发商和社会资本三类GP发起的房地产基金都有代表性公司入选综合能力10之列。

表7 中国房地产基金综合能力10

地产基金的快速发展对房地产业产生较明显影响。一方面,地产基金快速发展,成为房地产 的重要新生力量,有利于促进房地产行业 提速。另一方面,房地产基金业加快了房企的转型。近年来,多家品牌房企作为GP发起成立的一批地产基金公司,凭借开发企业自身规模 和对房地产 开发的专业能力,基金公司取得了快速成长,管理规模领先,地产基金正成为房企实施专业化运营的重要平台。

2014年,保利地产旗下的信保基金管理规模再创新高,同比增长40%,在管理规模扩大的同时,其综合能力继续增强。信保基金的成功主要源于几个 :地产基金定位于五角星战略一环的重要产业,不仅是融资平台;以股权性 、独立的运营决策等模式规避利益输送,促进治理结构科学规范化;选择税前成本利润率不低于20%、IRR 率不低于20%的项目,以项目抗风险能力、 人 能力两大原则确保项目 。近年来房企发起基金案例增多,金地集团、复地集团、越秀地产、花样年、嘉凯城、上实发展等房企均已发起或正在筹备地产基金公司。

典型的基金运作模式,是以金融机构或其他社会资本发起的地产基金,这些基金多数与房地产品牌企业进行合作,推进房地产金融创新。房地产企业借助金融创新引入战略合作基金,一方面植入资管思维,通过项目资本化为各开发环节匹配不同需求资金,扩大财务 ,提高资金效率并实现滚动开发,并在多环节获得资本 ;另一方面借助专业运营能力主导项目运作,快速占领新市场,提高周转效率,提升资本 率。

少数具备强大股东实力的房地产基金,除了与开发企业的常规金融合作之外,还通过并购方式加快房地产金融创新。2014年以光大控股为背景的光大安石 17.6亿成为英利股份的第二大股东,未来光大安石有可能将旗下核心商用物业证券化并通过REITs形式在新加坡上市。REITs将是未来房地产基金 退出的重要形式之一。

结合国外发展经验来看,私募基金与公募基金的协同发展将是未来房地产基金创新的方向,并将为房地产 再添新的活力。与国外发达房地产金融市场相比,现阶段国内基金产业政策、 方式、退出方式都与海外成熟的房地产基金有较大的差距。随着市场的成熟和政策完善,海外成熟的地产基金模式为国内房地产基金创新发展指明了方向,铁狮门和凯德集团的地产金融模式值得借鉴。

图13 铁狮门一体化综合能力与地产基金运营组合

奉行纵向一体化的美国铁狮门公司自1997年成立 只地产基金开始,十多年来陆续成立了数十只私募地产基金和一只公开上市的REITs,地产基金管理与其传统的房地产 开发运营的一体化房地产开发 相结合,进一步提升了铁狮门的财务盈利能力和综合竞争力。

图14 凯德私募基金与公募基金(REITs)的协同发展

凯德集团2000年开始实施轻资产的战略转型,一方面借助自身开发 与国际大型金融机构和本土强势企业合作发起私募基金,另一方面在资本市场上发起REITs,实现公募基金和私募基金的相互扶持,终打通房地产前期投融资与后期退出的金融通道,促进凯德集团的快速成长。凯德模式为国内房地产金融创新提供了值得借鉴的战略发展思路。

从我国房地产行业中长期发展情况看,随着国内房地产行业的成熟、专业化分工的需要和REITs推出,中国房地产基金仍将会有很大发展空间,房地产基金的快速创新发展或将根本上改变房地产 开发运营模式,尤其REITs的推出,将为私募基金提供新的退出通道,私募基金与公募基金协同发展的金融房地产创新,将为房地产 增加新活力。

房地产企业而言,金融创新将成为突出企业比较 、提升资产运营水平的关键。 房企深入挖掘自身金融属性,加速房地产开发与房地产金融的结合。一方面通过地产基金引入外界资金资源加以利用降低资本投入成本,实现以小资金撬动大项目,同时集中自身管理与技术 于产业链利润的高环节,提升盈利质量;另一方面,利用“房地产+金融”模式,发挥财务 作用,通过全流程 合作,提升资本运营效率,促进房地产企业的快速发展。

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