[摘要] 继330楼市新政发出不到两周时间，公积金新政再度来袭，此次额度调整的幅度对于目前的上海房价是否匹配？又将对上海楼市有怎样的影响？新政频出，是否印证了房地产泡沫存在的现状，楼市能否将在新政利好下实现软着陆？房天下 时间连线五大业内，解读上海公积金新政。
政策要点：上海发布公积金新政，购买首套房或改善型第二套普通住宅，个人高贷款额度由40万提高至60万，家庭由80万提高至120万。购买改善型第二套非普通住宅，个人高贷款额度为50万，家庭100万。
通知称，本市将调整住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限，新政策将自4月15日起实施。
继330楼市新政发出不到两周时间，公积金新政再度来袭，此次额度调整的幅度对于目前的上海房价是否匹配？又将对上海楼市有怎样的影响？新政频出，是否印证了房地产泡沫存在的现状，楼市能否将在新政利好下实现软着陆？房天下 时间连线五大业内，解读上海公积金新政。
亿翰智库：公积金新政长期效果的延续效果更佳
亿翰智库 分析师魏峰对房天下表示：如果政策能够确实得到落实，那么在短期之内的刺激作用应当还会是比较明显的，但是也很难维持较长的时间，主要还是需求积累方面仍然不够，可能长期效果的延续效果影响会更大。
政策一方面是顺应了3月份两会精神以及住建部的相关精神；第二也是上海市整体公积金的利用效率、提取比率其实并不大，增加额度并不会带来显著的资金压力；实质上公积金的调整额度并不能说是为了救市，其实上海成交市场一直表现不错。
使用公积金贷款基本在上海是不能够满足贷款需求，额度到满也不能够满足，而且还有很多限制，不一定能够形成有效的对购房的支撑。按照上海的普通商品房的标准，外环线外230万，首付仅需要不到七十万，需要贷160万。这还是在我们现在这个标准以下，所以说目前上海的公积金标准还是比较低。50、100这个标准要比北京的标准低。北京1月1日改为首套90以下120万。
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丁隽竹：新政"组合拳"助力小户型普宅成交上行
新聚仁机构地产研究院市场总监丁隽竹对房天下表示，“从之前首套住宅公积金首付比例降至20%，到今天出台的上调公积金贷款额度至家庭120万，组合拳的运用显示了政府对于刚性需求的坚定支持的决心，较为明显的额度上调幅度对于 置业的诱惑力显然不小，必将带动小户型普通住宅的成交上行。
即便此次公积金上调的幅度较大，不过对于上海房价来看，客观的说如果要纯公积金贷款，那么基本上只能勉强覆盖外环外小户型刚性需求的群体，而对于其他大部分改善型人群来说，还是需要和商业贷款进行组合贷款，不过由于公积金的贷款额度的上调，整体的置业融资成本将会有明显降低。
德佑市场研究部总监陆骑麟陆骑麟：二季度成交或增30%-50%
德佑市场研究部总监陆骑麟陆骑麟继续表示，此次调整公积金额度，无论对刚需还是改善型购房者，无论是普通住宅还是非普通住宅都有明显利好。经过七年的发展，房价出现大幅度的上涨，原先公积金贷款额度标准已经不能满足现在购房者的需求，也无法起到真正意义上的保障作用，此次在“3.30”新政之后再提高公积金贷款额度，是 符合大众呼声的，再结合此前的“3.30”新政，两者相互配合，能够更加充分的发挥作用，进一步减少购房者的购房成本支出，充分体现公积金的保障作用。
举例说明，调整后每户高贷款额度120万元，那么，相较于原先的高80万元来说，可以多贷款40万元的公积金，而原本这40万元是需要用商业贷款来贷款的，以基准利率、等额本息来计算，40万元从商业贷款变成公积金贷款，还款年限为20年的话，每月还款额减少418.78元，按30年来计算的话，每月还款额减少462.89元，大大节约了购房者的成本支出。
陆骑麟认为，此次新政无论是一手房还是对二手房都明显利好，公积金额度的提升结合此前降低首付的“330”新政，购房者在每月支出成本减少的情况下，必然会促进其买房的意愿，加快其买房的速度；除此之外，此次也明显提高了房龄在6年以上19年以下的二手房的可贷年限，也就是说，房龄越接近6年的二手房，可以贷款的年限就越长，购房者每月支出的成本就会越少，这必然会加快二手房的去化速度，从而进一步刺激二手房市场的成交。而从三月份的楼市成交量来看并不理想，在新政组合拳的刺激下，二季度的市场成交量也将会出现30-50%的增量。
杨子江：新政夯实基础 兼顾二手
北京弘威嘉业地产 集团营销总经理杨子江表示，“首先肯定这一举措具有一定积极作用。当然，对照现有上海市场主力成 交3--4万的价格，总价300--500万也很常见的情况下，额度提升并不十分明显，主要拉动范围还在市场中低区间。再者，注意到对于二手房贷款房龄的安排方面也具有重要意义。随着上海城市的发展，二手房的规模、总量、交易都会越来越多，房龄也逐年自然延长，这也越来越接近发达国家和地区的成熟市场的水平。因此只要是合法的、正常维护使用状态的二手房，应该适度延长其可贷款年限水平。”
在目前短期内上海限购政策不取消的情况下，土地开发和一手新房供应量毕竟有限，如何盘活和促进二手房市场，对总量加以补缺，也是满足需求和发展的重要手段。以后即使百年老宅，只要合法合规，房子安全稳定，功能正常，也可以贷款买卖，国外这类情况很多。
范黧：新政将利好改善 两者或呈此消彼长态势
景瑞地产市场主管范黧对房天下表示，本轮政策出台基本的背景是经济增长的大幅下降。尤其在3月初降息、3月中巨额资金投放的基础上仍无起色，于是只能祭出地产大旗。
本轮政策主要利好改善。毫无疑问，政策出台后改善需求会有一波释放，但也带来两个问题:1、二套房贷款利 出首套房15%~20%，客户资质更好，银行必然向二套房配置更多的额度，挤占首套房贷款；2、改善需求对刚性需求、三级市场对二级市场的替代性增强。作为主力的置换型客户必然先释放出一个至多个刚需的供应，并在二手房市场消耗掉刚需的潜在需求——近期二手房市场的火爆可能并不是新房的福音。总的来说，本次政策利好改善，但不利于刚需，两者将呈现此消彼长的态势。
从未来的态势看，市场的主要利空并未消散——资本对中国房地产依然整体看空，股市对资金的分流依然严重，资金成本和资本外流问题也仅仅是短暂的被压抑，待6~9月美联储加息政策落地，它们又会卷土重来。因此，我们对整体市场仍持谨慎态度。但短期确实迎来去库存的窗口，这是每个企业都需要抓住的机会。那些拥有地段、 、交通、配套、景观等资源的改善项目将拥有更多的机会。而刚需类产品将会相对失落，连带着那些刚需板块或刚需社区内的改善产品依然只能通过价格 取胜。
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