城北商业将 “ 时代”？大咖“团战”待破局

————今日说“北”之 时代

房天下房天下  作者：杨戈  2015-03-31 08:26

[摘要] “深改”元年，岁在乙未，天府之国沉寂多时的城北，忽然热闹了起来：蓝光强势拿地，优品道“大北兔”来袭，银泰、绿地、宜家蓄势待发，万达、凯德、龙湖等日趋成熟……豪杰并起，异军突现，是天运轮回，还是时势所趋？“北乱”将休？城北商业“ 时代”就在下个路口？

“深改”元年，岁在乙未，天府之国沉寂多时的城北，忽然热闹了起来：蓝光强势拿地，优品道“大北兔”来袭，银泰、绿地、宜家蓄势待发，万达、凯德、龙湖等日趋成熟……豪杰并起，异军突现，是天运轮回，还是时势所趋？“北乱”将休？城北商业“时代”就在下个路口？请关注房天下成都媒体 3.24-3.31“今日说‘北’”系列报道——

李太白赞锦城：“九天开出一成都，万户千门入画图。”城北的故事也如成都风物般，绵延如画，一言难尽。

在过去一周里，我们梳理了【城北商业演义】 ，实地探访了城北现有各大综合体【组图】 ，带您装逼带您飞【城北一日游】 ，还请来几位“大厨”，呈上主食一枚【大话地产】 。手指一戳，便能了解【荷花池今生前世】和【城北商业体现状】 。

在对区域大型综合体运营现状的盘点中，我们已得出结论：城北商业的“白银时代”尚未完全到来，但不会让大家等待太久。近来，绿地、优品道、银泰、蓝光、保利等纷纷在大丰抢占城池，瑞安、宜家也渐具规模，“财富城北”一词频繁出现，不少人鼓吹的“时代”莫非就要摁响门铃？

先来看一看城北修建、规划中的商业项目：

城北未来商业项目分布图

RDER-COLLAPSE: collapse" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" width="459">

RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 16.5pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" height="22" width="81">项目名称	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="81">规模	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="168">规划业态	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: #ffc000;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="129">新动态
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 66pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="88" width="81">绿地城	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="81">总建筑面积86万㎡，其中商业46万㎡	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="168">12万㎡购物 ，海派风情商业街区， 写字楼，高层住宅	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="129">住宅在售，即将推新
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 33pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="44" width="81">城北优品道	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="81">建筑面积约50万㎡	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="168">写字楼，五 酒店，游乐旗舰商业，互联网社区	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="129">未开盘
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 33pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="44" width="81">银泰项目	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="81">建筑面积约108万㎡	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="168">零售，餐饮，休闲娱乐，文化创意，现代商务等	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="129">未开盘
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 49.5pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="66" width="81">瑞安·城中汇	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="81">建筑面积约48万㎡	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="168"> 精品商业，创意 ， 写字楼，临河原湾华宅	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="129">住宅在售，即将推新
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 49.5pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="66" width="81">宜家城北店	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="81">占地71亩，建筑面积8万多㎡	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="168">家居	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="129">预计2015年8月竣工开业
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 49.5pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="66" width="81">蓝光项目	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="81">占地约84亩	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="168">商业兼容，商业商务建筑面积不大于计入容积率建筑面积的10%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="129">修建中
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 49.5pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="66" width="81">保利项目	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="81">占地约220亩	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="168">商业兼容，商业商务建筑面积不大于计入容积率建筑面积的10%	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="129">修建中
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;HEIGHT: 78.75pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" height="105" width="81">国际商贸城	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 61pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="81">占地2090亩，总建筑面积500万㎡	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 126pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="168">日用品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易和电子商务，并有商务、金融、休闲、娱乐、酒店等配套	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl64" width="129">已开业

城北未来商业项目列表

之所以把国际商贸城算进去，是因为这个“荷花池2.0版”虽然已经开业，但商气还有待调养。我们看到，城北优品道、瑞安•城中汇、银泰项目、绿地城等，调性比金牛万达、龙湖•北城天街等“元老”都要高上一筹，且喜欢扎堆，大有商业“团战”的态势。

庞麦郎唱道：“这是真的，这不是梦。”对红砖房里炒过菜、批发市场卖过盐的城北人来说，这大概是他们今日心情的写照。先别乐，“时代”究竟是萧红的民国风云还是 和汤女神的隔空意淫，我们下页分解——

 

南北有别 可能性也是双刃剑

前面我们已经提过，城北与城南完全是两种“画风”：一个是阆苑仙葩，一个是美玉无瑕……噢不，串场了，但跟城南这“无中生有”的美玉比，城北商业的确如花蕊般，生于“淤泥”，含苞待放。

在3月25日房天下成都媒体 策划的“大话地产”现场，RET睿意德策略顾问部 经理黄萱琦认为城南因规划较早、多为方正的“井”字形、指标相近，项目被迫趋向同质化，很难做出特色，而城北“不少项目是大片区开发，这样的地块条件使得地面商业可能性就更多一些”。

城北不仅“地广”，而且“门槛低”。全心地产 公司董事副总靳松指出，城南比较饱和，地价房价俱高，而城北相对来说 成本低、后期压力小，“做商业没有明确的区域选择，考虑的是未来成长空间，城北未来空间是够的！”

贝金 营销总经理张瓴曜则坦言：“城北商业运营相较于城南是有 的，南面太多了，城北没有拿得出手的好项目，对这个区域的客群来讲，新兴商业项目的出现，是很好的弥补。”区域内原有综合体仅金牛万达、北城天街等寥寥数个，北门对大型商业的需求有增无减。

就商业开发来说，土地资源多，成本低，空间足，竞争少……城北过去的缺陷似乎都转为了 。然而，可能性也是把双刃剑，黄女士也说道：“城北部分项目面临一个问题，就是到底做什么客群。因为城北部分区域现在可能没有人，也没有现有的居住人口，因此增加了开发机构的判断难度。”

于是我们看到：瑞安•城中汇扎根北二环，离火车站也不算近，区位条件比之金牛万达有过之无不及，附近人流涌动，却没有旧荷花池的杂乱无章；宜家镇守三环路和川陕立交交界，联合富 家居总部打造“中国现代家居新地标”，倒也符合家居商城的选址习惯；国际商贸城虽偏安绕城外，但延续了城北的“商贸•物流 ”血脉，交通捷达，辐射力强。

瑞安·城中汇实景

宜家城北店施工进度图

国际商贸城实景

跟这三个呈“散点分布”的项目不同，在大丰，“团战”愈演愈烈。

 

商业抱团 拼的就是个性

很多外行都不明白，为什么一众房企争先抢驻城市建设并不成熟的大丰。连城北优品道项目总经理冉卫东也承认“从目前理解和分析来看，短期内大丰的商业不容乐观”，但他也自信地说：“我们看中区域的未来。”

冉总指出，“大丰市北改一个重要区域，新都区对大丰寄予厚望”，强调优品道将和银泰、绿地、保利、蓝光等一起，为大丰商业带来美好前景，“大家都要做出‘抱团’的效果，另外，商业要有自己的特色。”

大丰地块分布图

的确，“抱团”是事实所迫，差异化则是突围所需。关于冉总抛出的“特色”，RET睿意德策略顾问部 总监孙强认为，其一在建筑本身，其二在业态，“做特色不是什么高大上的，商业和人一样，是不同的一个个体，一定有一个自身的气质在里面，这个是符合商业特点的，是个性的商业。”

众所 ，金牛万达、北城天街、财富又一城等“老一辈”北门综合体虽然业态多样，但在“特色”方面还做得不是很足。那么新兴商业项目将怎样“舞出我人生”呢？

谈到城北优品道时，冉总表示，城北和城南客群存在差异，前者“有商贸没有商业”，“我们这个是面向合适的人群推出合适的商业业态。”他“曝光”了这一项目的定位：“融合吃喝玩乐”，“以家庭消费、游乐为主的大型商业综合体。”

据悉，绿地城对自己“12万㎡购物 ，海派风情商业街”的规划引以为傲，而城北优品道也打出了“游乐旗舰商业”。在运营中，优品道将推“全运营全托管商业共赢”模式，即统一规划、招商、管理，让自持商业与销售商业实现共赢。其还赶上了“互联网思维”顺风车，打造包括APP一键管理、全方位定制化保姆级服务的“超级互动社区”。

城北优品道实景

看来在对“个性”的琢磨上，开发商们都可谓苦心孤诣。个性有了，具体怎么做，做些什么呢？

 

运营为 不仅仅是做商业

未来商业比什么？除了“个性”，还有客源和推广，但归根到底都是运营。

孙总评价成都商业“属于粗放的发展阶段，叫做‘青春期’”，“这几年迅速推进，但真正有创新的商业 还是很少，还摸着石头过河，处于单纯模仿阶段”。他十分强调运营的重要性：“未来，精细化管理和好的运营，才是商业决胜的根本……成都不像上海满街都是新品牌，在这样的情况下，凭什么让商家入驻我们的商场，全靠后期的管理。”

怎样运营？去同质化是趋势，但创意不是纸上谈兵，靳总认为城北如果要做辐射面广、影响力强的项目，“可能不止是简单的做商业，会有很多休闲娱乐旅游的功能在里面”。

张总也谈到，“现在商业发展很明显的趋势是平面型的展开，立体式的，吃喝游购娱”，举了一个将商业做成“景点”的例子，“这个项目不单纯是卖东西，更多是一个标志性的地方。”他指出“不同的娱乐形态，每个人感受是不一样的，娱乐是在买感受，是很具有差异性的”。和传统百货相比，娱乐休闲业态的生命力一目了然。

黄女士更是就时下流行的“去百货化”模式做了分析：“首先，作为业主来说，百货的租金是很低的。百货一般入驻的时间比较早，因此会比较强势的，带来人流，所以是占据好的口岸。从用户体验感来说，百货店很单一。然而购物 不同，在购物的同时有很多休闲娱乐的设施，有一个很好的空间感受。对消费者来说，一个购物 ，不提供百货物业也是可以接受的。 ”

关于运营，靳总的看法颇具前瞻性：“商业更大的价值来源于持续经营过程之后，物业不断增长带来持续 ，是福利的增长方式。”由此看来，多业态共生，娱乐、休闲、服务部分之于购物、餐饮来说，不再仅仅是过去的“调味品”，还应被看做活跃整个综合体的新生力量。

以后的商业长什么样？黄女士提到：“未来商业可能会兼容生活服务型的业态，包括社区功能越来越多地放在商业上去解决。”在这点上，优品道、绿地、瑞安等房企都已在城北付诸实践。银泰项目尚未成型，蓝光、保利刚拿地不久，“团战”怎么打，“时代”什么时候到来，谁都说不了准。

城北优品道效果图

瑞安·城中汇效果图

粮草既备，“重兵”驻城，城北商业亟待破局。和城南“千里冰封”的境况不同，开发商对这片土地信心满满，用一句流行语来说，就是“我们的征途是星辰大海”。